如果你是小區(qū)商品房的業(yè)主，你知道小區(qū)里哪些地方是業(yè)主們的共有建筑面積？哪些共有面積是被計入“公攤”，在購房時你已經購了單？你對共有面積、公攤面積享有哪些權利？這些問題對許多購房者來說，恐怕都還是一本糊涂賬。

　　日前，?？谑蓄U海園小區(qū)的288戶業(yè)主，不得不算清這筆賬。業(yè)主們四處呼求：他們購房時就花錢購下的數千平方米小區(qū)停車場，卻眼看著被法院裁定當作開發(fā)商的財產拍賣給了別人?！皹I(yè)主的財產權益，豈容隨意踐踏？”他們希望，這一呼聲能引起人們共鳴。

　　“你們小區(qū)的停車場，過幾天就要通知房管局過戶給別人了?！苯眨？谑蓄U海園小區(qū)業(yè)主委員會負責人劉先生，接到了來自法院的電話通知。這一通知，再次引起頤海園小區(qū)全體業(yè)主的憤怒，“那是我們的停車場，怎么說賣就給賣了！”劉先生說，為了給全體業(yè)主討回公道，他們要將這場艱難的維權之戰(zhàn)，進行到底。

　　10年前小區(qū)房屋售罄

　　頤海園小區(qū)位于?？谑泻５閸u五西路的海昌路8號，是上世紀90年代海南房地產開發(fā)熱的產物。如今，對于小區(qū)的288戶業(yè)主來說，找到當年的小區(qū)開發(fā)商海南國邦企業(yè)股份有限公司，已不是件容易的事。

　　據了解，頤海園小區(qū)于1993年公開發(fā)售，到1996年，小區(qū)絕大部分房屋已售出。業(yè)主們的購房合同上，不僅寫明了每套房的建筑面積，且明確其中含公共分攤面積，并標注“準確面積以房屋所在地房地產管理部門測繪、丈量面積為準”。

　　然而，因多起糾紛在身，欠了一屁股債的開發(fā)商，還沒為小區(qū)申辦總房產證、沒有就竣工項目向房產局申請整體測繪便失去了行蹤。這使已經出售但每一戶業(yè)主都辦不下房產證的頤海園小區(qū)，變成了當年處境尷尬的?？谑蟹e壓房地產之一。1999年，小區(qū)成立了業(yè)主委員會。由于發(fā)展得早、成熟得快，頤海園小區(qū)業(yè)委會在海口頗有口碑。幸運的是，全省處置積壓房地產工作的啟動，?？谑蟹慨a局為小區(qū)的每一戶業(yè)主辦下了房產證，房產證上記載了每一套房產的合同面積。

　　停車場是我們的

　　昨天下午，頤海園小區(qū)數名業(yè)主告訴記者，當年售樓時，小區(qū)的地下停車庫和地上停車位已經在銷售中進行了分攤，賣給了全體業(yè)主。

　　說停車場屬于全體業(yè)主，證據何在？為此，劉先生等人四處奔波。在?？谑谐墙ň?，他們找到了小區(qū)的《工程竣工驗收質量核驗證書》，證書確認頤海園小區(qū)的建筑面積為37500平方米。288戶業(yè)主把288套房產銷售合同上的建筑面積相加，得出的數字為35782余平方米。小區(qū)建筑面積37500平方米-35782平方米=1718平方米，也就是說，只有這1718平方米的面積，是開發(fā)商沒有讓業(yè)主購單的。那么，這塊面積又是什么性質呢？

　　業(yè)主們從海口市人防辦公室了解到，小區(qū)有一部分面積不可計入公攤出售，即小區(qū)的人防工程面積，按規(guī)定，人防工程面積一般為小區(qū)地下室面積的1/2。

　　該小區(qū)的地下室即地下停車場，面積約3400多平方米，其1/2約1700多平方米，與小區(qū)未出售的那塊面積基本吻合。

　　由此，小區(qū)業(yè)主們認為，頤海園小區(qū)除了1700多平方米人防工程面積，小區(qū)的地上、地下停車場，在開發(fā)商售樓時已全部進行了公攤，并已由所有購房者為這部分公攤面積購了單。

　　被人以15萬元總價拍賣

　　　2003年12月中旬，小區(qū)業(yè)主在省內幾家媒體上，發(fā)現了關于頤海園小區(qū)車庫的《拍賣公告》。這，頓時引起了業(yè)主們的極大疑惑。

　　2003年12月18日，頤海園小區(qū)業(yè)委會也向幾家媒體發(fā)表《嚴正聲明》，稱“小區(qū)開發(fā)商大量問題正待進入法律程序解決，有關物業(yè)相對性尚存異議，因此，我們嚴正聲明，在拍賣標的無政府有關部門確認前，任何損害百姓利益的行為我們將視為無效，望參與競拍者周知慎之?！?P>　　但事情發(fā)展得很快。2003年12月23日，小區(qū)停車場其中的3060平方米（評估價為489萬元），被以15萬元的價格由個人競購成交。

　　法院賣停車場，為開發(fā)商抵債

　　經向法院查證，業(yè)主們發(fā)現，開發(fā)商國邦公司曾向省內某銀行借款160多萬美元，期限2個月，并以頤海園小區(qū)項目土地使用權作為抵押擔保。因其中60多萬美元逾期未還，銀行于1996年7月向當地法院申請支付令。法院審查后，向國邦公司發(fā)出支付令，限國邦公司收令后15日內如數還款。國邦公司到期仍未還款，頤海園的地下停車場及地面一樓的所有車位，被法院查封了。

　　2000年9月，評估機構受法院委托，對頤海園小區(qū)的停車場進行了市場評估，結論為：地下停車庫3417平方米，加上地上停車場，總價值為747萬元。2002年6月，評估機構糾正評估結論：共3158平方米的停車場，總價值為505萬元。2003年10月24日，法院召集開發(fā)商和銀行作出《執(zhí)行和解更正協議》，將小區(qū)停車場其中的3060平方米，以489萬元的作價抵給銀行。

　　“開發(fā)商欠了別人的錢，為什么用我們的停車場抵債？”業(yè)主們震驚、氣憤。他們認為，停車場被次出售，他們的合法權益將蒙受不白之冤。

　　2003年12月19日，小區(qū)全體業(yè)主向法院提交《執(zhí)行異議書》，其中聲明：停車場歸所有小區(qū)業(yè)主所有，開發(fā)商與銀行簽定的《執(zhí)行和解更正協議》中關于小區(qū)停車場的內容，是非法和無效的；法院在查封時，既未貼封條，也未向社會公告、征詢對查封資產權屬的異議，不符合法定程序；法院在缺乏停車場產權歸屬依據的情況下，不應對停車場進行“抵債”處置。為此，業(yè)主們請求法院，致函拍賣公司，終止即將進行的頤海園小區(qū)停車場的拍賣活動，并盡快召開聽證會，查明停車場的產權歸屬。

　　檢察院執(zhí)行財產，應先確認財產權屬

　　2004年10月，小區(qū)業(yè)主接到法院的書面通知。通知稱，法院對頤海園小區(qū)業(yè)主委會的《執(zhí)行異議》進行審查后認為，業(yè)委會提出停車場產權歸屬小區(qū)全體業(yè)主的問題，涉及到被執(zhí)行人國邦公司的合法權益，是另一個法律關系，在執(zhí)行程序無法認定，應依法通過訴訟程序解決，如經訴訟程序確定國邦公司對頤海園全體業(yè)主有侵權行為，法院才能糾正執(zhí)行裁定。為此，法院通知業(yè)委會可在15天內向法院起訴，確認停車場產權，逾期法院將恢復辦理過戶手續(xù)。

　　這紙通知再次激起小區(qū)業(yè)主的憤怒：“法院在處置停車場時，為什么絲毫不關心小區(qū)業(yè)主的合法權益，而在小區(qū)業(yè)主提出執(zhí)行異議時，卻一味地保護開發(fā)商的權益？”

　　由于對法院的執(zhí)行裁定和上述通知不服，頤海園小區(qū)業(yè)委會向檢察機關提出了申訴。2005年1月6日，檢察機關對此案進行審查后，向法院作出了《檢察建議書》。

　　檢察院認為，頤海園小區(qū)業(yè)主根據購房合同，有理由認為小區(qū)停車場已分攤到各業(yè)主房產面積中，開發(fā)商國邦公司將已售給各業(yè)主的停車場當成是自己的財產重復轉讓用于抵債，侵犯了業(yè)主的合法權益。因此，法院在執(zhí)行本案并在小區(qū)業(yè)主提出異議時，應當查明國邦公司對該停車場是否擁有權屬。如在權屬不明的情況下就處分該財產，不是依法有效地解決矛盾的方法。

　　“另外，該矛盾亦涉及幾百住戶的權益，建議法院在執(zhí)行中認真考慮檢察院的意見，并慎處?！睓z察院同時認為，對于權屬的確認，應當是執(zhí)行工作中的職責，本案在國邦公司履行舉證義務不足的情況下，亦不應獲得法院對頤海園小區(qū)停車場行使轉讓權的支持。

　　但檢察院的這一建議，至今未得到法院的采納。

　　房產局停車場不可能過戶給競購人

　　頤海園小區(qū)的停車場，究竟歸誰？今天上午，記者向?？谑蟹慨a管理局了解了有關情況。

　　據該局房產管理科有關負責人介紹，按照國家有關規(guī)定，小區(qū)建筑面積哪些被計入公攤，可依據房管部門對小區(qū)竣工后進行整體測量并作出的測繪成果報告。但頤海園小區(qū)竣工后，開發(fā)商一直未向該局申請測量，所以頤海園小區(qū)至今沒有測繪成果報告，對頤海園小區(qū)的停車場是否已被計入公攤，該局無從認定。

　　鑒于此，該局曾在2004年8月已向法院建議：由法院、房屋權利人或房屋利害關系人對爭議房產委托實施整體測量，并與開發(fā)商售房合同約定的房屋面積進行比較，方可便于確認開發(fā)商是否已將停車場予以分攤。

　　但房產局的這一建議也沒有得到法院的采納。2005年8月，法院再次書面通知頤海園小區(qū)業(yè)委會，要求業(yè)委會在30日內向該院提供房管部門頤海園小區(qū)整體測量的測繪成果報告，以便該院認定小區(qū)停車場的權屬，逾期將通知房產部門恢復辦理過戶手續(xù)。

　　拍賣后的停車場，能否過戶到競購人的名下？就此，房產管理科該位負責人明確告訴記者：“在停車場產權來源不明的情況下，過戶給競購人，不可能”。

法律小貼士

　什么是小區(qū)共有建筑面積？

　　●商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積。

　　●根據國家技術監(jiān)督局的有關規(guī)定，成套房屋的共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

　　●國家建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》明確：房產測繪單位在房屋權屬證書附圖中，應注明實測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積（需在圖中標注出尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積；房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。

　　哪些部分不應公攤？

　　●不應計入的共有建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　●此外，對小區(qū)“車庫”的權屬問題，正在審議的《物權法》草案專門規(guī)定：有合同約定的，按約定執(zhí)行，沒有約定或約定不清的，除非建設方舉證，否則歸全體業(yè)主所有。

　　業(yè)主對分攤面積有何權利？

　　●共有建筑面積一經分攤，任何人不得侵占或改變其原始設計的使用功能。

　　●已納入分攤面積的共用部位的產權，屬業(yè)主共有，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自出租、出售。

　　●開發(fā)商及物業(yè)管理公司，將已分攤的共有建筑面積用于出租、招商，需與業(yè)主協商并征得業(yè)主同意；出租及招商的收益及收益支配權，歸全體業(yè)主。

　　專家點評

　　　海南

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