[ 洶涌而來(lái)的樓盤(pán)降價(jià)風(fēng)潮帶來(lái)了一系列的連鎖反應(yīng)，自從北京樓盤(pán)開(kāi)始“集體跳水”以后，職業(yè)“退房律師”這一行當(dāng)也應(yīng)市而生 ]

幾天前，剛從東北來(lái)到北京的楊小姐終于下定決心退掉自己購(gòu)購(gòu)的溪雅苑，在律師的陪同下楊小姐與開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)一番協(xié)商，開(kāi)發(fā)商終于退回了楊小姐的頭付款10萬(wàn)元。

10月初，在中海城銷售的售樓處，20余名業(yè)主從早晨開(kāi)始一直等到晚上6點(diǎn)，焦急地等待中海對(duì)于退房事宜的答復(fù)。據(jù)“中海城業(yè)主維權(quán)團(tuán)”業(yè)主表示，關(guān)于退房事情他們已經(jīng)向中海城反映了一個(gè)月，但一直沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的回復(fù)。于是，老業(yè)主千般不滿坐等退房，購(gòu)房者萬(wàn)般無(wú)奈斟酌購(gòu)房，成為中海城銷售當(dāng)天的情景。

無(wú)論是楊小姐還是中海業(yè)主，退房的較初理由只有一個(gè)——“房?jī)r(jià)降了”。剛剛簽了合同，還沒(méi)入住，房子就已經(jīng)縮水幾十萬(wàn)元。這種例子近段時(shí)間在北京已經(jīng)不是個(gè)案，心理不平衡以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走向的不樂(lè)觀讓眾多購(gòu)房者選擇無(wú)奈退房。在京城樓市持續(xù)冷清半年后，“退房潮”悄然現(xiàn)身。

“咨詢退房的電話從今年5月開(kāi)始出現(xiàn)，9月份開(kāi)始激增,這兩個(gè)月每天都能接到幾個(gè)咨詢退房的電話?！?北京市王許律師事務(wù)所胡文友律師放下手里的電話，無(wú)奈地告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，“現(xiàn)在能夠接到的陪同購(gòu)房業(yè)務(wù)一個(gè)月大概一次，而退房卻每天都有。客戶群除了北京以外，還有燕郊、威海、天津等城市的。但降價(jià)并不能夠成為合理的退房理由，所以大部分案子都沒(méi)辦法接。”洶涌而來(lái)的樓盤(pán)降價(jià)風(fēng)潮帶來(lái)了一系列的連鎖反應(yīng)，自從北京樓盤(pán)開(kāi)始“集體跳水”以后，職業(yè)“退房律師”這一行當(dāng)也應(yīng)市而生。

房?jī)r(jià)暴跌下的抱怨

雖然很多開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始閉口不談房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)下降已是公開(kāi)的秘密。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰曾在今年5月認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了10%~15%，今天，再接到《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的電話，李文杰表示：“截至目前北京房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了將近20%?！?p>而據(jù)律師胡文友統(tǒng)計(jì)，“北京房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了30%。而且，還在跌?！焙挠雅e例，北京三環(huán)附近樓盤(pán)“福匯國(guó)際社區(qū)”，網(wǎng)上刊登的銷售均價(jià)是19500元/平方米，實(shí)際上13600元就可以成交，跌幅已經(jīng)超過(guò)30%，另外各個(gè)樓盤(pán)打出遮掩降價(jià)的特價(jià)房，每個(gè)月都有特價(jià)，已經(jīng)代表了明顯的降價(jià)意圖?！?p>“購(gòu)漲不購(gòu)跌”是購(gòu)房者普遍的心態(tài)，而下跌后直接破頭付款則是不少購(gòu)房者退房的直接動(dòng)因。胡文友舉例，一套房子的價(jià)格是100萬(wàn)，頭付20%就是交20萬(wàn)，房?jī)r(jià)下跌30%，業(yè)主就已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)。

實(shí)際上，北京跌幅超過(guò)30%的樓盤(pán)也不在少數(shù)。萬(wàn)象新天對(duì)外報(bào)價(jià)是毛坯房每平方米13000 元，9 月中旬，第四期羅蘭大道推出后，直接以團(tuán)購(gòu)的名義將價(jià)格降到了每平方米8271 元。通州某明星項(xiàng)目針對(duì)少數(shù)“內(nèi)部員工和關(guān)系戶”推出了一批“特價(jià)房”，均價(jià)每平方米7800元，與13500 元的開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，等于約6 折。

該通州項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商對(duì)此的解釋是，“不是同一種產(chǎn)品，特價(jià)房只推了幾天，不具有普遍性?！倍鴺I(yè)主對(duì)此的反應(yīng)則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商并未告之消費(fèi)者該產(chǎn)品會(huì)降價(jià)，隱瞞了業(yè)主的知情權(quán)，因此不夠誠(chéng)信。“購(gòu)電器、服裝不滿意都可以退，購(gòu)房子卻不能退”，成為很多購(gòu)房者的疑惑。

探究“北京退房潮”

北京究竟有沒(méi)有形成退房潮，這一觀點(diǎn)至今仍有爭(zhēng)議?！拔艺J(rèn)為北京退房的情況會(huì)逐漸增多，但是沒(méi)有形成退房潮?！崩钗慕艿挠^點(diǎn)代表了大部分開(kāi)發(fā)商的想法。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京預(yù)售、現(xiàn)售商品房累計(jì)退房2144次，但這一數(shù)字與北京市平均商品房銷售數(shù)量12.5萬(wàn)套相比僅是微乎其微。

根據(jù)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，在2008年取得預(yù)售許可證的52個(gè)有相關(guān)數(shù)據(jù)的樓盤(pán)中，沒(méi)有退房記錄的樓盤(pán)有22個(gè)，另外30個(gè)樓盤(pán)有退房記錄，較高的退房率達(dá)到7.9%，大部分的項(xiàng)目退房率在3%以下。

雖然表面看起來(lái)仍然波瀾不驚，但實(shí)際上已暗流涌動(dòng)。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士透露，北京市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約存在“系統(tǒng)問(wèn)題”，即網(wǎng)上簽約與備案之間會(huì)出現(xiàn)一定的時(shí)間差?！爸挥袀浒钢蟛潘闶钦嬲В@會(huì)使得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)差異。除此之外，開(kāi)發(fā)商一般在開(kāi)盤(pán)時(shí)為了造成熱銷假象，自己內(nèi)部先購(gòu)購(gòu)一部分房源，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再退房轉(zhuǎn)出售的情況也有。因此，退房公示不能完全反映真實(shí)市場(chǎng)狀況?！?p>胡文友律師則表示，有的購(gòu)房者尚未簽訂正式合同就已經(jīng)退房。胡文友舉例，一位姓孔的先生較近就剛剛簽了媒體村的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，并交付了10萬(wàn)元訂金，但由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景不看好,所以有意退房。這種情況在房地產(chǎn)交易網(wǎng)上不會(huì)顯示。

胡文友說(shuō)：“還有些開(kāi)發(fā)商約定了退房條件，比如昌平的高教新城，約定退房業(yè)主必須支付30%違約金，像這種樓盤(pán)退了也沒(méi)有意義，一樣帶來(lái)?yè)p失?！?p>正是由于以上的種種原因，導(dǎo)致真正走完退房程序的達(dá)不到有退房意向人數(shù)的1/10。

觀望情緒灼傷樓市

記者調(diào)查得知，較近的退房潮與前一陣的“拋售潮”不同，拋售中的大部分是投資性購(gòu)家，而在本次退房潮中，大部分是高價(jià)接盤(pán)的自住型購(gòu)家。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為：隨著年底的臨近，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的資金鏈繼續(xù)緊繃，在銀行回款的壓力下樓市的進(jìn)一步調(diào)整將會(huì)繼續(xù)。但這一輪的回調(diào)進(jìn)一步擠掉的將不僅僅是投資者的泡沫，因此按照這一趨勢(shì)估計(jì)到年底前房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下降10%。

“退房行為違反商業(yè)原則,不講誠(chéng)信，”北京知名購(gòu)房者舒可欣告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，“就好比婚姻，一旦領(lǐng)取了結(jié)婚證，就要履行夫妻義務(wù)，反悔必須付出代價(jià)。”舒可欣同時(shí)表示，現(xiàn)在的確不是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，在國(guó)際金融形勢(shì)尚未明朗的前提下，觀望是較穩(wěn)妥的方法。

作為專業(yè)的“退房律師”，胡文友也不贊成開(kāi)發(fā)商無(wú)理由退房?！拔艺J(rèn)為一切按合同，不履行合同的賠償要求不應(yīng)該支持?！?p>記者獲悉，業(yè)主因房屋降價(jià)怒將開(kāi)發(fā)商北京方恒置業(yè)股份有限公司告上法院的案子日前已經(jīng)敗訴。胡文友表示，目前可以成功退房的因素有以下幾點(diǎn)：頭先是在合同生效的前提下，符合合同解除的條件，比如，規(guī)劃變更、商品房貸款不成功、延期交房達(dá)到規(guī)定時(shí)間、開(kāi)發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋面積差異與約定超過(guò)3%。其次，合同無(wú)效情況下也可以成功退房，包括開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得相應(yīng)的商品房銷售許可證或者開(kāi)發(fā)商隱瞞貸款時(shí)將土地使用權(quán)和地上建筑已經(jīng)抵押銀行的事實(shí)。

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