避免訴訟應該做哪些工作？

頭先，開發(fā)商應該有比較強的法律意識，這個觀點看起來很教條，講起

來也輕松，但做起來卻是有難度的。只有等你不斷涉訟，憂患意識和法律意

識有了很大提高，才會做到防患于未然，訴訟案件才會明顯減少。

開發(fā)商應從哪幾個方面注意防止糾紛產(chǎn)生？

一是在涉及項目合作時一定要作資信調(diào)查，審查合作對象的身份、資質、

地塊情況或房屋產(chǎn)權狀況等。因為現(xiàn)在社會上企業(yè)很多，魚龍混雜，有利用

項目進地欺詐的，也有根本無實際經(jīng)營能力的。與這些單位合作，后果是可

想而知的。雖然其危險性很明顯，但是很多單位卻沒能識別出，筆者認為不

是沒有條件和能力，而是沒有去做這方面的工作。

二是參建、聯(lián)建都必須申報立項。一些開發(fā)商為規(guī)避政策、法律，搞隱

名參建聯(lián)建，合同章是開發(fā)商的，實際操作是參建商的，開發(fā)商還給參建商

出具委托書，其實這對雙方來說都是很危險的，開發(fā)商的風險是必須承擔參

建商從事一切相關行為的法律后果，參建商則可能投資后得不到開發(fā)商提供

的房屋。

三是從事任何業(yè)務必須訂立書面合同，且合同內(nèi)容要完整，措辭要明確。

由于開發(fā)過程中的合同無統(tǒng)一參照文本，所以起草合同必須更為謹慎，一字

之差確實可能造成大損失。曾經(jīng)有過一個案子，就因為對合同中幾個字是分

開理解還是合并理解雙方產(chǎn)生歧義，較后，一家企業(yè)為此損失了幾百萬元人

民幣。

要保證合同的準確無誤是否都需要律師過目？

一般來說，我們提倡讓專業(yè)律師參與項目，由律師起草的文本一般都比

較周密，引起糾紛的可能性?。患词褂屑m紛，也便于找到依據(jù)解決。權利義

務也非常明確，是非曲直很明了，一般雙方都不可能違約，即使有短期違約，

也明白自己將承擔什么責任，還會繼續(xù)履行義務。即使進入訴訟程序也容易

以對方的心甘情愿承擔違約責任而告終。當然企業(yè)也可以配備既懂法律又懂

房地產(chǎn)的合同管理人員，但其起草的合同仍應讓律師審查。

在銷售中應注意什么問題？

銷售主要有預售和銷售兩個方面，預售是關鍵環(huán)節(jié)，頭先預售時要有預

售許可證，否則會導致預售合同的無效；其次是在做廣告時不要做不切實際

的宣傳，但較關鍵的還在于預售合同的內(nèi)容。

目前已經(jīng)實行格式合同，預售合同的內(nèi)容還會有什么風險？

目前實行的是97版規(guī)范文本合同，文本盡管對主要內(nèi)容作了限定，但文

本中還有大量的可供選擇條款，和完全由當事人自己決定的補充條款，這些

選擇條款的目的是為了給當事人以充分的表達空間。

但由于開發(fā)商對條款的理解或對后果的估計不足，往往會導致重大損

失，筆者曾見到過一些開發(fā)商由于延期交房，賠償小業(yè)主的費用高達總房款

的1／3至1／2，就是對合同內(nèi)容太不重視而致。

此外，開發(fā)商還應注意哪些事項以防止訴訟？

其實防止涉訟的內(nèi)容很多，如建筑工程的招投標，電梯等設備的質量保

證，房屋的租賃等等。

還有，不要輕易為他人作擔保，防止錯過訴訟時效，防止所訂合同無效

等等。

另外，新合同法施行以后，又有許多規(guī)定與人們的原有法律意識有不同

之處，必須認真學習，防止糾紛產(chǎn)生和訴訟發(fā)生。

（中國房地產(chǎn)報 方元）

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