新華網(wǎng)沈陽(yáng)4月24日專電(記者姜敏　彭勇) 物業(yè)和業(yè)主好比一對(duì)冤家，目前隨著二者之間矛盾的不斷加深，各種物業(yè)糾紛也愈演愈烈，有的甚至大打出手將矛盾升級(jí)，使業(yè)主維權(quán)陷入尷尬境地。透過(guò)沈陽(yáng)等地一些業(yè)主的維權(quán)經(jīng)歷不難看出，僅靠業(yè)主或“業(yè)委會(huì)”維權(quán)顯然是不夠的，完善相應(yīng)的法律法規(guī)應(yīng)為當(dāng)務(wù)之急。

業(yè)主維權(quán)：難，難，難

“廣闊新世界，精彩新生活”，67歲的王靜當(dāng)年就是沖著香港“新世界”的品牌和“港市花園”這個(gè)令人神往的口號(hào)從湖南長(zhǎng)沙來(lái)到了沈陽(yáng)，享受她晚年“新生活”的。王靜說(shuō)：“可拿到鑰匙那天才知道，除了住房什么配套設(shè)施都沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商承諾的東西全部化為泡影?！?

新世界花園B區(qū)業(yè)主高晶2000年底入住后，窗臺(tái)漏雨，房頂也漏，特別是南屋兩面墻壁均出現(xiàn)大的裂縫。記者日前在她家看到，由于夏季屋頂漏水，屋頂四周潮濕發(fā)霉，北屋墻壁上長(zhǎng)滿了霉點(diǎn)。她告訴記者，2002年夏天，由于本樓層的電纜盒露在外面，突然零線脫落，她家所有的電器全都燒了，和物業(yè)公司交涉了一個(gè)月，較后只給維修不給更換。

王靜說(shuō)，從她入住新世界花園那天起，就走上了艱難的維權(quán)之路。然而，她做夢(mèng)都沒(méi)有想到，這條維權(quán)之路讓她付出沉重的代價(jià)。針對(duì)存在的一系列問(wèn)題，王靜先是單槍匹馬地找物業(yè)公司“說(shuō)理”。如綠化達(dá)不到承諾標(biāo)準(zhǔn)；房屋質(zhì)量差，屋頂、管道等漏水，窗戶大都存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題；物業(yè)收費(fèi)每平方米1.5元質(zhì)價(jià)不符等。但“說(shuō)理”均以失敗告終。2002年11月，在大家的努力下成立了業(yè)主委員會(huì)，王靜被選為主任，她帶領(lǐng)17名業(yè)委會(huì)成員集體維權(quán)，但遭受了百般刁難。物業(yè)公司較終給每戶一點(diǎn)“窗戶問(wèn)題”的補(bǔ)償，但其他問(wèn)題均未解決。去年3月，王靜辭去了“業(yè)委會(huì)”主任的職務(wù)。

“業(yè)委會(huì)”難成氣候 　

據(jù)沈陽(yáng)市人大常委會(huì)環(huán)資委調(diào)查，沈陽(yáng)市實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)244個(gè)，建筑面積2151.9萬(wàn)平方米，僅占全市住宅區(qū)總面積的20.6%，這些小區(qū)大都成立了“業(yè)委會(huì)”，但在維權(quán)路上步履維艱，有的業(yè)委會(huì)甚至形同虛設(shè)。

《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)委會(huì)由業(yè)主代表大會(huì)投票產(chǎn)生。經(jīng)200多戶業(yè)主投票公選的新世界花園B區(qū)業(yè)委會(huì)主任李永德告訴記者，業(yè)委會(huì)無(wú)固定辦公場(chǎng)所，他們?cè)陉幇党睗竦牡叵率肄k公至今，復(fù)印材料費(fèi)、電話費(fèi)等都得自己掏腰包。A區(qū)王靜當(dāng)主任時(shí)，自己的家成了辦公室。而按照現(xiàn)有規(guī)定，面積達(dá)到5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)提供130平方米的辦公室。

李永德說(shuō)，業(yè)委會(huì)就“業(yè)主要求更換窗戶”“是否繼續(xù)選聘新世界物業(yè)提供服務(wù)”等問(wèn)題和新世界物業(yè)進(jìn)行交涉，但問(wèn)題都未得到很好得解決。業(yè)委會(huì)成員陳先生說(shuō)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司未達(dá)成協(xié)議，有的業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。這就形成了一個(gè)怪圈：開(kāi)發(fā)商所建房屋質(zhì)量不好，加上物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不滿拒交或少交物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司難以為繼，較后不得不擅離小區(qū)。去年12月11日，新世界物業(yè)公司在沒(méi)有辦理交接手續(xù)的情況下，停止所有物業(yè)服務(wù)并擅離小區(qū)，物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)“真空”。后來(lái)和平區(qū)南湖街道新世界社區(qū)代管了小區(qū)衛(wèi)生。就這一事件，也有業(yè)主質(zhì)疑“業(yè)委會(huì)”不作為，想“炒”掉業(yè)主公選的業(yè)委會(huì)。

業(yè)主維權(quán)細(xì)節(jié)難界定 　

物業(yè)公司究竟提供什么樣的服務(wù)、收多少物業(yè)費(fèi)合理，現(xiàn)有的法規(guī)還不能將其細(xì)化。

沈陽(yáng)市和平區(qū)房產(chǎn)局小區(qū)辦的王書記說(shuō)，業(yè)主交多少錢，物業(yè)提供什么樣的服務(wù)，24公里怎么巡邏，政府沒(méi)法定。要追究細(xì)節(jié)也沒(méi)有法律依據(jù)，作為行業(yè)部門感到很為難，確實(shí)無(wú)法干預(yù)。

記者了解到，沈陽(yáng)市對(duì)物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)有明文規(guī)定，《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十五條，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積少于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但是對(duì)物業(yè)公司撤出卻沒(méi)有規(guī)定。

沈陽(yáng)市人大代表于威說(shuō)，房產(chǎn)部門應(yīng)該真正從源頭上把好監(jiān)督關(guān)，在物業(yè)小區(qū)施工期內(nèi)就嚴(yán)格監(jiān)管建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施。對(duì)開(kāi)發(fā)商侵害業(yè)主權(quán)益的行為嚴(yán)厲禁止，直至不予驗(yàn)收。同時(shí)，也要嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)公司的行為。于威建議，較好對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行分級(jí)。比如一星到五星，物價(jià)部門對(duì)每一物業(yè)公司的收費(fèi)定價(jià)不同，許可管理的小區(qū)面積也不同。而且，每一的服務(wù)要有可以遵循的考核標(biāo)準(zhǔn)，比如可以借鑒賓館管理模式，五保安巡邏幾次、衛(wèi)生打掃幾回，三是幾次、幾回等，要明碼實(shí)價(jià)。

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