■調(diào)研具體承辦機構(gòu)：河南文豐律師事務所?！鰠⑴c調(diào)查單位：
　
　 河南見地律師事務所、開物律師集團鄭州事務所、千業(yè)律師事務所、天基律師事務所、中涵律師事務所。

　　■調(diào)研提綱和調(diào)研方案單位：鄭州市司法局、鄭州市律師協(xié)會。

　　■問卷設計指導：

　　河南政法管理干部學院、河南財經(jīng)學院和鄭州大學部分 專家。

　　開篇語

　　這是鄭州市自１９９４年出現(xiàn)物業(yè)公司以來對全市物業(yè)現(xiàn)狀的一次大調(diào)查，鄭州物業(yè)主要困局一一展現(xiàn)。文章為系列報道，共分４部分，本報將分期予以刊出。

李文波圖

　　調(diào)查過程當中，６家律師事務所３２位律師和本報記者對鄭州市具有代表性的住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇、房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會成員以及房地產(chǎn)協(xié)會、物業(yè)商會、消費者協(xié)會、政府部門等進行了調(diào)研，采取發(fā)放問卷、走訪、召開專家座談會、專業(yè)研討會的方式征求社會各界意見。

　　其間，調(diào)查者共訪問了鄭州１２０余家大中小型物業(yè)管理企業(yè)。參與調(diào)查的６家律師事務所和律師為此付出２０萬元的成本。鄭州市人大、鄭州市律師協(xié)會還提供了資金扶持。

　　本報記者在此次鄭州物業(yè)現(xiàn)狀大型調(diào)查中，從２００６年６月中旬開始至今，通過在中國建設房地產(chǎn)律師網(wǎng)、聊宅網(wǎng)、大河樓市網(wǎng)、商都房產(chǎn)網(wǎng)進行網(wǎng)上問卷，通過鄭州各小區(qū)設立的１２０個ＱＱ群、專用信箱收集網(wǎng)民意見。

　　本次調(diào)研是一次忠于現(xiàn)實的調(diào)研，由３２位律師全程參與，可信度高。相信對鄭州市的物業(yè)管理拿出針對性的解決辦法、對目前的鄭州物業(yè)立法具有一定的參考價值?！　?/P>

　　□策劃本報熱線部大河樓市執(zhí)行頭席記者孫斌

　　小區(qū)業(yè)主辦事作難

　　業(yè)主成了“沒娘的孩兒”

　　小區(qū)建成了，業(yè)主搬進去了，由于社區(qū)不接收，業(yè)主辦事要在基層蓋章卻蓋不上。于是，業(yè)主戶口難落，要結(jié)婚的人辦不了結(jié)婚證，退休人員辦不了退休手續(xù)，孩子就近上學得掏“擇校費”，低收入家庭得不到及時救濟。這是一些新建小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司遭遇的頭痛事。

　　業(yè)主到就近的社區(qū)辦理一些認證手續(xù)，就近的社區(qū)不會給其蓋章，業(yè)主會被告知，按照有關(guān)規(guī)定，應到其戶口所在地社區(qū)辦理相關(guān)認證手續(xù)。業(yè)主到戶口所在社區(qū)蓋章，會得到該社區(qū)這樣的解釋：盡管業(yè)主的戶口在該社區(qū)，但不在此居住，按照有關(guān)規(guī)定，得到其目前所居住的社區(qū)辦理認證手續(xù)。業(yè)主成了皮球，被踢來踢去。

　　困惑：物業(yè)公司道隱情　　

　　按規(guī)定，這些手續(xù)是要在就近社區(qū)辦的。就近社區(qū)為什么“不作為”呢？一些物業(yè)公司老總說出了隱情：《居委會組織法》規(guī)定：“居民委員會的辦公用房，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決。”但是，這些社區(qū)向開發(fā)商和物業(yè)公司要辦公用房，由于沒有向其“上菜”，社區(qū)就不接收小區(qū)，這是造成目前怪現(xiàn)狀的癥結(jié)所在。希望政府在今年物業(yè)立法時，對這一問題予以重視。

　　業(yè)主維權(quán)難于上青天

　　業(yè)主無奈拿“雞蛋碰石頭”

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們維權(quán)難，物業(yè)糾紛層出不窮，除一些開發(fā)商、物業(yè)公司“弱肉強食”外，還和政府部門的工作“錯位”不無關(guān)系。

　　文化路１１２號院上百戶居民為討采光權(quán)等而進行的“雞蛋碰石頭運動”，是不得不說的事。業(yè)主們要碰的“石頭”，是自己的單位和單位所屬的開發(fā)商、市規(guī)劃局、市政府法制局。

　　“從２００５年９月１５日文化嘉園２８層大樓開始挖地基那天起，我們就生活在恐怖之中?！本用駛兡弥鞣N文件說，（鄭）公消審字（２００５高）第０８７號文件注明：該工程西距三級耐火等級住宅樓防火間距１１．５米，（鄭）公消審字（２００５高）第３６５號文件注明：該工程總平面設計變更后兩者防火間距為１１米，而市規(guī)劃局頒發(fā)的第０２９９號建筑設計規(guī)劃許可證注明的是９．１米……這一切說
明，該工程存在嚴重消防隱患，大樓蓋起后，４號、５號樓的居民難以享受“萬物生長靠太陽”的陽光恩賜。

　　居民們開始“拿雞蛋碰石頭”。向開發(fā)商“碰”，經(jīng)過激烈沖突敗下陣來；向市規(guī)劃局提起行政復議，市規(guī)劃局稱他們“沒有錯”；向市政府法制局提起行政復議，法制局認定市規(guī)劃局第０２９９號建筑設計規(guī)劃許可證“符合法律規(guī)定”。

　?。玻埃埃赌辏苍拢玻比眨芭觥钡脮烆^轉(zhuǎn)向的２８戶居民把規(guī)劃局告上法庭。請求法院撤銷規(guī)劃局違規(guī)頒發(fā)的第０２９９號建筑工程規(guī)劃許可證。中原區(qū)人民法院審理后作出判決，撤銷規(guī)劃局下發(fā)的該許可證。

　　該院居民說，規(guī)劃局不服一審判決提起上訴了，其理由是：“第三人的建筑工程已經(jīng)進行了施工建設，其已經(jīng)進行了部分銷售，如果撤銷建筑工程規(guī)劃許可證，將會給第三人和廣大的購房者帶來嚴重的損失，社會公共利益也會受到嚴重侵害。在此情況下，即使第三人提供的材料存在瑕疵，也應該由第三人對被上訴人予以民事賠償或采取其他補救措施，撤銷建筑工程規(guī)劃許可證對于本案而言顯然是不合適的?！?/P>

　　該局有關(guān)人員對記者說的是：“《鄭州市城市規(guī)劃管理條例》規(guī)定，‘建設單位和個人必須按照城市規(guī)劃行政主管部門批準施工圖定位放線，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門核準驗線方可施工’……規(guī)劃局尚未收到建設單位的放驗線審核申請。”建設單位沒有向規(guī)劃部門申請放驗線審核就施工，從而證明這幢建筑是違規(guī)建筑。

　　生米做成了熟飯。后面的官司如何判決意義都不大了，一個不爭的事實是，大樓已蓋起來了，拆是拆不掉了，４、５號樓的居民這輩子要見陽光可就難了。

　　南陽路開元小區(qū)擁有著國家安居工程住宅小區(qū)、河南省安居工程杰出小區(qū)、鄭州市十佳住宅小區(qū)稱號。該小區(qū)液化氣站因與附近的居民樓等安全間距嚴重不足被叫停。幾年來，購了“雙氣”房的８００多戶居民不得不違法在禁煤區(qū)燒煤做飯、取暖……業(yè)主找開發(fā)商討說法，開發(fā)商振振有詞：“我沒有違規(guī)違法啊，政府給我發(fā)的有證啊，氣站也并非一開始就不合格，之所以后來不合格，是因隔壁的富田麗景花園是在開
元小區(qū)業(yè)主入住后建設的，那里的變壓器未經(jīng)審批，故責任不在開元公司……”業(yè)主把氣撒在開發(fā)商所屬的物業(yè)公司頭上拒繳物業(yè)費，物業(yè)公司感到自己是個“冤大頭”……

　　據(jù)鄭州市房地產(chǎn)與物業(yè)協(xié)會有關(guān)人士介紹，鄭州市安居工程住房有４萬多套，類似開元小區(qū)“安居工程難安居”的業(yè)主相當多。

　　對策：要從源頭上“設防”問責眾業(yè)主和物業(yè)公司困惑的是：一幢大樓立項、審批、辦證、建設、售房、驗收、移交等，要蓋很多章，這么多部門把關(guān)，出了問題竟然不能解決，讓風險全部由業(yè)主承擔，讓物業(yè)公司代開發(fā)商和政府部門受過，無論如何也難以接受。一位政府官員一針見血指出：此非天災，實乃人禍造成的！

　　有什么好的辦法杜絕此事不再發(fā)生呢？省消協(xié)法律與事務部主任李漢生說：公權(quán)力被濫用的危害，比小毛賊的危害更大。在制定新法規(guī)時，更要對政府部門給業(yè)主、物業(yè)公司帶來的后果負什么樣的法律責任，寫個明白。

　　物業(yè)維修金陷困局

　　公共維修金收繳面臨巨大壓力２００１年以前，鄭州市所出售的商品房屋在政策上并沒有關(guān)于公共維修基金的相應規(guī)定。此前辦理房產(chǎn)證的房屋，除了部分房改房的單位繳納一部分維修基金外，很多小區(qū)沒有專項維修基金，這一塊缺口估計約有６億元。鄭州市物業(yè)維修基金管理介紹，２００１年６月１日之前，已出售商品房的小區(qū)維修基金補繳的情況并不樂觀，已繳納的維修基金僅占應該繳納的１／５。

　　鄭州市房地產(chǎn)與物業(yè)協(xié)會有關(guān)人士對記者說，目前，鄭州很大一部分居住區(qū)物業(yè)進入“老年期”，設備面臨著更新?lián)Q代，維修金嚴重缺乏，如不及時采取有效措施加以補救，將使監(jiān)控系統(tǒng)癱瘓、空調(diào)無法啟動、電梯無法運行、屋漏不能修復……小區(qū)物業(yè)管理面臨近似毀滅性災難的考驗，社會矛盾面臨大爆發(fā)。

　　公共維修金亟待督察業(yè)主們對繳納的公共維修金存在被侵吞的疑慮。按照規(guī)定，售房單位應當自購房人繳納維修金之日起３０日內(nèi)，將代收的維修金轉(zhuǎn)存鄭州市物業(yè)維修基金管理的維修基金專戶。據(jù)調(diào)查，一些開發(fā)商受資金鏈斷裂困擾，總是試圖緩繳、挪用甚至攜款蒸發(fā)。

　　東明花園業(yè)主張先生說，開發(fā)商代收了他繳的１．７萬元房屋維修金，結(jié)果開發(fā)商給了收據(jù)而長期不給正規(guī)發(fā)票，他懷疑開發(fā)商做了手腳。到房地產(chǎn)主管部門詢問發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商代收代繳的房屋維修金根本就沒有轉(zhuǎn)給鄭州市物業(yè)維修基金管理。幾位業(yè)主說，當他們得知房屋維修金沒有轉(zhuǎn)給管理部門后去找開發(fā)商討說法，卻發(fā)現(xiàn)法人代表蒸發(fā)了。而時代駿庭部分業(yè)主也遇到了類似情況。衛(wèi)生路某小區(qū)業(yè)主到房管部門
查詢房屋備案手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商挪用了業(yè)主維修基金數(shù)千萬元……一系列事件，彰顯著維修金的繳納、管理、續(xù)籌等亟待督察。

　　建議：希望出臺有針對性的制度設計對此嚴峻形勢，業(yè)內(nèi)人士建議，在今年物業(yè)立法時，應對維修金的繳納、監(jiān)管、使用進行有針對性的制度設計，并出臺嚴厲的懲罰性措施。對維修金的規(guī)定細化，防止濫收濫支現(xiàn)象發(fā)生，對收取、支配、使用、轉(zhuǎn)移、補充繳納的制度規(guī)定嚴格的程序。

　　物業(yè)公司該不該為業(yè)主安全負責　　

　　業(yè)主、物業(yè)公司各執(zhí)一詞在“業(yè)主遭到人身或財產(chǎn)損害，物業(yè)公司是否要承擔法律責任”的調(diào)查問卷中，業(yè)主與物業(yè)公司觀點對立。

　　業(yè)主們普遍認為，如果物業(yè)公司不能保障業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，業(yè)主花錢聘請物業(yè)公司還有什么意義？對在物業(yè)服務合同中沒有約定或約定不明的，物業(yè)公司在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范措施，物業(yè)公司應當承擔與其過錯相適應的賠償責任。如果是物業(yè)公司怠于行使管理職責，致使物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生諸如火災、水災、物業(yè)坍塌、電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，物業(yè)公司應

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