轉(zhuǎn)租作為一種租賃形式也經(jīng)常發(fā)生，特別是一些大型商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，承租人對(duì)其承租的物業(yè)投入巨資開發(fā)成專業(yè)性經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，然后再出租給第三人經(jīng)營(yíng)，一些轉(zhuǎn)租個(gè)案取得了出租人、承租人、次承租人“三贏”的效果。但是也有不少轉(zhuǎn)租個(gè)案發(fā)生訴訟糾紛，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。

物業(yè)轉(zhuǎn)租，是指物業(yè)承租人在租賃期間將其承租的物業(yè)全部或者部分再出租給第三人使用、收益的行為(其中承租人也稱“轉(zhuǎn)租人”，接受轉(zhuǎn)租的第三人則稱“次承租人”)，以及承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、承租權(quán)交換、以承租權(quán)出資與他人合作經(jīng)營(yíng)等行為。物業(yè)轉(zhuǎn)租的合法與否將產(chǎn)生不同的法律后果。

一、物業(yè)轉(zhuǎn)租的法律后果

1、合法轉(zhuǎn)租的法律后果

(1)出租人與承租人之間的租賃關(guān)系，不因轉(zhuǎn)租而受影響，而且，承租人對(duì)次承租人的行為負(fù)責(zé)，只要發(fā)生了可歸責(zé)于次承租人的損害事實(shí)，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。

(2)出租人與次承租人之間，并不存在直接的法律關(guān)系，但次承租人負(fù)有保管租賃物業(yè)的義務(wù)。

(3)轉(zhuǎn)租是以承租人存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的，在承租人的租賃權(quán)因合法終止等原因消滅時(shí)，次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因此而受到損害時(shí)，次承租人也只能向承租人請(qǐng)求賠償。

(4)合法轉(zhuǎn)租獲利歸轉(zhuǎn)租人所有?！逗贤ā返?25條明確規(guī)定“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有……。”

2、非法轉(zhuǎn)租的法律后果

非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意而擅自進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。

(1)承租人與次承租人之間的租賃合同如無(wú)違反法律禁止性規(guī)定，是有效的。但次承租人不能取得租賃物業(yè)使用、收益的權(quán)利，次承租人可向承租人請(qǐng)求違約損害賠償。

(2)承租人擅自轉(zhuǎn)租，其行為構(gòu)成違約，出租人有權(quán)終止合同，并向其請(qǐng)求損害賠償；若出租人不主張終止合同，租賃關(guān)系則仍然有效，不因轉(zhuǎn)租而受影響。

(3)出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。在終止與承租人的租賃合同時(shí)，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃物業(yè)。如出租人不終止與承租人之間的租賃合同，則次承租人對(duì)租賃物業(yè)享有占有、使用、收益的權(quán)利，出租人不得向次承租人請(qǐng)求返還租賃物業(yè)。

(4)不合法轉(zhuǎn)租之獲利部分應(yīng)當(dāng)返還。如出租人追討租金，次承租人應(yīng)與承租人一起承擔(dān)租金的清償責(zé)任。此時(shí)，應(yīng)先由承租人承擔(dān)清償責(zé)任，次承租人就其使用期間內(nèi)所分?jǐn)偟淖饨鸪袚?dān)補(bǔ)充連帶清償責(zé)任；

二、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的訴訟風(fēng)險(xiǎn)

訴訟實(shí)務(wù)中，物業(yè)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)引起合同糾紛的概率較大，且往往涉及次承租人的權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定因素，處理起來(lái)較為棘手。出租人可采取如下對(duì)策防范：

1、約定不得擅自轉(zhuǎn)租。出租人應(yīng)當(dāng)明確約定承租人不得擅自轉(zhuǎn)租(含分租、與第三人合作使用、交換使用，或名為合作實(shí)為轉(zhuǎn)租等方式的轉(zhuǎn)租)，并把擅自轉(zhuǎn)租作為出租人有權(quán)解除合同的情形之一。在合同履行中，出租人應(yīng)當(dāng)十分注意承租人有無(wú)私底下擅自轉(zhuǎn)租行為，防止轉(zhuǎn)租可能引起的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

2、約定轉(zhuǎn)租的條件和程序。依據(jù)《房屋租賃辦法》第27條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人?！贝_有必要允許承租人轉(zhuǎn)租的，出租人應(yīng)當(dāng)提高押金比例，或者要求轉(zhuǎn)租人必須對(duì)轉(zhuǎn)租物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的投資開發(fā)升值(如裝修、添置設(shè)備等)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租人在不做任何資金投入的情況下轉(zhuǎn)租，防止承租人以低價(jià)一次性騙取受轉(zhuǎn)租人租金逃匿行為的發(fā)生。

出租人約定轉(zhuǎn)租的形式和程序可以在合同中明確約定，也可以在合同中約定承租人必須事先按程序征得出租人“書面同意”方可轉(zhuǎn)租。由于法律規(guī)定公房承租人轉(zhuǎn)租“不需征得出租人同意”，因此出租人應(yīng)當(dāng)在合同中約定承租人如有轉(zhuǎn)租必須“書面告知出租人”。

3、限制性轉(zhuǎn)租的情形。有下列情形之一的，出租人應(yīng)當(dāng)約定承租人不得轉(zhuǎn)租：(1)承租人拖欠租金的；(2)承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；(3)預(yù)租的物業(yè)。

對(duì)承租人拖欠租金、擅自搭建的情形，如果原租賃關(guān)系當(dāng)事人之間已就相關(guān)問題協(xié)商一致，如約定轉(zhuǎn)租所得收益優(yōu)先支付拖欠租金，擅自搭建物違章情形得以消除并得到適當(dāng)處理，也就不受上述禁止轉(zhuǎn)租條款的制約。

物業(yè)預(yù)租是房地產(chǎn)開發(fā)商在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與預(yù)承租人簽訂商品房預(yù)租合同，并向承租人收取一定數(shù)額的預(yù)付款的行為，預(yù)承租人與房地產(chǎn)開發(fā)商就上述商品房預(yù)租行為簽訂預(yù)租合同后，預(yù)承租人即取得了預(yù)租合同約定的將來(lái)某一時(shí)間承租建成商品房的權(quán)利。預(yù)租物業(yè)必須符合預(yù)售條件，并依法取得房地產(chǎn)行政管理部門核發(fā)的預(yù)售許可證明。物業(yè)的預(yù)購(gòu)人不得將預(yù)購(gòu)的物業(yè)預(yù)租給他人。預(yù)租物業(yè)的合同權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓，待物業(yè)建成取得正式承租權(quán)后，方可按有關(guān)規(guī)定享受轉(zhuǎn)租、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓等承租人權(quán)利。

4、加強(qiáng)對(duì)轉(zhuǎn)租過程的監(jiān)控。出租人應(yīng)當(dāng)約定轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租時(shí)須向次承租人出示出租人允許轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租該物業(yè)的書面憑證。經(jīng)出租人同意的相關(guān)轉(zhuǎn)租協(xié)議對(duì)出租人的利益實(shí)現(xiàn)關(guān)系密切，因此，出租人必須謹(jǐn)慎審查相關(guān)轉(zhuǎn)租合同文本，經(jīng)書面同意后才能由轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人較終達(dá)成協(xié)議，并由轉(zhuǎn)租人在約定期限內(nèi)制作副本出租人備案。

物業(yè)轉(zhuǎn)租合同生效后并不影響原有租賃合同的效力，出租人應(yīng)當(dāng)密切注意轉(zhuǎn)租人有無(wú)繼續(xù)全面履行原租賃合同義務(wù)，以及轉(zhuǎn)租人、次承租人各自履行轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的情況，慎防轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人惡意串通損害出租人利益的行為。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。嚴(yán)禁受轉(zhuǎn)租人再行轉(zhuǎn)租。

三、轉(zhuǎn)租糾紛情形的處理

1、承租人擅自轉(zhuǎn)租情形的處理

《合同法》第224條第2款規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！背鲎馊耸欠裢廪D(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)明示，否則，不能認(rèn)為已經(jīng)同意。合同當(dāng)事人雙方未就轉(zhuǎn)租問題約定的，如果承租人擅自向第三人轉(zhuǎn)租物業(yè)，出租人就有權(quán)解除合同。

(1)確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。擅自轉(zhuǎn)租行為屬無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，是非法處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)能的行為。根據(jù)合同法的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，屬于效力待定合同，事后如果權(quán)利人追認(rèn)，則為有效合同，如果權(quán)利人拒絕追認(rèn)，則為無(wú)效合同。出租人有權(quán)主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，收回物業(yè)。因此而造成損失的，由承租人賠償。

訴訟實(shí)務(wù)中，出租人要確認(rèn)轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，從次承租人手中收回物業(yè)，就必須先解除其與承租人(即轉(zhuǎn)租人)之間的租賃合同。只有在該合同解除后，轉(zhuǎn)租人失去了對(duì)物業(yè)的租賃權(quán)時(shí)，出租人才可以要求從次承租人手中收回物業(yè)。

(2)返還非法轉(zhuǎn)租收益。承租人擅自轉(zhuǎn)租，構(gòu)成對(duì)出租人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害。承租人的非法所得，即轉(zhuǎn)租租金與原租金的差價(jià)因無(wú)法律上的原因而構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)向出租人返還。

2、造成租賃物業(yè)損失情形的處理

根據(jù)《合同法》第224條第1款的規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”對(duì)于次承租人造成租賃物業(yè)損失的，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人主張賠償損失，然后再由承租人向次承租人行使追償權(quán)。在訴訟實(shí)務(wù)中應(yīng)考慮承租人財(cái)產(chǎn)不足以賠償損失的情形。出租人與次承租人之間雖然不存在直接的法律關(guān)系，但次承租人負(fù)有保管租賃物業(yè)的義務(wù)，不盡保管義務(wù)以致租賃物業(yè)發(fā)生毀損滅失等損害時(shí)，出租人可直接向次承租人主張賠償損失，承租人為連帶責(zé)任人；如次承租人對(duì)租賃物業(yè)構(gòu)成侵權(quán)行為時(shí)，出租人可直接向其請(qǐng)求損害賠償，次承租人與承租人為連帶債權(quán)人；在租賃關(guān)系終止時(shí)，次承租人對(duì)于出租人負(fù)有返還租賃物的義務(wù)，此時(shí)承租人仍是連帶債務(wù)人；如果次承租人與承租人之間構(gòu)成承包關(guān)系，出租人可向次承租人請(qǐng)求損害賠償，承租人承擔(dān)補(bǔ)充法律責(zé)任。

3、次承租人利益受損情形的處理

視轉(zhuǎn)租合同是否經(jīng)過登記備案而有所區(qū)別。次承租人只能要求轉(zhuǎn)租人賠償次承租人因提前解除轉(zhuǎn)租合同所遭受的經(jīng)濟(jì)損失，而不管造成原租賃合同提前解除的過錯(cuò)方是轉(zhuǎn)租人還是出租人。

如果轉(zhuǎn)租合同經(jīng)過登記備案，且造成轉(zhuǎn)租合同提前解除并非次承租人過錯(cuò)的，那么次承租人享有對(duì)第三人抗辯權(quán)，不僅享有對(duì)轉(zhuǎn)租人的抗辯權(quán)，在一定條件下還應(yīng)當(dāng)包括向出租人索賠的權(quán)利。有三種情形：

(1)轉(zhuǎn)租人與出租人協(xié)商提前解除原租賃合同的情形。次承租人有權(quán)同時(shí)向轉(zhuǎn)租人及出租人請(qǐng)求賠償由于轉(zhuǎn)租合同提前解除而給次承租人造成的損失，且包括如轉(zhuǎn)租合同得到履行承租人可以獲得的利益，即間接損失。

(2)因出租人的過錯(cuò)造成原租賃合同提前解除的情形。次承租人也有權(quán)要求出租人和轉(zhuǎn)租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

(3)因轉(zhuǎn)租人的過錯(cuò)造成原租賃合同提前解除的情形。次承租人只能要求轉(zhuǎn)租人賠償損失。

4、轉(zhuǎn)租收益的處理

《城市房屋租賃管理辦法》第27條第2款規(guī)定，“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。”對(duì)于預(yù)期可能產(chǎn)生的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等類似收益，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人約定，物業(yè)轉(zhuǎn)租后獲取的租金差額或分享轉(zhuǎn)租收入的比例，出租人可以從中獲取收益。如租賃合同中或出租人書面同意轉(zhuǎn)租時(shí)未約定轉(zhuǎn)租租金收益分配的，出租人無(wú)權(quán)主張轉(zhuǎn)租收益。但是公房轉(zhuǎn)租在一些地區(qū)也有例外。

法律、法規(guī)并沒有“租賃者不得轉(zhuǎn)讓謀利”的禁止性規(guī)定。轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，承租人會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)效果選取轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，以謀求利益化或規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)轉(zhuǎn)租差價(jià)收益，出租人可以按約定從中獲取收益；對(duì)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)(俗稱“頂租費(fèi)”)，出租人一般難以從中獲取。

5、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理

物業(yè)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指正物業(yè)租賃期限內(nèi)，承租人將物業(yè)租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并有償轉(zhuǎn)讓給第三人，再由第三人與原出租人訂立租賃主體變更合同，而形成新的租賃關(guān)系的法律行為?！逗贤ā返?8條規(guī)定“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”承租人確有承租權(quán)轉(zhuǎn)讓意向且有客觀必要的，在不損害出租人利益的前提下(即使承租人有可能因此獲利)，出租人可與承租人、受讓人簽訂租賃主體變更合同，由受讓人繼續(xù)履行合同。對(duì)承租人的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓意見，出租人應(yīng)及時(shí)作出回應(yīng)，不要拖延

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