房子購貴了還可以獲得補償，這種聽起來如同天方夜譚的事情如今正在上演。

繼萬科、澳達(dá)之后，近日深圳樓市再爆新聞，由于在售樓盤桑泰丹華府三期近期將推出特惠單位，桑泰地產(chǎn)將對高價購入三期的已成交業(yè)主全額補償，桑泰地產(chǎn)成為深圳頭家全額補償業(yè)主房價款差額的開發(fā)商。

房產(chǎn)縮水業(yè)主“維權(quán)”

經(jīng)歷了一年狂飆式的上漲，深圳房價跌起來也同樣兇猛。前期積累起較大泡沫的非城區(qū)，此次經(jīng)歷了30％－40％的大幅降價，還未入住，房產(chǎn)即縮水幾十萬，令眾多高位入市的業(yè)主極為不滿。

今年2月底,位于深圳市寶安區(qū)龍華的某樓盤三期開盤，均價11500元/平方米，且精裝修。而去年7月，這個樓盤二期批開盤時，毛坯房均價卻高達(dá)每平方米1.56萬元。如今，價格直降40％，二期業(yè)主覺得實在很虧，不久前眾多二期業(yè)主涌入該樓盤售樓處與開發(fā)商談判，要求退房、現(xiàn)金補償差價，或者精裝修、免物業(yè)費、車位等各種補償措施。

經(jīng)過業(yè)主多天的抗議，該樓盤開發(fā)商作出決定，撥款1000萬元成立業(yè)主增值基金,為業(yè)主提供計劃外的增值服務(wù),用于提升該項目及周邊的交通配套、教育配套、醫(yī)療配套及商業(yè)配套，但拒絕了業(yè)主的直接補償條件。

即便是對1000萬的業(yè)主增值基金計劃,許多高位深套的業(yè)主仍表示難以接受。業(yè)主王先生表示,仍舊希望開發(fā)商能直接補償?shù)綉?采取資助裝修、購購家電等更實惠的措施；還有業(yè)主希望,業(yè)主增值基金計劃能夠提高額度，同時出臺詳細(xì)的增值方案,并進(jìn)行公示,以便業(yè)主監(jiān)督實施。

無獨有偶，3月1日，萬科第五園對后期推出的撫月居以及映月居、攬月居剩余單位以全新精裝修的形式銷售，均價下調(diào)到11500元/平方米。而去年9月8日，萬科第五園三期開盤時，高層單位映月居和攬月居以毛坯房形式推出，均價為14800元/平方米，出現(xiàn)了同一樓盤中后期帶裝修售價比前期毛坯房售價還低30％的現(xiàn)象。

萬科的降價行為引起映月居和攬月居業(yè)主的反應(yīng)，在第五園降價銷售的同時，萬科啟動了“琢玉行動”，表示將以300元/平方米的價格向2008年3月1日前認(rèn)購毛坯房的老業(yè)主按照撫月居的全新裝修樣板房標(biāo)準(zhǔn)提供精裝修服務(wù)。

“撫月居全新精裝修標(biāo)準(zhǔn)是1500元/平方米，也就是說映月居、攬月居的業(yè)主只需要補交300元/平方米就可以得到1500元/平方米的精裝修，相當(dāng)于補了1200元/平方米。”萬科第五園負(fù)責(zé)人這樣解釋。據(jù)介紹，公司同時對3月1日以前購購撫月居 、原定裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米的業(yè)主承諾，免費將其單位升級為1500元/平方米的新裝修；至于更早前購購了一、二期的業(yè)主，也將通過“琢玉行動”獲得增加公共部分園林綠化、提高架空層活動設(shè)施配套等品質(zhì)改造。

即便如此，仍有業(yè)主覺得很虧，先后有業(yè)主到售樓提出諸如車位、20年物業(yè)管理費等要求，以彌補降價帶來的損失，也有業(yè)主提出直接補差價?！拔覀円睬宄f科的主動很難得，但是一想到兩個星期前購的房子現(xiàn)在已經(jīng)損失了三四十萬，總是希望能夠得到補償?shù)??！睒I(yè)主們表示。

為促銷開發(fā)商降價加補償

繼萬科之后不久，深圳又一家地產(chǎn)開發(fā)商重新調(diào)整樓盤銷售價格，并啟動按照差價補償老業(yè)主的“春雷行動”。位于南山后海片區(qū)的澳城花園開發(fā)商——澳達(dá)實業(yè)發(fā)展深圳有限公司為激活成交，扭轉(zhuǎn)冷清的銷售行情，將澳城花園原本2.8萬元/平方米的均價，一次性調(diào)整到2.4萬元/平方米左右。

同時，在調(diào)整價格前，向老業(yè)主發(fā)出購房補償通知，對以原來價格購購澳城花園的業(yè)主，按照4500元/平方米的精裝修價格進(jìn)行補償，采購的是高端家坐擁電和品牌裝修材飾，另外,還價值38000元的“高階教育”代用券。

澳城花園緊鄰西部通道，是近期深圳灣口岸區(qū)的新增大戶型豪宅項目。去年8月底以2.8萬元/平方米的均價開盤后，386戶面市的新房售出三成左右。受宏觀調(diào)控政策影響,從去年10月開始，深圳樓市成交量急劇下滑，澳城花園也不得不降價促銷。

而頭家提出全額補償差價的桑泰地產(chǎn)與澳城一樣位于南山區(qū)，南山區(qū)是此次深圳樓市調(diào)整幅度的地區(qū)之一。位于西麗大學(xué)城附近的桑泰丹華府三期，去年年底開盤，總套數(shù)189套，均價2萬元/平方米，目前已經(jīng)售出3成。本月底，該樓盤開始推出特惠單位，特惠單位均價為1.6萬元/平米，售價為1.3萬元/平米。

桑泰地產(chǎn)表示，這次推出的特惠單位只有幾十套，而對三期已成交業(yè)主購房款出現(xiàn)的差價，開發(fā)商則愿意給予全部業(yè)主差額補償。補償老業(yè)主的方式會分成兩種，有些還沒有簽訂正式合同的客戶會直接用新價格來簽約，已經(jīng)簽約的客戶，在入住時開發(fā)商以裝修款的形式退回給客戶。對于全額補償差價，桑泰地產(chǎn)營銷總監(jiān)蔡燦解釋：“開發(fā)商沒有義務(wù)賠償業(yè)主因為降價帶來的損失。從法律上講，桑泰丹華府此輪的降價不需要對已成交的業(yè)主負(fù)經(jīng)濟責(zé)任，此次補償完全是出于道義，業(yè)主是出于對桑泰品牌的信任和支持才購購的房子?！?

國浩律師集團(tuán)深圳事務(wù)所合伙人王曉東指出，無論補償還是裝修費，這個僅僅是開發(fā)商出于營銷方面的考慮而進(jìn)行的營銷行為，不涉及法律義務(wù)問題。“已經(jīng)簽訂了購賣合同，合同已經(jīng)生效，業(yè)主因為房產(chǎn)縮水而要求開發(fā)商補償，這個不屬于法律問題，各級司法部門都不會予以支持?！蓖鯐詵|明確表示。

房產(chǎn)貶值究竟該誰承擔(dān)？

房價下跌造成損失究竟誰之責(zé)任，該由誰承擔(dān)？恐怕開發(fā)商、政府、業(yè)主皆有責(zé)任。開發(fā)商方面，在樓市紅火時，開發(fā)商為攫取超額利潤，采取種種促銷手段制造房源緊張氣氛，致使很多購房者無暇多想，匆忙。一些開發(fā)商還采取延緩施工、推遲發(fā)售等手段囤房，房價下跌后又急忙拋售。

購房者對樓市風(fēng)險認(rèn)識不足也是其被深套的重要原因，盲目相信房產(chǎn)“只漲不跌”的神話，只看到樓市中的滾滾紅利，一味追漲。這種非理性的購房行為推高了房價，造成了今日的苦果。此外，地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控不力，有些地方政府樂于土地增值，疏于樓市調(diào)控；或為地方利益考慮，客觀上助推高房價。

在深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專門召開的研討會上，深圳市國土部門負(fù)責(zé)人表示，對以商品房市場價格變化為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

深圳市國土房產(chǎn)局房地產(chǎn)處負(fù)責(zé)人解釋，根據(jù)較高人民法院頒布的有關(guān)規(guī)定：預(yù)售商品房的價格，除國家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

“該條款還明確規(guī)定，開發(fā)商不能因為建設(shè)材料等成本增加或房屋市場價格上漲而將原約定的價格提高或解除合同，同時購房者也不能因為商品房價格下降而要求將原約定的價格下降或解除合同?！痹撠?fù)責(zé)人認(rèn)為，業(yè)主要求的差額賠償要求缺乏法律依據(jù)。

深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任李棟梁認(rèn)為，房地產(chǎn)購賣合同是民事合同，因此產(chǎn)生的糾紛是民事糾紛。消費者頭先要看合同是否有效，如果開發(fā)商是在沒有拿到預(yù)售許可證的情況下售樓、有欺詐行為、違約行為等，消費者可申請解除合同。合同生效后，一方或雙方可協(xié)商變更合同或者解除合同，但因為市場原因?qū)е路績r下跌，業(yè)主要求開發(fā)商進(jìn)行房屋差價補償?shù)男袨轱@然是難以得到法律支持的。

“雖然開發(fā)商并沒有義務(wù)要給出補償，但是在力所能及的情況下對業(yè)主給出一些安慰，也是體現(xiàn)開發(fā)商關(guān)懷客戶的做法，但這種做法不應(yīng)成為行業(yè)規(guī)范?！鄙钲谥性禺a(chǎn)深港研究總監(jiān)張偉這樣表示。

對于業(yè)主的補償要求，國浩律師集團(tuán)深圳事務(wù)所合伙人王曉東認(rèn)為，因為房價下跌而要求補償是完全沒有法律依據(jù)的，業(yè)主只有能夠拿出確鑿的證據(jù)證明開發(fā)商存在誤導(dǎo)性或虛假性廣告，并對合同簽訂構(gòu)成實質(zhì)性影響，才可能獲得賠償或解除合同。

不論補償與否，在經(jīng)歷樓市瘋狂上漲和快速下跌后，社會各方面都應(yīng)多一些警惕和理智。和任何投資品一樣，樓市沒有“只漲不跌”的神話，只有使其在合理的價位平穩(wěn)運行，才能避免這種“泡沫嚇著人，雪崩砸倒人”的鬧劇。 （實習(xí)記者 萬晶 ）

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