避免訴訟應(yīng)該做哪些工作？

頭先，開發(fā)商應(yīng)該有比較強的法律意識，這個觀點看起來很教條，講起

來也輕松，但做起來卻是有難度的。只有等你不斷涉訟，憂患意識和法律意

識有了很大提高，才會做到防患于未然，訴訟案件才會明顯減少。

開發(fā)商應(yīng)從哪幾個方面注意防止糾紛產(chǎn)生？

一是在涉及項目合作時一定要作資信調(diào)查，審查合作對象的身份、資質(zhì)、

地塊情況或房屋產(chǎn)權(quán)狀況等。因為現(xiàn)在社會上企業(yè)很多，魚龍混雜，有利用

項目進地欺詐的，也有根本無實際經(jīng)營能力的。與這些單位合作，后果是可

想而知的。雖然其危險性很明顯，但是很多單位卻沒能識別出，筆者認(rèn)為不

是沒有條件和能力，而是沒有去做這方面的工作。

二是參建、聯(lián)建都必須申報立項。一些開發(fā)商為規(guī)避政策、法律，搞隱

名參建聯(lián)建，合同章是開發(fā)商的，實際操作是參建商的，開發(fā)商還給參建商

出具委托書，其實這對雙方來說都是很危險的，開發(fā)商的風(fēng)險是必須承擔(dān)參

建商從事一切相關(guān)行為的法律后果，參建商則可能投資后得不到開發(fā)商提供

的房屋。

三是從事任何業(yè)務(wù)必須訂立書面合同，且合同內(nèi)容要完整，措辭要明確。

由于開發(fā)過程中的合同無統(tǒng)一參照文本，所以起草合同必須更為謹(jǐn)慎，一字

之差確實可能造成大損失。曾經(jīng)有過一個案子，就因為對合同中幾個字是分

開理解還是合并理解雙方產(chǎn)生歧義，較后，一家企業(yè)為此損失了幾百萬元人

民幣。

要保證合同的準(zhǔn)確無誤是否都需要律師過目？

一般來說，我們提倡讓專業(yè)律師參與項目，由律師起草的文本一般都比

較周密，引起糾紛的可能性??；即使有糾紛，也便于找到依據(jù)解決。權(quán)利義

務(wù)也非常明確，是非曲直很明了，一般雙方都不可能違約，即使有短期違約，

也明白自己將承擔(dān)什么責(zé)任，還會繼續(xù)履行義務(wù)。即使進入訴訟程序也容易

以對方的心甘情愿承擔(dān)違約責(zé)任而告終。當(dāng)然企業(yè)也可以配備既懂法律又懂

房地產(chǎn)的合同管理人員，但其起草的合同仍應(yīng)讓律師審查。

在銷售中應(yīng)注意什么問題？

銷售主要有預(yù)售和銷售兩個方面，預(yù)售是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，頭先預(yù)售時要有預(yù)

售許可證，否則會導(dǎo)致預(yù)售合同的無效；其次是在做廣告時不要做不切實際

的宣傳，但較關(guān)鍵的還在于預(yù)售合同的內(nèi)容。

目前已經(jīng)實行格式合同，預(yù)售合同的內(nèi)容還會有什么風(fēng)險？

目前實行的是97版規(guī)范文本合同，文本盡管對主要內(nèi)容作了限定，但文

本中還有大量的可供選擇條款，和完全由當(dāng)事人自己決定的補充條款，這些

選擇條款的目的是為了給當(dāng)事人以充分的表達空間。

但由于開發(fā)商對條款的理解或?qū)蠊墓烙嫴蛔?，往往會?dǎo)致重大損

失，筆者曾見到過一些開發(fā)商由于延期交房，賠償小業(yè)主的費用高達總房款

的1／3至1／2，就是對合同內(nèi)容太不重視而致。

此外，開發(fā)商還應(yīng)注意哪些事項以防止訴訟？

其實防止涉訟的內(nèi)容很多，如建筑工程的招投標(biāo)，電梯等設(shè)備的質(zhì)量保

證，房屋的租賃等等。

還有，不要輕易為他人作擔(dān)保，防止錯過訴訟時效，防止所訂合同無效

等等。

另外，新合同法施行以后，又有許多規(guī)定與人們的原有法律意識有不同

之處，必須認(rèn)真學(xué)習(xí)，防止糾紛產(chǎn)生和訴訟發(fā)生。

（中國房地產(chǎn)報 方元）

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