1.注意搜集證據(jù)

現(xiàn)在，人們的法律意識越來越強，很多人紛紛拿起法律武器，通過訴訟途徑維護自身的權(quán)益。和幾千年來人們?nèi)狈Ψㄖ频挠^念和精神相比，這無疑是社會的進步。但是如果不能合理地運用法律武器，法律也是雙刃劍，有時它不但達不到維護自身權(quán)益的目的，相反可能還會傷及自身。要認識到，法律不是全能的，上法庭只能作為較后的救濟途徑。只要有協(xié)商的余地或協(xié)商的可能，就不要輕易放棄。對于解決問題而言，如果能協(xié)商解決，對雙方都有利，除非萬不得已，不要輕起訟爭。要知道，訴訟是有風(fēng)險的。由于訴訟請求不當(dāng)，證據(jù)不足，或者法官對法律的不同理解等等，都可能導(dǎo)致敗訴。有的雖然勝訴了，但所花費的時間、精力、費用等已遠遠超過了所要爭取的利益，顯然是得不償失。這樣的案例舉不勝舉。劉女士因為開發(fā)商的業(yè)務(wù)員口頭承諾其免交一年的物業(yè)管理費(約4000元)，在交房時要求開發(fā)商兌現(xiàn)，在遭到拒，不但拒絕收房，還憤而起訴，結(jié)果敗訴，由于訴訟持續(xù)了四個月的時間，劉女士四個月沒有人住，其房屋的合理租金約每月5000元，這樣一算，即使劉女士勝訴，也是得不償失，因小失大。因此，在決定起訴前，一定要仔細權(quán)衡利害得失，對于沒有把握勝訴的，一定要慎重決定。

權(quán)利義務(wù)皆考量

一位業(yè)主在收房時，發(fā)現(xiàn)陽臺沒有封閉，要求開發(fā)商履行合同義務(wù)，予以封閉，但開發(fā)商認為合同約定就是不封閉，但開發(fā)商認為合約定就是不封閉，雙方對合同的理解產(chǎn)生了坡義，于是，這位業(yè)主拒絕辦理房屋交付手續(xù)。后來開發(fā)商對陽臺進行了封閉，業(yè)主在合同約定的交付日期5個月后辦理了入住。某男據(jù)此要求開發(fā)商支付5個月的延期交房違約金，開發(fā)商只同意支付2個月，雙方協(xié)商未果，業(yè)主起訴至法院。法院判決，某男的訴訟請求沒有法律依據(jù)，予以駁回。因為陽臺沒有封閉并不是根本違約，不構(gòu)成延期交房，只能算是履行有瑕疵。對其業(yè)主的入住并不構(gòu)成實質(zhì)性的影響，業(yè)主拒絕入住，實際上是放任了損失的擴大，其責(zé)任只能由自己承擔(dān)。這個案子實際上提出了一個問題，那就是在購房者和開發(fā)商發(fā)生紛爭時，即使是開發(fā)商的過錯，購房者是不是也有義務(wù)合理、善意地采取措施，防止損失的進一步擴大?答案是肯定的，因為法律上對此有明確的規(guī)定。因此，購房者和開發(fā)商發(fā)生糾紛時，不能僅僅揪住對方的責(zé)任不放，也要看到自己應(yīng)該履行的義務(wù)，以冷靜、理智、善意的態(tài)度處理彼此的紛爭。

現(xiàn)在，大部分購房者在購購商品房時，都采取銀行按揭的方式，通過銀行貸款購房。這里既有購房者和開發(fā)商的房屋購賣合同關(guān)系，也有購房者和銀行的借款合同關(guān)系，二者既相互聯(lián)系，也是各自獨立的法律關(guān)系。實踐中，很多購房者對此認識不清。有的購房者因為和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，須知，這在法律上是不同的法律關(guān)系，如果因此發(fā)生訟爭，銀行起訴購房者，購房者大多是要敗訴的。還有，有的購房者因為和開發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費和供暖費，須知，如果因此發(fā)生訟爭，購房者也會面臨不利的法律后果。因此，購房者無論遇到什么樣的糾紛，一般來說，應(yīng)盡可能就事論事，不要激化和擴大矛盾，如果認識不清，應(yīng)請教有關(guān)的專業(yè)人士，切不可蠻干。

雖然我并不贊成輕起訟爭，但有時訴訟也是不可避免的。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù)，也會使自己在和開發(fā)商的談判中處于有利的地位。一因此，在整個交易的過程中，購房者都應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明事實的相關(guān)證據(jù)，包括合同和所有雙方簽訂的協(xié)議，、有時還需要采取錄音、錄像、照相的方法收集證據(jù)。當(dāng)然，到底什么才是有效的證據(jù)，如何才能取得有效的證據(jù)，有時需要律師等專業(yè)人士的指導(dǎo)和幫助。但頭先，購房者必須要有這樣的意識。如果購房者沒有這樣的意識和事先的準(zhǔn)備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的訴訟結(jié)果。因為，無論是什么樣的客觀事實，如果沒有證據(jù)支持，就不能成為法律真實，不是法律意義上的真實，就不能得到法律的保護。

3.保持理智心態(tài)

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)糾紛，有一種觀點主張，解決的途徑在于停止預(yù)售，只有房屋建成以后的現(xiàn)售，購房者在購房時就看到自己要購的房屋和所在的環(huán)境，很多糾紛自然就避免了，但此種想法不現(xiàn)實。允許房屋預(yù)售是一個現(xiàn)實的選擇。預(yù)售房屋有不少不確定的地方，這其中既有開發(fā)商不誠信造成的，比如事先承諾用某某進口品牌的電梯，但后來為了降低成本，改用價格較低的國產(chǎn)電梯等違約行為；但也有很多并不是開發(fā)商主觀惡意造成的，而是由于各種各樣不可預(yù)知的因素造成的與購房時的期望和開發(fā)商的承諾不一致。此外，購房者普遍不滿的一個問題，就是房屋質(zhì)量，我認為，房屋質(zhì)量問題在一個相當(dāng)長的時期內(nèi)都會存在，原因在于，“房屋”這個商品還基本上是個手工產(chǎn)品，要依靠大量工人的手工勞動完成，機械化程度還很低，這就需要高素質(zhì)、高技能的施工隊伍，但現(xiàn)實是，現(xiàn)在的施工隊伍大部分都是農(nóng)民工，他們?nèi)狈Ρ容^系統(tǒng)的專業(yè)化技能培訓(xùn)，待遇較低，在嚴格的質(zhì)量管理上存在著先天的障礙?，F(xiàn)在，輿論似乎給人一種印象，就是在開發(fā)商和購房者的糾紛中，所有的矛頭都指向了開發(fā)商，所有關(guān)注的焦點也都是開發(fā)商如何欺詐、如何違約，但實際上，這種看法并不客觀，有失偏頗。這種輿論也不利于購房者和開發(fā)商的良性溝通。當(dāng)然，認識到現(xiàn)階段旁地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并不是要購房者容忍落后，對損害自己權(quán)益的事熟視無睹，而是說購房者在維護自身權(quán)益的時候，一定要理智客觀，要依法維權(quán)。

4、警惕“隱形”交房陷阱

曾有人說：購房就像跑馬拉松，每一個環(huán)節(jié)都特別“熬人”。終于盼到交房了，苦難的日子仿佛也看到了盡頭，更讓人慶幸的是，房子沒什么質(zhì)量問題，消費者終于可以長長的舒一口氣了。

事情真是這樣的嗎？如果交房時天然氣管道沒通氣，水龍頭里流不出水、小區(qū)里的道路還是一片泥濘，承諾中的社區(qū)超市沒有動工、附近幾百米之內(nèi)根本購不到生活用品……這樣的房子能正常使用嗎？類似這樣的“隱形”交房陷阱屢見不鮮，但是迄今為止，沒有一部法律、法規(guī)明確規(guī)定商品房的交房條件，也沒有明確規(guī)定開發(fā)商在商品房交房條件方面應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，這成為消費者在入住時容易與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛且矛盾難以解決的根本原因。

購房投訴6大途徑

有些讀者詢問，在購房過程中如果開發(fā)商有侵權(quán)行為，消費者應(yīng)該如何投訴?有哪些途徑，具體的操作方法和程序是什么?另外，投訴過程中應(yīng)該注意什么?

途徑1向各級消費者協(xié)會投訴

按照消費者權(quán)益保護法的規(guī)定，作為消費者的購房人，如果在購房過程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商確實有侵犯消費者正當(dāng)權(quán)益的行為，頭先可以采取民事協(xié)商的辦法進行調(diào)解，如果調(diào)解不成，便可以向各級消費者協(xié)會投訴。需要注意的是，投訴前，消費者應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，具體包括：

l、向消協(xié)提供一份書面的投訴材料，附上自己的親筆簽名；

2、提供能夠支持消費者的投訴理由的相關(guān)證據(jù)，例如發(fā)票、購房合同，或者當(dāng)時與開發(fā)商之間的一些約定，凡是手里能夠提供的證據(jù)盡可能準(zhǔn)備好。

此外，在調(diào)解的基礎(chǔ)上，為了進一步保護消費者的合法權(quán)益，消協(xié)還出臺了投訴披露制度。即對于侵害消費者權(quán)益嚴重的經(jīng)營者，由消協(xié)將其披露，明確告知消費者，某一個開發(fā)商在某種情況下對消費者進行了侵權(quán)，侵害了消費者的某一項權(quán)利等。

提示：消費者協(xié)會按照目前消法規(guī)定的只是調(diào)解權(quán)，這些部門并沒有強制權(quán)，國家有強制權(quán)的只有仲裁機構(gòu)和法院。消費者投訴后，消費者協(xié)會進行調(diào)解后，如果雙方還達不成調(diào)解一致的話，按照法律法規(guī)可以予以中止，如果消費者涉及訴訟的話，北京市消費者協(xié)會會支持并幫助消費者提供相關(guān)的證據(jù)．使消費者能夠限度地保證自己的合法權(quán)益。

途徑2向國家有關(guān)行政部門、房屋主管部門申訴

根據(jù)不同的投訴內(nèi)容和具體情況，消費者可以選擇向國家有關(guān)行政部門、房屋主管部門提出申訴。例如如果是物業(yè)方面的問題，消費者可以向北京市的小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)進行投訴。當(dāng)然，物業(yè)管理公司本身并不是一個管理機構(gòu)，而是一個為消費者服務(wù)的機構(gòu)，是消費者請的一個管家，如果認為這個管家的服務(wù)不好，消費者可以通過業(yè)主委員會集體大會開會表決之后，由業(yè)主委員會撤銷這家物業(yè)公司，換另外一家；北京市建委開辦的北京市建設(shè)網(wǎng)上設(shè)有專門的“便民信箱”，消費者可以通過電子郵件的形式進行投訴。

提示：有關(guān)的國家行政管理機關(guān)按照消法規(guī)定的也只是調(diào)解權(quán)，而沒有強制權(quán)。所以，消費者對此應(yīng)做好心理準(zhǔn)備，如果調(diào)解不成再繼續(xù)采取其他途徑進行投訴。

途徑3向北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益保護委員會申訴

北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益保護委員會是一個維護消費者合法權(quán)益的專門機構(gòu)，該機構(gòu)的律師一般都是在維權(quán)方面有著豐富經(jīng)驗的專業(yè)人士，消費者可以先向他們咨詢有關(guān)事宜，必要時便可以請專業(yè)律師出馬，幫你進行更加有效的維權(quán)行為。

提示：如果上網(wǎng)方便，消費者可以進行相關(guān)事項的查詢。

途徑4向北市仲裁委提出仲裁

購賣雙方如果在合同中有約定，消費者便可以向北京市仲裁委提出仲裁，仲裁是終審。

提示：需要提醒消費者注意的是，仲裁雖然屬于終審，但如果對仲裁結(jié)果有異議，還可以申請人民法院撤銷仲裁，向法院申請把寫有仲裁的內(nèi)容、仲裁結(jié)果的仲裁書向法院提供，法院有權(quán)力視仲裁的情況決定是否撤銷這份仲裁，如果法院認為該仲裁協(xié)議是不公正的，便可以撤銷這份仲裁。

途徑5向人民法院提起訴訟

如果消費者手中掌握著開發(fā)商侵權(quán)事實的充足證據(jù)，并且通過一般的調(diào)解途徑不能解決問題的話，建議消費者請專業(yè)律師就開發(fā)商侵權(quán)事實向人民法院提起訴訟。

提示：這一訴訟過程十分復(fù)雜，消費者需要付出時間、精力和財力，應(yīng)做好各種準(zhǔn)備工作，包括心理方面可能要承受的壓力等。而且如果因證據(jù)不足等原因而敗訴，損失可能比較大。

途徑6向新聞媒體投訴

大多數(shù)消費者都會采取向新聞媒體投訴的辦法，因為這個途徑相對來說簡單易行，而且通過媒體進行呼吁，可以在社會上造成較大的影響?，F(xiàn)在各媒體都有專門的投訴熱線，由接線員將新聞線索

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