2005年4月15日，北京電視臺(tái)BTV－5財(cái)經(jīng)頻道《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》欄目播出了一期《供暖費(fèi)關(guān)節(jié)》的專題節(jié)目，說的是物業(yè)公司是否有權(quán)代收代繳供暖費(fèi)的問題，繼而探討了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的問題，引起了很多小區(qū)業(yè)主的共鳴。

與此同時(shí)，北京市通州區(qū)新華聯(lián)小區(qū)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理不滿，提出了許多質(zhì)疑?！敦?cái)經(jīng)聯(lián)線》對(duì)新華聯(lián)小區(qū)的事情也做了調(diào)查，并將此調(diào)查制作成一期名為《我是業(yè)主》的專題節(jié)目。節(jié)目將于四月二十二日（周五）晚8：30、四月二十三日（周六）早7：05、下午14：32、四月二十四日（周日）晚18：20、四月二十五日早7：05播出。

2004年，《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》曾制作了一期名為《霸權(quán)物業(yè)》的節(jié)目，當(dāng)時(shí)反響也十分強(qiáng)烈。

在錄制這些有關(guān)業(yè)主維權(quán)節(jié)目的過程中，《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》深切感到，目前業(yè)主維權(quán)艱難，不光有來(lái)自發(fā)展商一方和物業(yè)公司一方的阻力，也有來(lái)自業(yè)主本身的阻力。由于維權(quán)缺乏組織，也缺乏溝通，常常是“熱點(diǎn)散亂”，因此顯得無(wú)序和無(wú)效。

鑒于以上原因，2005年4月17日，《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》來(lái)到位于北京市通州區(qū)的新華聯(lián)小區(qū)，就《和諧社會(huì)，業(yè)主如何有序維權(quán)》這一主題，與業(yè)主進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)探討，并邀請(qǐng)京城 業(yè)主舒可心現(xiàn)場(chǎng)答疑。以下是現(xiàn)場(chǎng)咨詢實(shí)錄。

時(shí)間：2005年4月17日上午10：00

現(xiàn)場(chǎng)主持：《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》制片人、頭席記者峙冰

現(xiàn)場(chǎng)嘉賓：京城 知名維權(quán)業(yè)主 舒可心

通惠家園業(yè)主、《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》節(jié)目《供暖費(fèi)關(guān)節(jié)》中的當(dāng)事人池作民（池大爺）

訪談實(shí)錄：

【峙冰：】各位業(yè)主大家好！我們是北京電視臺(tái)《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》欄目組的，我叫李峙冰，是這個(gè)欄目的制片人、頭席記者。

上次你們這邊有糾紛的時(shí)候我們拍了一下現(xiàn)場(chǎng)。我看了一下，大家可能當(dāng)時(shí)都是自發(fā)性的，用《天下無(wú)賊》的話說是“有組織無(wú)紀(jì)律”。所以，今天我們請(qǐng)來(lái)了 的業(yè)主，在業(yè)主維權(quán)方面‘門兒清’的一個(gè)人——舒先生。這位是在我們上期節(jié)目里面，昨天播的和今天播的主人公——池大爺，邀請(qǐng)他來(lái)做我們的嘉賓。

今天我們的議題非常簡(jiǎn)單，請(qǐng)舒先生來(lái)給大家提供一個(gè)咨詢，提供一個(gè)服務(wù)，也是我們《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》提供的服務(wù)。提供什么服務(wù)呢？就是說所有的業(yè)主我覺得應(yīng)該有一個(gè)理念叫“和諧社會(huì)，有序維權(quán)”。如果大家總是無(wú)序狀態(tài)，這樣的話效率是非常低的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)說交易成本很高，所以當(dāng)我們成立了一個(gè)組織，一個(gè)平臺(tái)去跟開發(fā)商，或者跟物業(yè)公司對(duì)話的話，既能維護(hù)大家的利益，也能節(jié)約自己的交易成本。那么我們現(xiàn)在就開始。頭先請(qǐng)舒先生給大家先講兩句，來(lái)個(gè)開場(chǎng)白。

【舒可心：】謝謝大家！我是98年購(gòu)的房子，99年開始也是跟大家一樣踏入了所謂維權(quán)的道路。這么多年，我們自己小區(qū)的事情解決了一些，然后也看到了北京的很多小區(qū)，跑了五十多個(gè)小區(qū)，包括咱們這個(gè)院我也來(lái)過，我也大概了解了一些咱們?cè)豪锏那闆r。我總的感覺業(yè)主維權(quán)有一個(gè)很大的誤區(qū)，就是我們習(xí)慣于搞群眾運(yùn)動(dòng)。

但是，群眾運(yùn)動(dòng)好象一盤散沙。而且，搞群眾運(yùn)動(dòng)不適應(yīng)我們國(guó)家現(xiàn)在的法律體系。比如說，高法的司法解釋當(dāng)中就明確講，如果是小區(qū)的共同利益，一定要全體業(yè)主來(lái)主張才可以受理，或者要由業(yè)主委員會(huì)來(lái)主張才可以受理。如果是局部利益一定要由局部利益的所有權(quán)人一起主張才能受理。

舉個(gè)例子來(lái)講，這塊地到底是做門球場(chǎng)？還是種樹？這是整個(gè)小區(qū)的利益。怎么叫和諧？和諧就是大家集體來(lái)商量，然后選出一個(gè)組織來(lái)跟有關(guān)方面去對(duì)話。包括法院。所以比方說我們一個(gè)樓的事情要樓里面的群體業(yè)主來(lái)協(xié)商解決，要派出代表來(lái)。如果我們還是以前的群眾運(yùn)動(dòng)，就是大家像一盤散沙一樣，較終解決問題還是要按所有權(quán)人的權(quán)利這個(gè)實(shí)體來(lái)。

咱們是業(yè)主，但是只代表咱們這一家而己，代表不了別人，所以必須要有業(yè)主大會(huì)。那么2003年9月1號(hào)國(guó)務(wù)院發(fā)布了條例，就把我們業(yè)主維權(quán)的這些活動(dòng)都形成了一個(gè)用法律的形式，咱們有序地規(guī)范起來(lái)。很簡(jiǎn)單，就是成立業(yè)主大會(huì)，選舉出代表來(lái)進(jìn)行維權(quán)。而單個(gè)業(yè)主沒法說我代表全體業(yè)主。

我開句玩笑話說，如果我們新華聯(lián)是某幾個(gè)人拿槍桿打下來(lái)的，那他說話算。但是我們新華聯(lián)不是，都是拿錢購(gòu)的，所以不能單個(gè)人的說我代表全體業(yè)主。法律就是這樣規(guī)定的，所以在這樣的情況下我們必須組織業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)來(lái)授權(quán)就小區(qū)的公共事物和有關(guān)方面，包括發(fā)展商、物業(yè)公司方面協(xié)調(diào)，談判，直至訴訟。

另外一個(gè)我多說一句話，我們每個(gè)業(yè)主，我們花了錢到底購(gòu)了什么，我在這再說一遍，我們購(gòu)了三個(gè)權(quán)利，是我們專業(yè)建筑的所有權(quán)的四個(gè)定義——占有、使用、收益和處分。這些我們都可以的。另外一個(gè)我們購(gòu)了什么？購(gòu)了共有部分的持份權(quán)。一個(gè)單獨(dú)業(yè)主沒有所有權(quán)，但是他有持份權(quán)，就是他那份持有的。這是個(gè)權(quán)利。第三個(gè)權(quán)利我們購(gòu)到的就是業(yè)主大會(huì)的成員權(quán)，就是我們每一個(gè)業(yè)主購(gòu)了這小區(qū)房子以后他天生的就具備了這個(gè)業(yè)主大會(huì)的成員，用不著什么選，你就是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)成員之一。那么這三個(gè)權(quán)加一塊和將要出臺(tái)的一個(gè)法就是建筑物所有權(quán)，這是一種特殊的所有權(quán)形式。以前我們購(gòu)的獨(dú)棟的房子是你獨(dú)有的，但是我們公共的房子，所有的業(yè)主都享有自己專有部分的所有權(quán)和共有不同的持份權(quán)以及共同利益的權(quán)利。所以這三個(gè)加一塊是我們花幾十萬(wàn)購(gòu)來(lái)的東西。

因此，我們今天來(lái)給大家解釋一下大家所遇到的一些問題，以及提供一些怎么解決的問題的一些方法，告訴大家少走彎路，自從我們國(guó)家倡導(dǎo)依法治國(guó)以后，群眾基本上沒什么運(yùn)動(dòng)了。所以，我們現(xiàn)在要用法律的辦法依法來(lái)維護(hù)我們自己的權(quán)利。我就簡(jiǎn)單說這些。

【峙冰：】今天我們?yōu)槭裁匆殉卮鬆斦?qǐng)來(lái)，池大爺這個(gè)小區(qū)到現(xiàn)在為止這個(gè)業(yè)主委員會(huì)也沒有成立起來(lái)。我想請(qǐng)池大爺來(lái)給我們講一講他這個(gè)業(yè)主委員會(huì)沒能成立的苦惱。

【池大爺：】業(yè)主們好！我跟大家一樣，我也是業(yè)主，我們花了幾十萬(wàn)購(gòu)了房子以后，很想維護(hù)自己的權(quán)利，也就是說大家所說的維權(quán)。這維權(quán)的道路是很艱難的。我們小區(qū)到目前為止也沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。不成立不等于大家沒有辦這個(gè)事，很難啊。因?yàn)樾^(qū)里層次不一樣，大家的工作時(shí)間也不一樣，所以像你們這個(gè)小區(qū)我覺得挺好的，大家都集合起來(lái)，集合起來(lái)起碼可以一傳十，十傳百，這個(gè)活動(dòng)非常好。

頭先大家要提高法律意識(shí)。法律意識(shí)就是剛才舒先生所講的，也是我今天來(lái)學(xué)習(xí)的。那么我們花了幾十萬(wàn)購(gòu)的什么東西呢？實(shí)際上就是這三個(gè)東西。我就不再重復(fù)了。

現(xiàn)在我要說的什么意思呢？就是現(xiàn)在我具體地說我們業(yè)主大會(huì)就是成立了，實(shí)際上我們現(xiàn)在，具體到現(xiàn)在目前為止三個(gè)費(fèi)可以這么講是我們大家非常關(guān)心的。就是物業(yè)費(fèi)，就是取暖費(fèi)，第三就是停車費(fèi)。其它的可以放到后面說。這三個(gè)費(fèi)物業(yè)公司在這里做手腳的很多。

北京市的物業(yè)公司在收這三個(gè)費(fèi)用，在沒有國(guó)家制定具體的政策收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以前，可以這么講，他們是亂收費(fèi)的。報(bào)紙也屢次三番地刊登他們亂收費(fèi)的手法和渠道。作為業(yè)主來(lái)說，知道自己這三個(gè)費(fèi)交的有點(diǎn)冤枉，所以要做下來(lái)多讀一些報(bào)紙，多了解一些自己的權(quán)利應(yīng)該是在什么地方。

我就想跟大家講，你們小區(qū)沒成立業(yè)主大會(huì)，我們小區(qū)也沒成立，咱們?cè)趺礃右粔K向舒先生學(xué)習(xí)，人家奮斗了十八個(gè)月才把業(yè)主委員會(huì)成立了，人家小區(qū)非常好，但是也不能說達(dá)到非常的滿意。但是人家畢竟成立了。我的意思就是說業(yè)主們聯(lián)合起來(lái)，不要怕犧牲那么一點(diǎn)時(shí)間，今天禮拜天大家就可以討論這個(gè)問題，將來(lái)咱們業(yè)主大會(huì)怎么成立？

具體的，國(guó)務(wù)院在2003年9月1號(hào)頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例是咱們這個(gè)成為業(yè)主大會(huì)的依據(jù)，起碼它作為依據(jù)。這個(gè)依據(jù)很好地告訴了咱們，超過50％以上的人開會(huì)的話這個(gè)業(yè)主大會(huì)就可以成立了。成立完以后就可以陸續(xù)地成立業(yè)主委員會(huì)。那么你更換物業(yè)公司，比如說現(xiàn)在的物業(yè)公司，對(duì)咱們服務(wù)不好，想更換他，要達(dá)到75％以上業(yè)主的同意就可以炒掉物業(yè)公司。所以這些細(xì)節(jié)咱們多看一看，多學(xué)一學(xué)。

【峙冰：】剛才我給池大爺?shù)拿}他還沒說完，我讓他說說沒成立業(yè)主委員會(huì)的苦惱，苦惱在哪。這肯定和大家有同感的。

【池大爺：】我跟你們說業(yè)主大會(huì)不成立，確實(shí)（很苦惱），我們小區(qū)的那個(gè)物業(yè)公司的經(jīng)理就曾經(jīng)說過，說你們，別看你們一區(qū)有兩千零八十戶，其實(shí)就是一盤散沙，我可以個(gè)個(gè)擊破你們。他每天上班是琢磨咱們，咱們每天早晨八點(diǎn)起來(lái)是上班，這個(gè)時(shí)間差太大了。八個(gè)公里他琢磨咱們，他就用很多辦法鉆政策的空子，鉆大家不團(tuán)結(jié)的空子來(lái)亂收費(fèi)。怎么辦呢？我說苦惱在哪點(diǎn)呢？就是說大家都在上班，那么就得要擠出時(shí)間來(lái)，在前一段時(shí)間，就是業(yè)主大會(huì)沒成立以前大家都要辛苦一下，擠出點(diǎn)時(shí)間大家經(jīng)常開開會(huì)，經(jīng)常的碰碰頭，有幾個(gè)骨干把它弄起來(lái)。

由于業(yè)主大會(huì)的不成立，可以這么講，就是剛才舒先生所說的，你沒有發(fā)言權(quán)，你只代表你那個(gè)單元的利益說話，你只是你那個(gè)單元的主人，小區(qū)的主人就是業(yè)主大會(huì)。當(dāng)業(yè)主大會(huì)沒成立的時(shí)候可以這么講，在法律上咱們站不住腳，在實(shí)際操作中咱們有一個(gè)組織，我今天還想說一個(gè)什么問題呢？就是說現(xiàn)在眼前業(yè)主大會(huì)很難成立的在哪兒？頭先沒有資金，沒有場(chǎng)地，今天是在地球場(chǎng)（門球場(chǎng)）這開會(huì)。

【峙冰：】我們都在地球上開會(huì)（業(yè)主們笑）。

【池大爺：】沒有房屋、沒有時(shí)間、沒有精力，在這種困難的情況下大家還要團(tuán)結(jié)起來(lái)，一定要把業(yè)主大會(huì)成立起來(lái)。不成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)候大家非?？鄲?。為什么？起碼你有理無(wú)處申，有權(quán)沒法使。實(shí)際上咱們這個(gè)小區(qū)就是咱們是主人，開發(fā)商開發(fā)完了把錢賺夠了就走了，物業(yè)公司接著賺咱們的錢。我們是主人，這個(gè)小區(qū)甭管公共區(qū)域也好，房屋也好，樓道也好都是咱們的，咱們要行使主人的權(quán)利必須成立業(yè)主大會(huì)。

【峙冰：】池大爺覺悟高不高。

【業(yè)主：】高。

【峙冰：】下面我們?cè)O(shè)定一個(gè)議題，就是我們?nèi)绾纬闪I(yè)主大會(huì)？如何成立這個(gè)業(yè)主委員會(huì)？都有什么樣的程序？先讓舒先生來(lái)給大家提供一個(gè)基本的常識(shí)。

【舒可心：】剛才池大爺說的話我接著說。這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理的區(qū)域的主人是誰(shuí)呢？是業(yè)主。但不是我們每個(gè)人，是我們所有人加在一塊的業(yè)主大會(huì)的組織。

這個(gè)組織是

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