A物業(yè)管理有限公司管理的某花園一套房產(chǎn)，系1992年由發(fā)展商交付入伙，該房產(chǎn)購購人系桂林B公司，B公司一直至2001年6月才辦理入伙手續(xù)。在辦理入伙手續(xù)時，A物業(yè)管理公司提出，B公司應(yīng)交納1993年1月至2001年的物業(yè)管理費及相應(yīng)的滯納金，合計23000元。B公司交納了上述費用，接收了房產(chǎn)，并于2001年12月辦理了房地產(chǎn)證。后B公司委托律師向法院提起訴訟，請求判令退還上述已交納的全部款項。B公司在庭審中提出的主要理由是，該公司在2001年6月以前從未使用房產(chǎn)，不應(yīng)交納上述費用；A公司認為，A公司從1993年開始提供物業(yè)管理服務(wù)，不論B公司是否入伙、是否使用房產(chǎn)，都應(yīng)交納上述款項。經(jīng)過一、二審法院審胖，法院認為2001年6月以前，B公司既不是房產(chǎn)的所有權(quán)人，也不是房產(chǎn)的實際使用人，因此不是物業(yè)管理費的承擔人，A公司有權(quán)收取物業(yè)管理服務(wù)費，但應(yīng)向相關(guān)的對象收取。法院終審判決：判令A(yù)公司退還己收取的全部款項，并承擔訴訟費用。

　　簡要分析：

　　上述爭議屬于管理費糾紛，爭議的焦點在于B公司是否是交納物業(yè)管理費的法律義務(wù)主體，B公司應(yīng)從什么時間開始承擔此項義務(wù)。物業(yè)管理費是因物業(yè)管理單位提供服務(wù)而產(chǎn)生的債權(quán)，該法律關(guān)系中的法律主體是房產(chǎn)的所有權(quán)人和物業(yè)公司，房產(chǎn)所有權(quán)人在取得所有之前，可能會取得使用權(quán)。但房產(chǎn)所有權(quán)一定以國土部門的登記為準，屬于要式法律行為。B公司在入伙前因未辦理房產(chǎn)證而未成為房產(chǎn)所有權(quán)人，也未使用房產(chǎn)享受到A公司的服務(wù)，依法不承擔交納管理費的義務(wù)。從2003年9月1日開始實施的《物業(yè)管理條例》，也明確規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)費交納的義務(wù)主體是業(yè)主(即所有權(quán)人)。因此在實際操作中，物業(yè)管理費的收取時間以辦理房產(chǎn)證和通知入伙時間的二個時間中較早的一個時間開始。其他的計收時間都是缺乏依據(jù)的。

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