遇到不懂的合同條文一定要向?qū)＜艺埥?，不然的話，購房就變成了“博彩”，遇到好的開發(fā)商，一切都好，遇到不良開發(fā)商，后悔莫及。

　　●　定金“圈套”
　　●　房屋質(zhì)量問題
　　●　物管場所之爭
　　●　面積縮水
　　●　產(chǎn)權(quán)證問題

　　□　背景

　　又到一年一度的“3·15”，一個屬于消費者權(quán)益的節(jié)日。對多數(shù)人而言，一生中宗的消費無疑便是購房，如何在購房時維護(hù)自身的權(quán)益，便是人們在消費中需要慎之又慎的問題。

　　近年來，在法規(guī)越來越完善、政府管理越來越規(guī)范的前提下，廣州樓市正日漸步入正軌。然而，由于歷史原因，購房消費中的糾紛仍屢見不鮮，各種房產(chǎn)官司持續(xù)不斷。這些鬧上法庭的官司，有些官司以消費者勝訴、合法權(quán)益得到維護(hù)而告終，但小業(yè)主為此也付出了耗費大量、時間、精力的代價；而另外一些則由于種種原因，較后使消費者面臨了敗訴的結(jié)局。

　　在樓市仍未十分規(guī)范的環(huán)境下，從購房開始，便注意要以法律武器保護(hù)自己，這是消費者較好的選擇。

　　在“3·15”來臨前，記者收集了大量購房糾紛案例，并采訪了多位房地產(chǎn)專業(yè)律師，請他們對某些案例進(jìn)行分析和點評，希望這些“前車之鑒”能為購家?guī)硪恍﹩⒌希樗麄兏硇缘刭彿刻峁﹨⒖肌?BR>
　　案例1：定金“圈套”

　　□　案情簡介

　　今年2月中旬，朱小姐到海珠區(qū)某樓盤看樓，對其中一套是一口價三房兩廳單位有點心動，在售樓人員的一番鼓動下，朱小姐在沒看過正式合同及附加條款的情況下，便付了一萬元，且在認(rèn)購書上簽了字。按認(rèn)購書約定，10天內(nèi)朱小姐必須到該樓盤簽訂正式購房合同并交頭期款，逾期不來簽合同視為違約，沒收定金。

　　5天后，朱小姐再到該樓盤準(zhǔn)備簽購房合同時發(fā)現(xiàn)，發(fā)展商附加條款有多條約定無法接受，便要求發(fā)展商作出修改時卻遭到拒絕，朱小姐也拒絕簽署購房合同。

　　經(jīng)過多次交涉后，朱小姐在第10天表示不購該房并要求退定金，售樓人員則表示這是“撻定”，定金無法再返還。

　　【點評】

　　環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所陳律師稱，現(xiàn)在發(fā)展商的認(rèn)購書中定金條款常是不公平的，比如約定了消費者逾期不簽合同便沒收定金，但同時在認(rèn)購書中卻不約定如果發(fā)展商把房子賣給另外的人則返還雙倍定金的條款。

　　從法律層面上來看，購房中的定金是起到一個擔(dān)保作用的，但由于彼此在合同條款上有分歧而未能達(dá)成協(xié)議，那是由于客觀原因?qū)е沦徺徯袨椴怀桑p方都沒有過錯，發(fā)展商應(yīng)退還定金。

　　不過，消費者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同而無法達(dá)成協(xié)議的證據(jù)。

　　□　律師支招

　　消費者應(yīng)怎樣避免被發(fā)展商白白“吞”去定金？廣東佳思特律師事務(wù)所王美舟律師支出以下的招數(shù)：

　　直接簽購房合同
　　如果看中了現(xiàn)樓的房子，消費者可不交定金、不簽認(rèn)購書，直接要求發(fā)展商拿出合同，在仔細(xì)閱讀后如無意見便簽訂正式合同，避免不必要的定金糾紛。

　　在認(rèn)購書上留下預(yù)防條款
　　如果必須簽認(rèn)購書的，則較好在上面注明：“如果由于所選定物業(yè)是已抵押房、有質(zhì)量問題或合同條款協(xié)商不成，定金應(yīng)原數(shù)退還”。這樣使認(rèn)購書條款更公平些。

　　案例2：房屋質(zhì)量問題

　　□　案情簡介

　　1995年10月，李先生以62萬港元的價格購購位于越秀區(qū)××大廈4樓兩個單位，面積180平方米。李先生收樓后發(fā)現(xiàn)廚廁滲水，還有一次天臺水池滲水造成其室內(nèi)水浸，裝修設(shè)施被毀。他多次要求發(fā)展商修理未果，于是李先生拒交物業(yè)管理費。

　　1999年下半年，代行物業(yè)管理職能的發(fā)展商將李先生告上法庭，追討物管費、公用水電費，法院判決李先生敗訴。

　　一審敗訴后，李先生房屋質(zhì)量問題仍未解決，便將發(fā)展商告上法庭，要求發(fā)展商修復(fù)并賠償裝修損失。法院委托房屋安全鑒定所評定房屋為“一般損壞房”，對于墻體受潮滲漏，可作修復(fù)處理。法院判決發(fā)展商敗訴，李先生獲賠4000余元。

　　【點評】

　　廣東四方三和律師事務(wù)所林濤律師稱，根據(jù)高院的“司法解釋”，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購受人請求解除合同賠償損失的，應(yīng)予支持。關(guān)鍵在于業(yè)主自行委托房屋安全鑒定部門作出的“嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用”的結(jié)論，是否能得到法院的采納。

　　□　律師支招
　　及時鑒定房屋質(zhì)量

　　在維權(quán)策略上，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題后，應(yīng)及時與發(fā)展商交涉，雙方本著互諒互讓精神盡早解決問題。如果問題實在嚴(yán)重而無法協(xié)商解決，較好先委托權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，如果鑒定結(jié)果是“嚴(yán)重影響房屋的正常居住”，可盡早提出退房退款和賠償?shù)囊?。這樣不至于拖延多年而未能解決，同時也防止可能超過訴訟時效的問題。

　　案例3：物管場地之爭

　　□　案情簡介

　　白云區(qū)××小區(qū)已開發(fā)7年，但目前尚未開發(fā)完畢。該小區(qū)目前已有1000多戶業(yè)主入住。

　　較初，該小區(qū)由發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司管理，在小區(qū)內(nèi)頭層設(shè)有一個100多平方米的管理。2002年，該小區(qū)業(yè)委會因?qū)υ撐锕芄镜姆N種不當(dāng)管理不滿，經(jīng)業(yè)主大會討論炒掉了這家物管公司而選聘了另一家物業(yè)管理公司。

　　此時，發(fā)展商收回了原物業(yè)管理的場地，業(yè)委會多次要求發(fā)展商提供物業(yè)管理場地，但發(fā)展商稱，如果提供物管用地，業(yè)委會必須向發(fā)展商交納相應(yīng)租金租用，并只愿提供地下室或二樓一間30多平方米的房子供選擇。

　　近期該小區(qū)業(yè)委會將發(fā)展商告上了法庭。

　　【點評】

　　廣東卓志律師事務(wù)所陳軍律師認(rèn)為，國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》已于2003年9月1日生效。該《物業(yè)管理條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！钡段飿I(yè)管理條例》與廣州市政府之前出臺的“物業(yè)管理辦法”的規(guī)定不一致，廣州市物業(yè)管理辦法中規(guī)定物業(yè)管理專用房的所有權(quán)屬開發(fā)商。

　　□　律師支招
　　收樓時須明確物管場地

　　目前廣州樓盤中普遍存在由發(fā)展商所屬的物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理的狀況，因兩者是“父子”關(guān)系，開始時可能不存在沒有物業(yè)管理場所的問題，但一旦業(yè)委會要面向市場選擇物管公司，發(fā)展商便可能就物管場所進(jìn)行扯皮。

　　因此，業(yè)主在收樓之后，特別是成立業(yè)委會之后，應(yīng)當(dāng)及時與開發(fā)商明確哪些地方是物業(yè)管理專用場所，并且應(yīng)當(dāng)明確該物業(yè)管理專用房屬于全體業(yè)主所有，以免日后不必要的糾紛。

　　案例4：面積縮水

　　□　案情簡介

　　王女士2000年底在海珠區(qū)昌崗路某樓盤購購了一套87平方米的商品住宅，共交了37.9萬元的房款。在入住三年后，王女士終于拿到了房產(chǎn)證，她卻發(fā)現(xiàn)自己的房子面積嚴(yán)重“縮水”——房產(chǎn)證上注明房子面積僅為78平方米。

　　王女士要求發(fā)展商退還多交部分的房款和利息，發(fā)展商卻稱沒有錢而拖著不給。王女士只好起訴到海珠區(qū)法院。發(fā)展商卻以購房合同簽署地是東山區(qū)而提出管轄異議，被海珠區(qū)法院駁回后，發(fā)展商再就管轄權(quán)問題上訴到廣州市中院……王女士十分焦慮，也不明白為何發(fā)展商對一個案情十分簡單的案子竟堅持將官司拖下去。

　　【點評】

　　廣東中誠濟(jì)法律師事務(wù)所付昕律師稱，該案例中，發(fā)展商其實是在故意給消費者兜圈子玩訴訟程序的游戲，目的是拖延時間轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。因為這個樓盤的住宅已全賣完，現(xiàn)僅有少量車庫未出售，所以發(fā)展商希望官司拖得越久越好，等到其把車庫也賣完了，即使較后王女士勝訴，也很可能追不回合法權(quán)益。

　　□　律師支招
　　如遇這種“賴皮”發(fā)展商，消費者該怎辦？

　　調(diào)查發(fā)展商的財產(chǎn)情況
　　購家此時要調(diào)查開發(fā)商財產(chǎn)狀況，比如還剩下多少房子、車位及其他財產(chǎn)，并了解清楚是否已被抵押，并收集到確鑿證據(jù)。

　　向法院申請財產(chǎn)保存
　　在訴訟開始后，為防止發(fā)展商轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，應(yīng)及時向法院申請財產(chǎn)保存，防止贏了官司卻無法執(zhí)行。

　　案例5：產(chǎn)權(quán)證問題

　　□　案情簡介

　　1997年7月，胡先生與華X公司簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》，購購該公司開發(fā)的某花園15層G座房屋(建筑面積81.1平方米)，成交價49萬元，合同中未約定辦理房產(chǎn)證期限。胡先生依約支付了全部購房款，公司也于1997年8月6日將該房屋交付給胡先生。但是，華×公司一直沒有為胡先生辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　2003年10月15日，華×公司致函胡先生稱，他的房子多了4平方米，應(yīng)補交房屋面積增加款，并交付辦證的費用及資料才能辦理房產(chǎn)證，被胡先生拒絕。

　　2003年11月19日，胡先生以華×公司逾期未為其辦理產(chǎn)權(quán)證為由訴至法院，要求華×公司支付交樓后90天起的逾期辦證違約金。華X公司在法庭上提出由于合同未約定辦證期限及違約責(zé)任，而且已經(jīng)催過胡先生提供辦證資料而他未交，故不承擔(dān)逾期辦證責(zé)任。

　　法院審理后認(rèn)為：被告逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約行為對原告充分擁有房屋的所有權(quán)有一定的影響，原告要求被告支付逾期辦證違約金有理。判決華X公司向胡先生支付2001年11月19日起至2003年10月14日逾期辦證違約金約7萬元。

　　【點評】廣東法制盛邦律師事務(wù)所王為民律師、簡正德律師認(rèn)為：以上案件是購受人向開發(fā)商索賠逾期辦理產(chǎn)權(quán)證獲得成功的一個典型案例。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定，“預(yù)售商品房的購購人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！痹谫彿亢贤醇s定辦證期限之下應(yīng)適用該法規(guī)，故法院不支持被告以未約定辦證期限來推卸逾期辦證違約責(zé)任的主張。

　　值得注意的是，法院也沒有完全支持胡先生向被告追討歷年違約金的請求，僅支持其在訴訟時效內(nèi)(即從起訴日起回溯

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