我國(guó)頭部《物業(yè)管理?xiàng)l例》下稱《條例》將自９月１日起施行，這部歷時(shí)多年備受關(guān)注的法規(guī)終于塵埃落定。為更好地貫徹《條例》，本報(bào)特選取曾出現(xiàn)過(guò)的一些有代表性的物業(yè)糾紛案例，邀請(qǐng)京、滬、深、穗的律師，對(duì)照《條例》重新剖析，以饗讀者。

不繳物管費(fèi)

案例：張某被拆遷安置到某小區(qū)居住，但他對(duì)被安置房屋的地點(diǎn)和面積始終不滿意，多次找拆遷單位要求重新安置，均未能解決。因此，張某自從住進(jìn)小區(qū)后就一直不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)物業(yè)公司將張某訴上法庭后，法院判決張某敗訴，令其如數(shù)補(bǔ)交拖欠的費(fèi)用。

點(diǎn)評(píng)（廣東賦誠(chéng)律師事務(wù)所許建軍律師）：

本案涉及兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的兩個(gè)合同糾紛。一是張某與拆遷單位之間發(fā)生的房屋拆遷安置合同糾紛。張某應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》十四條、十五條的規(guī)定，就安置房屋的地點(diǎn)、面積與拆遷單位進(jìn)行協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，以主張權(quán)利。二是張某與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理合同糾紛。張某居住的小區(qū)，如果已經(jīng)由業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)管理企業(yè)，并且該物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)依照物業(yè)服務(wù)合同為張某提供了約定的服務(wù)，那么張某應(yīng)依照《條例》第七條第五款的規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。如果張某所居住的小區(qū)尚未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并且未選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只是依照前期物業(yè)管理協(xié)議進(jìn)行管理，張某事實(shí)上也接受了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，應(yīng)依照上述規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不繳納物業(yè)管理費(fèi)既是違反合同約定，也是違反法律規(guī)定。

這個(gè)案例說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：小區(qū)業(yè)主在維護(hù)自身合法權(quán)益時(shí)，應(yīng)該分清是非責(zé)任，而不是將一些不能作為抗辯理由的行為簡(jiǎn)單聯(lián)系到一起。如張某與拆遷人之間的拆遷糾紛硬是移嫁到與物業(yè)管理公司間的物業(yè)服務(wù)協(xié)議上，顯然不能得到法律保護(hù)。

小區(qū)內(nèi)停車被砸

案例：某小區(qū)業(yè)主李某發(fā)現(xiàn)自己停在車位上的小車擋風(fēng)玻璃被砸碎，經(jīng)派出所調(diào)查，是樓上住戶扔下的玻璃瓶砸碎。于是，李某因?yàn)榕c某物業(yè)曾簽訂了一份機(jī)動(dòng)車管理委托協(xié)議書(shū)，向物業(yè)提出賠償修車費(fèi)４５００元的要求，遭到物業(yè)拒絕，事后李某起訴到法院。物業(yè)認(rèn)為，依據(jù)這個(gè)協(xié)議，所收取的費(fèi)用只是“占地費(fèi)”，對(duì)車輛所受損害不承擔(dān)責(zé)任。法院認(rèn)為“占地費(fèi)”于法無(wú)據(jù)，判決物業(yè)承擔(dān)管理不周的責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)（廣州大學(xué)法學(xué)系法學(xué)副教授劉興桂律師）：

物業(yè)管理公司與業(yè)主李某的此類爭(zhēng)議近幾年并不鮮見(jiàn)，主要是物業(yè)管理立法的滯后和物業(yè)管理關(guān)系的法律內(nèi)涵不太明確?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司與業(yè)主圍繞物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務(wù)主要依靠雙方約定的條件來(lái)處理。如果約定條件時(shí)考慮不周全或約定含糊，出現(xiàn)糾紛時(shí)，雙方往往各執(zhí)一詞，很難找到一個(gè)共同的規(guī)則去規(guī)范解決，由于小區(qū)管理關(guān)系在立法上沒(méi)有明確的說(shuō)法，因此，在處理上，司法機(jī)關(guān)往往適用普通法（如民法通則和合同法）進(jìn)行處理。

此案業(yè)主李某既可以要求扔瓶子者（找不到扔瓶者時(shí)則整棟樓的人須以共同危險(xiǎn)責(zé)任的方式）承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任，也可以按物業(yè)管理服務(wù)合同，要求物業(yè)公司承擔(dān)管理不周的責(zé)任。如業(yè)主選擇了后一種方式處理，則業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系以及這種關(guān)系所包含的權(quán)利義務(wù)在處理爭(zhēng)議中就顯得十分重要。在沒(méi)有物業(yè)管理特別法的情況下，法院多是依民法通則和合同法裁決。小區(qū)內(nèi)的管理關(guān)系雖然也屬于民事關(guān)系，但跟普通民事關(guān)系有些區(qū)別，如物業(yè)公司不得隨意放棄管理（即使有人欠繳費(fèi)用），另外，物業(yè)公司責(zé)任的歸責(zé)原則主要是嚴(yán)格責(zé)任。

就本案而言，物業(yè)公司辯稱其收取的是“占地費(fèi)”，于法無(wú)據(jù)，實(shí)際上應(yīng)是保管費(fèi)，因此按保管合同一般原理，物業(yè)公司（相當(dāng)于保管人）要承擔(dān)保管責(zé)任?！稐l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任也就于法有據(jù)。對(duì)照《條例》，本案應(yīng)屬業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損害，具有管理義務(wù)的物業(yè)公司難辭其咎。

業(yè)主在小區(qū)被害

案例：女大學(xué)生王某在做完家教趕回所住小區(qū)時(shí)被閑逛于此的張某看見(jiàn)，見(jiàn)王只身一人，他便尾隨其后直至進(jìn)入居民樓的電梯。當(dāng)電梯駛至１４ 某走出時(shí)，張即趁機(jī)上前對(duì)其實(shí)施不軌，掙扎中的王某按響了電梯的警鈴，受了驚嚇的張某在慌亂中將王某扼死。兇手已被法院判刑，但死者父母認(rèn)為，其女在遇害之前曾經(jīng)呼救，并按響電梯警鈴，終因保安人員不在崗才導(dǎo)致悲劇的發(fā)生，物業(yè)公司難逃責(zé)任。于是，一紙?jiān)V狀將物業(yè)上了法庭。

點(diǎn)評(píng)（廣東賦誠(chéng)律師事務(wù)所李錫國(guó)律師）：

該案件讓我們注意到物業(yè)公司的管理和服務(wù)內(nèi)容是什么？物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)的管理和服務(wù)內(nèi)容是維護(hù)和管理房屋的共用部分、共用設(shè)備、公共場(chǎng)所的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，而不包括對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全承擔(dān)保障責(zé)任；業(yè)主則認(rèn)為物業(yè)公司的管理還應(yīng)當(dāng)包括對(duì)財(cái)產(chǎn)和人身安全的保障責(zé)任。

就目前全國(guó)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，基本上都是在維持生存的水平上掙扎，物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)如果要承擔(dān)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全保障責(zé)任，則會(huì)加重物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。在《條例》頒布之前，全國(guó)各省的物業(yè)管理?xiàng)l例都沒(méi)明確到物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，僅是對(duì)物業(yè)的管理?！稐l例》第三十六條明確了如果物業(yè)公司未能按物業(yè)服務(wù)合同的約定履行合同義務(wù)而導(dǎo)致業(yè)主受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。但該條文中還是比較含糊的說(shuō)到應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，實(shí)際操作來(lái)起有困難，難以判定物業(yè)公司的作為或不作為與導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的因果關(guān)系。物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)只能通過(guò)一定措施，預(yù)防犯罪行為發(fā)生，但并不能夠保證杜絕一切犯罪行為發(fā)生。

保安擅離崗位，是物業(yè)公司的不作為，但要考慮到，保安是否在崗的情況下就不會(huì)發(fā)生該悲劇來(lái)認(rèn)定其中的因果關(guān)系，來(lái)判斷物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，也存在兩種法律關(guān)系：一是犯罪分子與業(yè)主之間的侵權(quán)行為；二是業(yè)主與物業(yè)公司之間履行物業(yè)服務(wù)合同的違約行為。本案中很明顯的是，物業(yè)公司保安擅離崗位，業(yè)主呼救，保安未能提供保安服務(wù)，屬于未能履行服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

物業(yè)公司爭(zhēng)當(dāng)管家

案例：今年１月，號(hào)稱“豪宅小區(qū)”的廣州某山莊上演了物業(yè)管理接管糾紛的鬧?。盒鲁闪⒌臉I(yè)委會(huì)通過(guò)招投標(biāo)選聘粵安物業(yè)公司，而一直駐在小區(qū)的恒和物業(yè)公司拒絕交權(quán)。于是在小區(qū)上演了一場(chǎng)攻防戰(zhàn)，較后以兩家物管暫時(shí)并存達(dá)成妥協(xié)。恒和物業(yè)公司訴該山莊業(yè)委會(huì)的狀書(shū)和該山莊業(yè)委會(huì)訴恒和物業(yè)公司的狀書(shū)先后交到廣州天河區(qū)法院。

點(diǎn)評(píng)（上海市律和理律師事務(wù)所陳明茹律師）：

該案例問(wèn)題的根源在于能否有兩家物業(yè)公司同時(shí)管理一個(gè)小區(qū)，應(yīng)該哪家退出，原物業(yè)公司在退出時(shí)應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)。

《條例》對(duì)上述問(wèn)題都有明確的規(guī)定。頭先，《條例》第三十四條規(guī)定， 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。因此該小區(qū)的兩家物業(yè)公司中必定要有一家退出。其次，《條例》十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。新選聘的粵安物業(yè)公司已經(jīng)入駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)與其簽訂的物業(yè)合同應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)實(shí)際履行了，可以說(shuō)前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)符合了《條例》規(guī)定的終止情形，所以退出的勢(shì)必是恒和物業(yè)公司。再次，《條例》十九條的規(guī)定 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)，所以，恒和物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)把資料交于接任的粵安物業(yè)公司。

此外，第五十九條對(duì)于不移交有關(guān)資料的企業(yè)也有懲罰性規(guī)定，可由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款。

家中財(cái)物被盜

案例：李某家住廣州天河某小區(qū)，幾天前他家遭遇失竊，于是他向小區(qū)物業(yè)公司索賠，物業(yè)公司拒絕賠償。李某認(rèn)為，自己繳納了管理費(fèi)就是與物業(yè)公司已經(jīng)有了合同關(guān)系，家中財(cái)物被盜，物業(yè)公司應(yīng)該賠償損失。

點(diǎn)評(píng)（廣東＜深圳＞金律師事務(wù)所朱江華、甘永輝律師）：

如果本案適用《條例》，則頭先要看物業(yè)公司與李某所在小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是否有對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全進(jìn)行保護(hù)的內(nèi)容，由此來(lái)確定物業(yè)公司是否該對(duì)李某的財(cái)產(chǎn)安全承擔(dān)保護(hù)義務(wù)，這要區(qū)分以下情況：

，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商訂立的物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)公司有保護(hù)每個(gè)業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，或者雖在書(shū)面合同中未明確約定，但物業(yè)公司向業(yè)主收取的管理費(fèi)中包含有提供該項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。在此情況下，物業(yè)公司對(duì)李某有財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)的義務(wù)。李某財(cái)物被偷，說(shuō)明物業(yè)公司未盡到保護(hù)李某財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，物業(yè)公司違反了雙方的合同約定?！稐l例》第三十六條也有規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)該賠償李先生的損失。

，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商在物業(yè)服務(wù)合同中未約定物業(yè)公司有保護(hù)每個(gè)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全義務(wù)的內(nèi)容，而且物業(yè)公司向業(yè)主收取的管理費(fèi)中也不包含提供該項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。在此情況下，物業(yè)公司與業(yè)主之間只是一般物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司并沒(méi)有保護(hù)每個(gè)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，物業(yè)公司履行日常防范注意義務(wù)即可?！稐l例》第六條款規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，……”因此，據(jù)此規(guī)定業(yè)主只能按照物業(yè)服務(wù)合同的約定要求物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)，不能對(duì)物業(yè)公司提出額外的要求。如果物業(yè)公司盡了通常的安全防范義務(wù)，

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