房子購(gòu)貴了還可以獲得補(bǔ)償，這種聽起來如同天方夜譚的事情如今正在上演。

繼萬科、澳達(dá)之后，近日深圳樓市再爆新聞，由于在售樓盤桑泰丹華府三期近期將推出特惠單位，桑泰地產(chǎn)將對(duì)高價(jià)購(gòu)入三期的已成交業(yè)主全額補(bǔ)償，桑泰地產(chǎn)成為深圳頭家全額補(bǔ)償業(yè)主房?jī)r(jià)款差額的開發(fā)商。

房產(chǎn)縮水業(yè)主“維權(quán)”

經(jīng)歷了一年狂飆式的上漲，深圳房?jī)r(jià)跌起來也同樣兇猛。前期積累起較大泡沫的非城區(qū)，此次經(jīng)歷了30％－40％的大幅降價(jià)，還未入住，房產(chǎn)即縮水幾十萬，令眾多高位入市的業(yè)主極為不滿。

今年2月底,位于深圳市寶安區(qū)龍華的某樓盤三期開盤，均價(jià)11500元/平方米，且精裝修。而去年7月，這個(gè)樓盤二期批開盤時(shí)，毛坯房均價(jià)卻高達(dá)每平方米1.56萬元。如今，價(jià)格直降40％，二期業(yè)主覺得實(shí)在很虧，不久前眾多二期業(yè)主涌入該樓盤售樓處與開發(fā)商談判，要求退房、現(xiàn)金補(bǔ)償差價(jià)，或者精裝修、免物業(yè)費(fèi)、車位等各種補(bǔ)償措施。

經(jīng)過業(yè)主多天的抗議，該樓盤開發(fā)商作出決定，撥款1000萬元成立業(yè)主增值基金,為業(yè)主提供計(jì)劃外的增值服務(wù),用于提升該項(xiàng)目及周邊的交通配套、教育配套、醫(yī)療配套及商業(yè)配套，但拒絕了業(yè)主的直接補(bǔ)償條件。

即便是對(duì)1000萬的業(yè)主增值基金計(jì)劃,許多高位深套的業(yè)主仍表示難以接受。業(yè)主王先生表示,仍舊希望開發(fā)商能直接補(bǔ)償?shù)綉?采取資助裝修、購(gòu)購(gòu)家電等更實(shí)惠的措施；還有業(yè)主希望,業(yè)主增值基金計(jì)劃能夠提高額度，同時(shí)出臺(tái)詳細(xì)的增值方案,并進(jìn)行公示,以便業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。

無獨(dú)有偶，3月1日，萬科第五園對(duì)后期推出的撫月居以及映月居、攬?jiān)戮邮Ｓ鄦挝灰匀戮b修的形式銷售，均價(jià)下調(diào)到11500元/平方米。而去年9月8日，萬科第五園三期開盤時(shí)，高層單位映月居和攬?jiān)戮右悦鞣啃问酵瞥?，均價(jià)為14800元/平方米，出現(xiàn)了同一樓盤中后期帶裝修售價(jià)比前期毛坯房售價(jià)還低30％的現(xiàn)象。

萬科的降價(jià)行為引起映月居和攬?jiān)戮訕I(yè)主的反應(yīng)，在第五園降價(jià)銷售的同時(shí)，萬科啟動(dòng)了“琢玉行動(dòng)”，表示將以300元/平方米的價(jià)格向2008年3月1日前認(rèn)購(gòu)毛坯房的老業(yè)主按照撫月居的全新裝修樣板房標(biāo)準(zhǔn)提供精裝修服務(wù)。

“撫月居全新精裝修標(biāo)準(zhǔn)是1500元/平方米，也就是說映月居、攬?jiān)戮拥臉I(yè)主只需要補(bǔ)交300元/平方米就可以得到1500元/平方米的精裝修，相當(dāng)于補(bǔ)了1200元/平方米。”萬科第五園負(fù)責(zé)人這樣解釋。據(jù)介紹，公司同時(shí)對(duì)3月1日以前購(gòu)購(gòu)撫月居 、原定裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米的業(yè)主承諾，免費(fèi)將其單位升級(jí)為1500元/平方米的新裝修；至于更早前購(gòu)購(gòu)了一、二期的業(yè)主，也將通過“琢玉行動(dòng)”獲得增加公共部分園林綠化、提高架空層活動(dòng)設(shè)施配套等品質(zhì)改造。

即便如此，仍有業(yè)主覺得很虧，先后有業(yè)主到售樓提出諸如車位、20年物業(yè)管理費(fèi)等要求，以彌補(bǔ)降價(jià)帶來的損失，也有業(yè)主提出直接補(bǔ)差價(jià)?！拔覀円睬宄f科的主動(dòng)很難得，但是一想到兩個(gè)星期前購(gòu)的房子現(xiàn)在已經(jīng)損失了三四十萬，總是希望能夠得到補(bǔ)償?shù)摹！睒I(yè)主們表示。

為促銷開發(fā)商降價(jià)加補(bǔ)償

繼萬科之后不久，深圳又一家地產(chǎn)開發(fā)商重新調(diào)整樓盤銷售價(jià)格，并啟動(dòng)按照差價(jià)補(bǔ)償老業(yè)主的“春雷行動(dòng)”。位于南山后海片區(qū)的澳城花園開發(fā)商——澳達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展深圳有限公司為激活成交，扭轉(zhuǎn)冷清的銷售行情，將澳城花園原本2.8萬元/平方米的均價(jià)，一次性調(diào)整到2.4萬元/平方米左右。

同時(shí)，在調(diào)整價(jià)格前，向老業(yè)主發(fā)出購(gòu)房補(bǔ)償通知，對(duì)以原來價(jià)格購(gòu)購(gòu)澳城花園的業(yè)主，按照4500元/平方米的精裝修價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，采購(gòu)的是高端家坐擁電和品牌裝修材飾，另外,還價(jià)值38000元的“高階教育”代用券。

澳城花園緊鄰西部通道，是近期深圳灣口岸區(qū)的新增大戶型豪宅項(xiàng)目。去年8月底以2.8萬元/平方米的均價(jià)開盤后，386戶面市的新房售出三成左右。受宏觀調(diào)控政策影響,從去年10月開始，深圳樓市成交量急劇下滑，澳城花園也不得不降價(jià)促銷。

而頭家提出全額補(bǔ)償差價(jià)的桑泰地產(chǎn)與澳城一樣位于南山區(qū)，南山區(qū)是此次深圳樓市調(diào)整幅度的地區(qū)之一。位于西麗大學(xué)城附近的桑泰丹華府三期，去年年底開盤，總套數(shù)189套，均價(jià)2萬元/平方米，目前已經(jīng)售出3成。本月底，該樓盤開始推出特惠單位，特惠單位均價(jià)為1.6萬元/平米，售價(jià)為1.3萬元/平米。

桑泰地產(chǎn)表示，這次推出的特惠單位只有幾十套，而對(duì)三期已成交業(yè)主購(gòu)房款出現(xiàn)的差價(jià)，開發(fā)商則愿意給予全部業(yè)主差額補(bǔ)償。補(bǔ)償老業(yè)主的方式會(huì)分成兩種，有些還沒有簽訂正式合同的客戶會(huì)直接用新價(jià)格來簽約，已經(jīng)簽約的客戶，在入住時(shí)開發(fā)商以裝修款的形式退回給客戶。對(duì)于全額補(bǔ)償差價(jià)，桑泰地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)蔡燦解釋：“開發(fā)商沒有義務(wù)賠償業(yè)主因?yàn)榻祪r(jià)帶來的損失。從法律上講，桑泰丹華府此輪的降價(jià)不需要對(duì)已成交的業(yè)主負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，此次補(bǔ)償完全是出于道義，業(yè)主是出于對(duì)桑泰品牌的信任和支持才購(gòu)購(gòu)的房子?！?

國(guó)浩律師集團(tuán)深圳事務(wù)所合伙人王曉東指出，無論補(bǔ)償還是裝修費(fèi)，這個(gè)僅僅是開發(fā)商出于營(yíng)銷方面的考慮而進(jìn)行的營(yíng)銷行為，不涉及法律義務(wù)問題。“已經(jīng)簽訂了購(gòu)賣合同，合同已經(jīng)生效，業(yè)主因?yàn)榉慨a(chǎn)縮水而要求開發(fā)商補(bǔ)償，這個(gè)不屬于法律問題，各級(jí)司法部門都不會(huì)予以支持。”王曉東明確表示。

房產(chǎn)貶值究竟該誰承擔(dān)？

房?jī)r(jià)下跌造成損失究竟誰之責(zé)任，該由誰承擔(dān)？恐怕開發(fā)商、政府、業(yè)主皆有責(zé)任。開發(fā)商方面，在樓市紅火時(shí)，開發(fā)商為攫取超額利潤(rùn)，采取種種促銷手段制造房源緊張氣氛，致使很多購(gòu)房者無暇多想，匆忙。一些開發(fā)商還采取延緩施工、推遲發(fā)售等手段囤房，房?jī)r(jià)下跌后又急忙拋售。

購(gòu)房者對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足也是其被深套的重要原因，盲目相信房產(chǎn)“只漲不跌”的神話，只看到樓市中的滾滾紅利，一味追漲。這種非理性的購(gòu)房行為推高了房?jī)r(jià)，造成了今日的苦果。此外，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不力，有些地方政府樂于土地增值，疏于樓市調(diào)控；或?yàn)榈胤嚼婵紤]，客觀上助推高房?jī)r(jià)。

在深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專門召開的研討會(huì)上，深圳市國(guó)土部門負(fù)責(zé)人表示，對(duì)以商品房市場(chǎng)價(jià)格變化為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。

深圳市國(guó)土房產(chǎn)局房地產(chǎn)處負(fù)責(zé)人解釋，根據(jù)較高人民法院頒布的有關(guān)規(guī)定：預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。

“該條款還明確規(guī)定，開發(fā)商不能因?yàn)榻ㄔO(shè)材料等成本增加或房屋市場(chǎng)價(jià)格上漲而將原約定的價(jià)格提高或解除合同，同時(shí)購(gòu)房者也不能因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)格下降而要求將原約定的價(jià)格下降或解除合同。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，業(yè)主要求的差額賠償要求缺乏法律依據(jù)。

深圳市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任李棟梁認(rèn)為，房地產(chǎn)購(gòu)賣合同是民事合同，因此產(chǎn)生的糾紛是民事糾紛。消費(fèi)者頭先要看合同是否有效，如果開發(fā)商是在沒有拿到預(yù)售許可證的情況下售樓、有欺詐行為、違約行為等，消費(fèi)者可申請(qǐng)解除合同。合同生效后，一方或雙方可協(xié)商變更合同或者解除合同，但因?yàn)槭袌?chǎng)原因?qū)е路績(jī)r(jià)下跌，業(yè)主要求開發(fā)商進(jìn)行房屋差價(jià)補(bǔ)償?shù)男袨轱@然是難以得到法律支持的。

“雖然開發(fā)商并沒有義務(wù)要給出補(bǔ)償，但是在力所能及的情況下對(duì)業(yè)主給出一些安慰，也是體現(xiàn)開發(fā)商關(guān)懷客戶的做法，但這種做法不應(yīng)成為行業(yè)規(guī)范?！鄙钲谥性禺a(chǎn)深港研究總監(jiān)張偉這樣表示。

對(duì)于業(yè)主的補(bǔ)償要求，國(guó)浩律師集團(tuán)深圳事務(wù)所合伙人王曉東認(rèn)為，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而要求補(bǔ)償是完全沒有法律依據(jù)的，業(yè)主只有能夠拿出確鑿的證據(jù)證明開發(fā)商存在誤導(dǎo)性或虛假性廣告，并對(duì)合同簽訂構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，才可能獲得賠償或解除合同。

不論補(bǔ)償與否，在經(jīng)歷樓市瘋狂上漲和快速下跌后，社會(huì)各方面都應(yīng)多一些警惕和理智。和任何投資品一樣，樓市沒有“只漲不跌”的神話，只有使其在合理的價(jià)位平穩(wěn)運(yùn)行，才能避免這種“泡沫嚇著人，雪崩砸倒人”的鬧劇。 （實(shí)習(xí)記者 萬晶 ）

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