投訴、上訪、打官司、成立自救會(huì)，在種種維權(quán)努力都未能解決問(wèn)題的情況下，業(yè)主們采取了“超常規(guī)”的維權(quán)方式，—成立了一家維權(quán)公司，用業(yè)主的話(huà)說(shuō)這是一家被逼出來(lái)的“公司”。

10月8日，我國(guó)個(gè)為業(yè)主維而成立的“公司”—北京東華金座咨詢(xún)服務(wù)（下稱(chēng)“東華金座咨詢(xún)”）正式領(lǐng)到了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。這個(gè)機(jī)構(gòu)的擁有者是被媒體稱(chēng)為“京城爛尾樓”東華金座的76位業(yè)主。

“無(wú)意中我們創(chuàng)造了一個(gè)紀(jì)錄?！?0月22日，東華金座咨詢(xún)主任邢寶軍接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說(shuō)，“以公司組織形式來(lái)進(jìn)行業(yè)主維權(quán)，這不是我們有意炒作，而完全是被逼出來(lái)的。我們只想保障自己的權(quán)益?！?p>據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，截至2006年5月底，因開(kāi)發(fā)商資金不足等原因造成的爛尾樓，僅在北京就有約30項(xiàng)左右。那么，這種采用公司模式的維權(quán)方式，能否成為解決類(lèi)似問(wèn)題的樣板？

三年漫漫維權(quán)路

東華金座樓盤(pán)，位于北京市宣武區(qū)廣內(nèi)大街的繁華鬧市區(qū)，是總建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米的商住公寓。該項(xiàng)目從1997年開(kāi)始運(yùn)作，2000年9月對(duì)外出售。原開(kāi)發(fā)商為北京房開(kāi)置業(yè)有限公司（原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司，下稱(chēng)“宣開(kāi)公司”），2000年后又將此項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了北京市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“中鼎公司”）。

由于地理位置優(yōu)越，盡管該樓盤(pán)當(dāng)時(shí)均價(jià)高達(dá)7700元/平方米，仍然是購(gòu)者如云。“開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始承諾2001年10月竣工，2001年12月入住；后來(lái)又向后期購(gòu)房者承諾2003年12月底入住。但是到了2003年非典時(shí)就停工了，之后再?zèng)]有開(kāi)工復(fù)建，東華金座成為爛尾樓?！?邢寶軍介紹，而預(yù)購(gòu)房屋的108戶(hù)業(yè)主被套牢資金約7000萬(wàn)。

2004年初，由業(yè)主馬一躍牽頭組織了20多位業(yè)主，率先開(kāi)始了維權(quán)行動(dòng)，邢寶軍也是成員之一。

“找消協(xié)投訴，到信訪部門(mén)上訪，都沒(méi)有結(jié)果。我們又到法院起訴?！?邢寶軍說(shuō)。

2004年4月，邢寶軍聯(lián)合部分業(yè)主打贏了告開(kāi)發(fā)商宣開(kāi)公司和中鼎公司的官司。宣武區(qū)法院判決開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行房屋合同，賠償所有經(jīng)濟(jì)損失。然而，由于法院沒(méi)有找到開(kāi)發(fā)商任何可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，判決書(shū)也就成了一紙空文。

“我曾經(jīng)四次把開(kāi)發(fā)商告上法庭，四次都贏了，但向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行五次，一次都沒(méi)能執(zhí)行?！毙蠈氒娪X(jué)得，打官司也解決不了問(wèn)題，只能再想別的辦法了。

2005年6月，20多位業(yè)主再次聚在一起，成立了自救會(huì)，邢寶軍被選為會(huì)長(zhǎng)?！爱?dāng)時(shí)大伙兒每人捐了200元作為活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，并進(jìn)行了分工，主要是聯(lián)絡(luò)媒體，和政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通?！?邢寶軍介紹。

經(jīng)過(guò)自救會(huì)的努力，2005年9月，由宣武區(qū)政府出面調(diào)解，東華金座的業(yè)主與相關(guān)方草擬了一份《關(guān)于東華金座復(fù)工的六方協(xié)議》（六方分別為兩家開(kāi)發(fā)商、建行、工行以及兩家工程承建單位中昊及城建），商定中鼎公司退出該項(xiàng)目，由宣開(kāi)公司向建行申請(qǐng)一筆貸款，讓項(xiàng)目復(fù)工。

但是，由于該地段房?jī)r(jià)上漲，種種利益糾割讓六方協(xié)議較終“流產(chǎn)”。

被逼出來(lái)的公司

“購(gòu)房6年不見(jiàn)房，法院宣判成空文。無(wú)家貧民淚水盈，一生錢(qián)財(cái)打水漂?！边@是東華金座一位業(yè)主所作的打油詩(shī)，但確是業(yè)主們生活狀態(tài)的真實(shí)寫(xiě)照。面對(duì)遲遲不能解決的問(wèn)題，部分業(yè)主采取了“超常規(guī)”的維權(quán)方式。

今年7月13日，部分業(yè)主在東華金座售樓處門(mén)外“靜坐絕食”，要求有關(guān)方面解決問(wèn)題，未果。8月11日，30多名業(yè)主干脆搭地鋪支床，正式入住售樓處，這種狀況一直持續(xù)到現(xiàn)在。

“新形勢(shì)使原有自救會(huì)松散的管理模式無(wú)法適應(yīng)需要，于是在8月11日入住當(dāng)天成立了東華金座維權(quán)理事會(huì)?！?邢寶軍解釋?zhuān)緛?lái)想成立業(yè)主委員會(huì)，但街道辦事處說(shuō)從未有過(guò)業(yè)主入住前就成立業(yè)主委員會(huì)的先例?！皷|華金座咨詢(xún)就這樣被逼出來(lái)了?！?p>據(jù)邢寶軍介紹，東華金座咨詢(xún)屬于無(wú)限責(zé)任公司，其運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源于業(yè)主集資。較初向每位業(yè)主集資500元，后因資金不夠用，又按照業(yè)主購(gòu)房面積每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)集資。目前已有70余名業(yè)主參與投資，共籌集了將近30萬(wàn)元。

“我國(guó)現(xiàn)行法律中不存在無(wú)限責(zé)任公司，東華金座咨詢(xún)應(yīng)該屬于個(gè)人合伙企業(yè)?！北本┤A龍律師事務(wù)所王寧律師告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。

但不管是公司還是個(gè)人合伙企業(yè)，其盈利點(diǎn)在哪里呢？

“我們是能夠盈利的，可以這樣算筆賬?！?邢寶軍向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析：當(dāng)年購(gòu)房時(shí)每平方米在7000元左右，現(xiàn)在這個(gè)地段每平方米的售價(jià)至少是12000元，每平方米至少增值5000元，按每戶(hù)平均購(gòu)購(gòu)80平方米算，一套房就是40萬(wàn)元的收益。而業(yè)主的投入是多少呢？每平方米集資50元，80平方米才4000元，加上次集資的500元，平均投入才4500元。?！叭绻?500元能換回40萬(wàn)，為什么不做呢？”

“正是由于利益一致，所以大伙兒非?？炀椭С至诉@種想法?！?邢寶軍說(shuō)， “我們還會(huì)去說(shuō)服更多的業(yè)主，希望東華金座的全體業(yè)主都能加入，‘一個(gè)也不能少’?！?p>

各方評(píng)價(jià)

在邢寶軍的構(gòu)想中，近期的目標(biāo)是協(xié)調(diào)宣武區(qū)法院對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行拍賣(mài)，直至妥善解決老業(yè)主的維權(quán)問(wèn)題。中期目標(biāo)是根據(jù)自身成功的經(jīng)驗(yàn)，推出各種出版物，向北京乃至全國(guó)權(quán)益受到損害的業(yè)主提供維權(quán)咨詢(xún)，如能成功樹(shù)立品牌，還將投身房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

但王寧律師對(duì)這種模式的實(shí)際作用表示懷疑，“咨詢(xún)的性質(zhì)在法律上很難界定，它有沒(méi)有權(quán)利代表全體業(yè)主行使權(quán)利？在與開(kāi)發(fā)商談判時(shí)會(huì)不會(huì)面臨‘名不正言不順’的尷尬？”。

北京匯佳律師事務(wù)所主任邱寶昌律師也認(rèn)為，組建“公司”顯示了業(yè)主們希望解決問(wèn)題的迫切愿望，但在實(shí)際操作中將會(huì)面臨一系列的難題。“頭先，由于業(yè)主們的房屋面積大小不同，入股的業(yè)主們?nèi)绾畏峙浔頉Q權(quán)？如何保護(hù)小股東的利益？再者，由于股東與業(yè)主的身份重疊，一旦‘公司’有盈利或破產(chǎn)時(shí)，在公司與業(yè)主之間如何分配利益？”

而包括中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰、萬(wàn)年花城副總黃璽慶在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都表示，這一新模式能否成功，關(guān)鍵在于業(yè)主們有沒(méi)有足夠的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)、融資能力和運(yùn)營(yíng)能力?！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作，僅有熱情是不夠的?！本┏悄车禺a(chǎn)公司一位經(jīng)理表示。

但房地產(chǎn)法律專(zhuān)家秦兵卻表示出不同看法，“我認(rèn)為這種維權(quán)模式是一種進(jìn)步。有兩個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，一是它的維權(quán)效果能不能達(dá)到業(yè)主們的目的，我認(rèn)為它將有助于業(yè)主維權(quán)；二是它是否能滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)社會(huì)發(fā)展的需求，我認(rèn)為在中國(guó)現(xiàn)有的法律制度框架下，已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主們維權(quán)的需要，這種維權(quán)模式的出現(xiàn)是必然的?！?p>秦兵律師介紹，要想在類(lèi)似東華金座這樣的爛尾樓工程中維權(quán)成功，必須“以商業(yè)化的組織來(lái)對(duì)抗商業(yè)化組織，就像戰(zhàn)爭(zhēng)中只有用坦克才能抵擋坦克一樣”，可以采取三種方式：一是成立業(yè)主委員會(huì)，二是通過(guò)集團(tuán)訴訟，第三就是這種商業(yè)化操作的“公司化”模式。但由于我國(guó)法律中沒(méi)有規(guī)定集團(tuán)訴訟，東華金座也無(wú)法成立業(yè)主委員會(huì)，“公司化”模式維權(quán)可以說(shuō)是業(yè)主們先進(jìn)的選擇。

這種新的維權(quán)模式究竟會(huì)取得什么樣的實(shí)際效果，還有待實(shí)踐的檢驗(yàn)，但不管較終結(jié)果如何，這次嘗試對(duì)于今后類(lèi)似問(wèn)題的解決，都會(huì)提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

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