業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將用補(bǔ)充協(xié)議限制房屋質(zhì)量方面的條款；律師建議，新合同之后關(guān)于房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容也應(yīng)該制定

劉先生在2003年購(gòu)購(gòu)的京西某項(xiàng)目房屋室內(nèi)氨氣濃度過(guò)高，超過(guò)現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，劉先生要求開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并退還房款，但在當(dāng)時(shí)實(shí)行的購(gòu)房合同中并沒(méi)有明確對(duì)房屋空氣質(zhì)量的約定，劉先生的要求被開(kāi)發(fā)商當(dāng)場(chǎng)拒絕，開(kāi)發(fā)商表示目前室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)就要求退房根本沒(méi)有具體的規(guī)定，較后劉先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭，雖然法院判決開(kāi)發(fā)商給予業(yè)主一定的補(bǔ)償，但是劉先生要求退房的要求較后也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，京城因?yàn)榉课菘諝赓|(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生，但是幾乎沒(méi)有一個(gè)業(yè)主實(shí)現(xiàn)自己提出的退房要求。

早先合同對(duì)質(zhì)量問(wèn)題界定模糊

“這主要是當(dāng)時(shí)經(jīng)檢驗(yàn)有毒氣體嚴(yán)重超標(biāo)并直接會(huì)影響到居住人健康安全的房屋該如何解決，消費(fèi)者的合法權(quán)益該如何維護(hù)，開(kāi)發(fā)商要不要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償?shù)确矫娌](méi)有明確的制約，雖然國(guó)家在2002年和2003年分別發(fā)布實(shí)施了《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，但是由于沒(méi)有具體規(guī)范的合同文本，在遇到室內(nèi)環(huán)境問(wèn)題糾紛時(shí)也難以解決，有的雖然通過(guò)法律訴訟，但消費(fèi)者想退房還是比較困難。2000年12月19日北京宣判國(guó)內(nèi)頭例商品房室內(nèi)氨氣甲醛氣味案，原告業(yè)主劉忠被法院一審判定敗訴。”北京京華律師事務(wù)所主任律師王飛接受記者采訪時(shí)這樣說(shuō)。

同樣中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛的投訴去年上升了24.5％。而北京市工商局12315投訴舉報(bào)提供的情況表明，2003年以來(lái)，共受理商品房投訴588件，已成為北京十大消費(fèi)投訴熱點(diǎn)之一，其中關(guān)于商品房質(zhì)量糾紛占申訴總數(shù)的51%，主要包括房屋存在墻體開(kāi)裂、隔層偷工減料、管道漏水等質(zhì)量問(wèn)題?！胺课葙|(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該分為一般質(zhì)量問(wèn)題和危及居住安全的重大質(zhì)量問(wèn)題，舊版的合同示范文本沒(méi)有對(duì)房屋質(zhì)量作相關(guān)的比較詳細(xì)的約定?！北本┦新蓭焻f(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)主任邱寶昌分析說(shuō)，舊版合同只是在第11條中規(guī)定：“所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！敝劣谑裁词琴|(zhì)量問(wèn)題，出了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該負(fù)什么責(zé)任等等，都沒(méi)有比較清晰的界定。

新合同完善了商品房質(zhì)量問(wèn)題約定

“此次制定的示范文本頭次對(duì)商品房質(zhì)量問(wèn)題的約定進(jìn)行了完善，對(duì)具體質(zhì)量問(wèn)題做出提示?！北本╉樔A房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理徐長(zhǎng)崎表示，此次推行的合同示范文本中規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，房屋質(zhì)量符合國(guó)家工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件的要求。開(kāi)發(fā)企業(yè)交付使用的商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房；開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)有其他問(wèn)題的或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。此外，文本還增加了市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到使用條件的提示，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定的日期達(dá)到使用條件；公共綠地、道路、停車(chē)場(chǎng)，幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達(dá)到使用條件。“顯然這是一個(gè)很大的進(jìn)步，對(duì)于購(gòu)房者維護(hù)自己合法權(quán)益的時(shí)候提供了一定的保障?！蓖躏w律師說(shuō)。

接下來(lái)應(yīng)該制定房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)了

徐長(zhǎng)崎表示，由于在新版購(gòu)房合同中雖然提出了關(guān)于質(zhì)量方面的制約要素，但是由于房屋質(zhì)量涉及的問(wèn)題比較瑣碎，尤其是屬于保修范圍內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有具體的約定，開(kāi)發(fā)商為避免由此而引發(fā)的糾紛，會(huì)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議等方面進(jìn)行對(duì)購(gòu)購(gòu)者在房屋質(zhì)量方面條款的限制?！笆聦?shí)上，關(guān)于因房屋質(zhì)量問(wèn)題可以退房等方面的條款。這些原本就是屬于可以退房的法定條件。”邱寶昌律師表示在此前較高人民法院公布《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中就明確規(guī)定，“如果購(gòu)購(gòu)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持購(gòu)房戶解除房屋購(gòu)賣(mài)合同?！睆哪壳暗膶?shí)際情況來(lái)看，房屋質(zhì)量沒(méi)有一個(gè)具體的考量標(biāo)準(zhǔn)，目前房屋的質(zhì)量合格均以政府有關(guān)部門(mén)的竣工驗(yàn)收合格表為準(zhǔn)?！坝行┓课葙|(zhì)量問(wèn)題你甚至是無(wú)法看到的，比如開(kāi)發(fā)商為了降低成本，偷工減料，使用劣質(zhì)材料，這些購(gòu)購(gòu)者是很難發(fā)現(xiàn)的?！鼻駥毑@樣認(rèn)為，事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商出售的商品房都需要經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后，才可以交房，但涉及到的房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題依舊層出不窮，邱寶昌認(rèn)為除了在合同里邊進(jìn)行必要的質(zhì)量方面的約定外，有關(guān)的監(jiān)管、驗(yàn)收部門(mén)在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題后，同樣要追究其責(zé)任?！暗潜热缡覂?nèi)空氣質(zhì)量由于國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)就相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易鑒定?！蓖躏w律師認(rèn)為，目前既然在合同中有了關(guān)于質(zhì)量方面的條款，而關(guān)于房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容也應(yīng)該制定。

專家建議

現(xiàn)在房屋質(zhì)量鑒定是門(mén)檻

王飛（京華律師事務(wù)所主任律師）：

目前，房屋質(zhì)量方面的鑒定是很復(fù)雜的，由于目前房屋鑒定的標(biāo)準(zhǔn)不一，本身房屋質(zhì)量又由政府監(jiān)管，如果真的有這方面的問(wèn)題，確認(rèn)、取證的過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，需要質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)來(lái)做，而且在鑒定過(guò)程中實(shí)際費(fèi)用太多和操作難度比較大，購(gòu)房者幾乎很難進(jìn)行房屋鑒定，即使是合同中規(guī)定了關(guān)于房屋質(zhì)量方面的條款，但是出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的取證和操作難度卻制約了合同實(shí)際的操作性。

在我接觸的一些關(guān)于房屋質(zhì)量方面的糾紛中，目前還沒(méi)有一例業(yè)主進(jìn)行房屋質(zhì)量鑒定的成功案例。比如有個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主認(rèn)為其項(xiàng)目存在質(zhì)量方面的問(wèn)題，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行退房，法院要求先對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定才能做出判決，但鑒定的費(fèi)用幾乎和購(gòu)購(gòu)住宅產(chǎn)品的費(fèi)用相當(dāng)，業(yè)主根本無(wú)法承擔(dān)。

當(dāng)然，鑒定不同方面的房屋質(zhì)量收取的費(fèi)用也不同，像國(guó)家出臺(tái)了空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)就容易鑒定，收費(fèi)也低。由此可見(jiàn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定也很關(guān)鍵。

新版合同摘錄

第十六條：質(zhì)量

（二）出賣(mài)人和購(gòu)受人約定如下：

1、該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購(gòu)受人有權(quán)退房。購(gòu)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知達(dá)之日起__日內(nèi)退還全部已付款，并按照__利率付給利息，給購(gòu)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。

購(gòu)受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

2、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起__日內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日），購(gòu)受人有權(quán)退房……

（三）出賣(mài)人和購(gòu)受人對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，雙方均有協(xié)助并配合對(duì)方檢測(cè)的義務(wù)。

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