北京初春一個陽光明媚的下午，在昌平東小口的天鑫家園，業(yè)主吳女士從小區(qū)大門走到自己的樓門口，短短幾百米的路程卻用了２０多時辰?！懊總€人見我都要聊幾句，有的是詢問維權(quán)的情況，出主意想辦法，有的只是聊聊家長里短，我們之間很熟悉?！眳桥空f。

　　“碗勺之聲相聞，老死不相往來”。多年以來，許多從小農(nóng)經(jīng)濟(jì)下以家族為親密紐帶的村落遷居到城市的人，都曾對這種“封門閉戶各自過，毗鄰而居不相識”的生活方式感到過驚訝。然而從較近幾年開始，這種狀況正在悄然發(fā)生變化。

　　隨著商業(yè)住宅小區(qū)如雨后春筍在各個城市大量涌現(xiàn)，隨著源源不斷的人們用貨幣在小區(qū)中購購了一份屬于自己的“建筑面積”。盡管來自五湖四海，不管是否愿意，客觀上這種蜂窩狀粘連的居住形式，又將無數(shù)分散的社會個體捆綁在了一起。

　　有人說，對鄰里關(guān)系的確認(rèn)，或者說這種關(guān)系的回歸，是商品化社區(qū)里居住群落的共有權(quán)益所決定的，簡單說是由于在維護(hù)共有權(quán)益的背景下所引發(fā)的一種必須和自覺。

　　這是一種普遍現(xiàn)象。和吳女士同樣居住在天鑫家園小區(qū)的業(yè)主小席，是從事ＩＴ業(yè)務(wù)的一個小伙子。他的經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)往來，主要集中在北京中關(guān)村地區(qū)，但這樣一個并非善于交際和言談的年輕人，卻在曠日持久的維權(quán)活動中，敲開了幾百戶鄰居的家門并和他們展開深入交談。他告訴記者：“幾乎每戶的電話號碼我都有，除了在網(wǎng)絡(luò)論壇上的積極參與，我們還經(jīng)常有各種聚會，很多人已經(jīng)成了朋友?！?

　　促使發(fā)生這種變化的，是小區(qū)業(yè)主一體的共有權(quán)益?！罢f起來很滑稽，我們這種良好的鄰里關(guān)系，是由于共有權(quán)益受侵害所逼，這種‘同是天下受苦人’的‘情誼’，也是一步步被激發(fā)起來的?！毙∠哪貙τ浾哒f。

　　共有財產(chǎn)彰顯“組織能力”

　　“小區(qū)是大家的小區(qū)，權(quán)益也是公共的。當(dāng)公共權(quán)益受到侵害時，單個的業(yè)主無法維權(quán)，小區(qū)的業(yè)主只有成為整體才能主張其權(quán)利，才有其法律主體的地位，這是共同財產(chǎn)所決定的?！遍L期關(guān)注小區(qū)物業(yè)糾紛的北京憶通律師事務(wù)所律師李勁松告訴記者。

　　天鑫家園的維權(quán)故事證實了這種說法。天鑫家園建成于１９９９年。據(jù)業(yè)主們介紹，從入住開始，業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司之間的糾紛就開始了。小區(qū)的規(guī)劃被改動，規(guī)劃圖上顯示的綠地和花園建成了住宅；然后是用水、用電出現(xiàn)糾紛，物業(yè)公司自打的地下水水質(zhì)混濁，價格卻和市政水價差不多，物業(yè)公司只在上班時間售電，每次只賣３００度，造成上班族的極大不便；物業(yè)公司把綠地和道路改建成停車場，向業(yè)主們收取高額停車費；物業(yè)公司每年收取大量的物業(yè)費，幾年來卻從不公布收支賬目，一些按照規(guī)定應(yīng)該退還的費用去向不明。

　　較先引起公憤的，是每月９０元、１５０元、２１０元不等的停車費，但許多業(yè)主搞不明白：“難道小區(qū)是開發(fā)商和物業(yè)公司的？要不憑什么來收業(yè)主的停車費？”有些人察覺后說：“小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，所以停車場的收益也應(yīng)該歸業(yè)主所有，因此每年近百萬元的停車收益，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有?！?

　　雖然涉及各家各戶，但各家各戶又都說不明白，因為自己被侵害的，只是公共權(quán)益中的很少一部分?！皺?quán)益被侵害，很多業(yè)主都明確地意識到了，但一開始誰都不知道怎么抗?fàn)?。”業(yè)主小席說，“有人去理論，但根本沒有人搭理。因為人家是一個公司，一個利益集團(tuán)，有錢，有后臺，有打手，還有法律地位，但你只是個體。根本沒有與其對話的平等地位，也沒有主張權(quán)利的主體地位?！?

　　由于對物業(yè)公司強烈不滿，很多業(yè)主選擇了拒繳物業(yè)費的維權(quán)方式。然而，這種個體自發(fā)的維權(quán)方式并不理想，其直接結(jié)果就是被起訴。在法庭上，“欠費”業(yè)主幾乎不堪一擊，成批的業(yè)主被法院強制執(zhí)行。“到了法院，我們才發(fā)現(xiàn)身邊拒交物業(yè)費的業(yè)主竟這么多。即使所有的業(yè)主都抗拒，也會被分別起訴?！币晃辉环ㄔ簭娭茍?zhí)行的業(yè)主這么告訴記者。

　　在屢屢被起訴、甚至屢屢遭遇暴力的過程中，許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原來小區(qū)的公共財產(chǎn)，既不是你的，也不是我的，而是大家公共的。既然是公有財產(chǎn)被侵害，那么單個的業(yè)主根本沒有爭取權(quán)利的權(quán)利。而這種爭口氣的沖動和維權(quán)的強烈愿望，逼著小區(qū)業(yè)主走到了一起。

　　出于聯(lián)絡(luò)的需要，熱心業(yè)主在網(wǎng)上建立了小區(qū)論壇，許多業(yè)主積極參與，商討如何與開發(fā)商和物業(yè)公司較量，計劃維權(quán)策略。

　　隨著維權(quán)的需要，聯(lián)合逐漸從網(wǎng)絡(luò)走到現(xiàn)實，許多維權(quán)積極分子走門串戶，印發(fā)材料。在積極分子們的聯(lián)絡(luò)和推動下，在共同利益的促進(jìn)下，以社區(qū)專業(yè)為龍頭，以積極分子為骨干，以廣大業(yè)主為基礎(chǔ)的社區(qū)關(guān)系逐漸形成。這種社區(qū)關(guān)系，如果通過法律的形式發(fā)展下去并固定下來，就是大家耳熟能詳?shù)臉I(yè)主委員會。

　　維權(quán)艱難普及法律觀念

　　“在很多糾紛嚴(yán)重的小區(qū)，之所以業(yè)主的權(quán)益被物業(yè)公司和開發(fā)商明目張膽地侵害，而業(yè)主卻無能為力，就是因為他們在利用法律來合法侵犯業(yè)主的利益，實現(xiàn)自己的不法利益?！崩顒潘陕蓭熛蛴浾咴u論說。

　　天鑫家園業(yè)主小席對此感觸很深：“物業(yè)公司起訴拒交物業(yè)費的業(yè)主，業(yè)主鐵定輸。但很多人都不明白，物業(yè)公司打罵業(yè)主、亂收費用、賬目不清都沒關(guān)系，為什么業(yè)主一欠費就不行了呢？難道法律都坐在一邊？”

　　京城有名的業(yè)主維權(quán)人士舒可心，曾經(jīng)講過一個故事。他去找物業(yè)公司看采暖的數(shù)據(jù)表，對方經(jīng)理卻以這是全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，他沒有權(quán)利看為由拒絕。所以，單個業(yè)主主張自己的權(quán)利的時候，在法律上、在理論上都得不到支持。維護(hù)公共權(quán)利的步就要建立公共權(quán)利的合法的主體，也就是成立業(yè)主委員會。舒可心說：成立了業(yè)委會，物業(yè)公司就會知道，你們是平等的，你可以告他了。

　　而在大多數(shù)存在糾紛的小區(qū)，因為糾紛頻頻升級為暴力事件，幾乎變成了戰(zhàn)場。

　　在不斷爆發(fā)的沖突中，更多的業(yè)主開始明白，維權(quán)的目的是要保護(hù)私有財產(chǎn)，而采用暴力的方式較終會導(dǎo)致兩敗俱傷的結(jié)局。２００５年１２月，一起物業(yè)糾紛案件的終審判決引起了人們的關(guān)注，原告北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會認(rèn)為，物業(yè)公司向業(yè)主收取了多項不真實的費用，應(yīng)該取消，較終美麗園業(yè)主委員會勝訴。這個判決結(jié)果意味著，小區(qū)的物業(yè)費將由原來每平方米２．７２元下降到１．５８元，減少了１．１４元

　　社區(qū)事務(wù)喚起公民意識

　　“業(yè)主是什么？是無數(shù)個除了受法律制約之外的不受任何約束的個體，那是什么？說的粗俗一點是烏合之眾。”在某次會議上，一位物業(yè)公司的代表如此評價業(yè)主。盡管讓與會的業(yè)主代表很不高興，但不可否認(rèn)，從某種角度來理解，這句話是有一定合理性的。

　　在許多一盤散沙的社區(qū)，因為業(yè)主們和開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾尖銳糾葛，公民意識的欠缺往往被掩蓋。而在成立了業(yè)委會、也就是業(yè)主已經(jīng)擁有了具法律主體地位的代言機(jī)構(gòu)的小區(qū)，這種欠缺才往往暴露出來。

　　比如如何區(qū)分自己的利益和公共的利益。商品住宅小區(qū)的公共事務(wù)管理涉及到幾百甚至幾千人的利益，居民和業(yè)主也各有各的想法。蔡若焱評論說：“每一個人在他所在的公共區(qū)域有公共資源、公共利益，都應(yīng)有責(zé)任心、責(zé)任感，而不是就管自己這一畝三分田，不是凡事都以自我為。要學(xué)會服從制度、服從多數(shù)人、服從自己反對的事，執(zhí)行自己反對的事?！?

　　２００３年９月１日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，其中規(guī)定，涉及到處理有關(guān)業(yè)主公約、物業(yè)公司和維修資金等問題時，必須要通過業(yè)主大會，并超過２／３以上的業(yè)主投票才有效。然而，很多業(yè)主覺得要征得２／３以上的人同意，特別麻煩而且不太公平。然而北野認(rèn)為，這是一個很嚴(yán)肅的民主訓(xùn)練，因為２／３的標(biāo)準(zhǔn)是比照《憲法》的規(guī)定制定的。蔡若焱也說，中國人老把做什么看成是直接做什么，實際上能做得很簡單，就是投票，民主是讓大家有一種選擇的機(jī)會，而民主只保證是多數(shù)人的選擇，也有可能這多數(shù)人的選擇是錯誤的，但至少是多數(shù)人的選擇。

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