購(gòu)購(gòu)二手房，或居住，或出租與待機(jī)轉(zhuǎn)手獲利，正在成為滬上居民家庭投資理財(cái)?shù)囊粋€(gè)

主要方向。鑒于此，今年以來(lái)本市二手房交易量一路上揚(yáng)，供求比進(jìn)一步拉大。據(jù)中國(guó)銀行

上海市分行有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房消費(fèi)貸款新增額已經(jīng)連續(xù)6、7個(gè)月保持上升勢(shì)頭，在上海

的部分區(qū)域，例如虹口區(qū)，二手房的銷(xiāo)售金額已經(jīng)超過(guò)了新建樓盤(pán)的銷(xiāo)售金額。

但是，像許多事情一樣，購(gòu)購(gòu)二手房也是“讓人歡喜讓人憂(yōu)”，不少購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中

有過(guò)“吃藥”的經(jīng)歷。家住浦東的趙先生即是一例。

趙先生一直覺(jué)得自己是一個(gè)很謹(jǐn)慎的人，在購(gòu)二手房的過(guò)程中也注意查清了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，

全面了解了房屋的狀況、鄰里關(guān)系，但臨到辦理手續(xù)時(shí)，卻半路殺出個(gè)“程咬金”，原先房屋

的承租人說(shuō)自己有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。趙先生的老房子已經(jīng)賣(mài)了，新房子又沒(méi)有購(gòu)成，一家人成了

城市里的“流浪者”。

那么，購(gòu)購(gòu)二手房到底要注意哪些方面的問(wèn)題呢？近日，記者采訪(fǎng)了律師、銀行按揭業(yè)

務(wù)辦理人員和中介公司的工作人員，讓三方的專(zhuān)家開(kāi)出了一份二手房購(gòu)購(gòu)“全攻略”。

購(gòu)房先須法律咨詢(xún)

黃律師認(rèn)為二手房的購(gòu)購(gòu)有5大注意事項(xiàng)：

一、注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合。如賣(mài)方是否有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)是否清

晰；還沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房不能購(gòu)賣(mài)；若是期房出售則必須由開(kāi)發(fā)商作出擔(dān)保等。同時(shí)交

易前，作為購(gòu)方，可要求賣(mài)方提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明及相關(guān)證件，并到所屬房

地產(chǎn)交易查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況。只有對(duì)交易主體的資格進(jìn)行審查和判斷，獲得確認(rèn)

后，交易才可進(jìn)行。

二、注意交易房屋的評(píng)估價(jià)是否正確，真實(shí)。在這個(gè)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，就是對(duì)房屋評(píng)

估價(jià)偏高或偏低，有些評(píng)估價(jià)含的水分很多，就容易造成評(píng)估價(jià)的不真實(shí)。有些中介試圖低

價(jià)收入、高價(jià)賣(mài)出，是導(dǎo)致與房屋市場(chǎng)價(jià)值偏離的主因，而這必然將直接影響購(gòu)賣(mài)雙方的利

益。這里介紹一個(gè)簡(jiǎn)單的估價(jià)辦法，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房市價(jià)的2／3左右，

過(guò)高價(jià)格購(gòu)入者，將存在貶值的風(fēng)險(xiǎn)，反之，平價(jià)或低于此價(jià)購(gòu)入者將有利可圖。在交易過(guò)

程中，交易雙方應(yīng)委托信譽(yù)良好、具有市房地局頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)

估價(jià)，必要時(shí)還可要求出具評(píng)估報(bào)告，作為實(shí)際售價(jià)的依據(jù)。

三、二手房質(zhì)量上的瑕疵。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房時(shí)注意檢查住宅本身的質(zhì)量，如是否存在

漏水、墻面開(kāi)裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。相鄰關(guān)系也十分重要，應(yīng)當(dāng)詢(xún)問(wèn)一下

鄰里之間是否存有公用面積糾紛等矛盾。此外，原居住人如果存有過(guò)于復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系也可

能給購(gòu)房者帶來(lái)意想不到的麻煩。

四、簽訂購(gòu)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)?，F(xiàn)在還有為數(shù)不少的交易者因?qū)灰缀贤淖饔貌挥柚?p>視或不熟悉，導(dǎo)致交易合同雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明而引發(fā)了爭(zhēng)議，甚至發(fā)生交易一方利用

合同進(jìn)行詐騙的情況。交易者應(yīng)該懂得，二手房交易是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)且頗為復(fù)雜的過(guò)程。

交易雙方在交易前及交易過(guò)程中，如自己覺(jué)得把握不大，較好是能得到房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士和律

師的指導(dǎo)，也可委托具有良好聲譽(yù)的、具有相應(yīng)資質(zhì)條件的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，從而免

去諸多不必要的煩惱和奔波。

五、其他的一些限定因素。例如：①房產(chǎn)有承租人的，購(gòu)房應(yīng)注意到該承租人在同等條

件下可優(yōu)先購(gòu)購(gòu)該房屋的權(quán)利。②購(gòu)購(gòu)后準(zhǔn)備用作營(yíng)業(yè)或辦公的，應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋

用途限定。③在房產(chǎn)證上除了購(gòu)房者還有其他財(cái)產(chǎn)共有人的，應(yīng)先確認(rèn)購(gòu)賣(mài)行為是否征得共

有人的同意。④要注意二手房是否存在未繳清的公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。

了解按揭貸款政策

徐女士是市中行的工作人員，專(zhuān)職承辦房屋按揭貸款。

據(jù)徐女士介紹，目前銀行開(kāi)展個(gè)人二手房貸款基本都通過(guò)房地產(chǎn)中介合作和個(gè)人直接申

請(qǐng)兩種方式。中行個(gè)人二手房貸款的貸款標(biāo)準(zhǔn)為：

1）貸款金額不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)格的70％，若實(shí)際成交金額低于評(píng)估價(jià)，則不得超過(guò)

實(shí)際成交金額的7％（即將推出8成二手房貸款業(yè)務(wù)）。

2）貸款期限不得超過(guò)20年。

３）貸款利率按人民銀行個(gè)人住房抵押貸款利率執(zhí)行。

４）對(duì)照《購(gòu)賣(mài)合同》，確認(rèn)房屋情況及房?jī)r(jià)是否合理、屬實(shí)，購(gòu)賣(mài)行為是否確實(shí)存在。

此外，如果購(gòu)房者房屋急用，也可以讓中介公司作擔(dān)保或?qū)Ｂ殦?dān)保公司作擔(dān)保，銀行待

辦理好抵押登記，憑兩證齊全放款（一般情況下，在貸款批準(zhǔn)后放款）。

中介費(fèi)用明碼標(biāo)價(jià)

在某中介公司工作的李先生認(rèn)為，市民購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，如果委托中介公司辦理，一定要

認(rèn)清中介公司是否具有中介資格，收費(fèi)是否明碼標(biāo)價(jià)。規(guī)范經(jīng)營(yíng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)會(huì)在經(jīng)營(yíng)

場(chǎng)所或繳費(fèi)用地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，服務(wù)人員在接

受當(dāng)事人委托時(shí)，也會(huì)主動(dòng)介紹有關(guān)中介服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)內(nèi)容。

那么，購(gòu)購(gòu)二手房究竟要承擔(dān)哪些費(fèi)用呢？

賣(mài)方應(yīng)付費(fèi)用：

一、交易手續(xù)費(fèi)：自今年3月1日起，交易手續(xù)費(fèi)由原來(lái)按套收取改為按每平方米計(jì)算，

即每平方米5元，賣(mài)方承擔(dān)50％的費(fèi)用。

二、合同印花稅：按照房屋實(shí)際成交金額的0.05％繳納，賣(mài)方承擔(dān)50％。

三、契稅：按照房屋實(shí)際成交金額的0.75％計(jì)算，可由購(gòu)賣(mài)雙方約定由一方承擔(dān)。在實(shí)

際操作過(guò)程中一般由購(gòu)方承擔(dān)，但不排除賣(mài)方承擔(dān)的可能性。

四、中介費(fèi)：按照房屋實(shí)際成交金額的0.5—2.5％計(jì)收，賣(mài)方一般支付2.5％。

五、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)：每套50元。

購(gòu)方應(yīng)付費(fèi)用：

一、與賣(mài)方相同，需交付交易手續(xù)費(fèi)、合同印花稅，契稅，以及中介費(fèi)———按照房屋

實(shí)際成交金額的0.5—2.5％計(jì)收，購(gòu)方一般支付1％，過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)———每套50元。。

二、權(quán)證印花稅：每本5元。

三、登記費(fèi)：如果房屋屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，每件收費(fèi)100元；如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，每件

收費(fèi)200元。

四、維修基金：根據(jù)所購(gòu)房屋的實(shí)際情況計(jì)算。

五、其他相關(guān)費(fèi)用：如果牽扯到房屋評(píng)估、咨詢(xún)等，還要收取評(píng)估費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等，根據(jù)

具體情況確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（解放日?qǐng)?bào) 黃琛 劉芳）

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