二手房市場需要律師幫忙

房地產(chǎn)一級市場經(jīng)過了幾年的培育與發(fā)展，基本形成了一個較為規(guī)范的市

場，各種法規(guī)、規(guī)定、政策及工作程序已初步完善，但房地產(chǎn)二手市場在即將

開啟時，與此相關(guān)的法規(guī)和辦法尚未出臺。在這種情況下消費者進入房地產(chǎn)二

手市場勢必會遇到許多新的法律問題，所以律師介入房地產(chǎn)二手市場就顯得更

為重要。

一、市場“水深”，律師可協(xié)助避開按揭風(fēng)險

一級房地產(chǎn)市場的銷售往往都由銀行向發(fā)展商的購房客戶提供貸款，由發(fā)

展商向銀行提供擔(dān)保，同時由借款人用所購購的商品房向銀行作為抵押擔(dān)保。

而在二手房地產(chǎn)市場上，鮮有銀行向購購二手房的購房人提供按揭貸款。據(jù)有

關(guān)人土分析和預(yù)測，隨著經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)一級市場和二手市場的進一

步深入擴大，銀行會逐步介入二級房地產(chǎn)市場的按揭業(yè)務(wù)。

與一級市場相比，二手房市場的特點是零散、不間斷，小規(guī)模和持續(xù)的。

而且每一筆二手房地產(chǎn)市場的交易都有其特殊的背景。購賣雙方對彼此的有關(guān)

情況更需了解，所購購的二手房地產(chǎn)的法律狀況等都需要進一步核實與調(diào)查，

還要制作有關(guān)法律文書，二手房地產(chǎn)市場的法律陷阱相對一級市場來說要多得

多。

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在二手房地產(chǎn)市場進行交易的動機各不相同。

有的人想賣小房換大房，有的人想低價購高價賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾

紛或陷入債務(wù)危機。還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛?？傊?，二手房地

產(chǎn)市場的復(fù)雜程度要遠遠大于一級房地產(chǎn)市場。如果購購人或銀行在不清楚有

關(guān)底細的情況下，貿(mào)然入市參與交易則極容易步入法律陷阱。銀行在進行貸款

前需要律師進行調(diào)查，一方面對所要提供貸款的借款人身份及資格和財務(wù)狀況

進行調(diào)查，另一方面還要對抵押物的法律狀況進行審查。只有對人和機構(gòu)完成

了法律方面的調(diào)查，并制訂和簽署了完善的法律文書后，銀行的貸款才能貸

出，否則，銀行將會面臨較大的風(fēng)險。

二、已購商品房“證前”、“證后”轉(zhuǎn)手，律師可協(xié)助完成復(fù)雜手續(xù)

許多人在購購了商品房后，雖然辦完了房產(chǎn)契約的預(yù)購登記，但尚未辦理

完畢產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在這一階段，因為各種原因原購房人要將其所購商品房轉(zhuǎn)

讓出去，即進行二手交易。辦理該階段的二手交易頭先要征得原發(fā)展商的同

意，并由雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓背書手續(xù)。一般情況下，交易雙方還

要專門簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這種情況的二手轉(zhuǎn)讓，實際上并不限于二手交易購賣雙

方，還要涉及至原發(fā)展商，如果二手交易雙方在交易時或交易后沒有及時通知

發(fā)展商，往往在日后的產(chǎn)權(quán)過戶和入住驗房等階段會遇到許多難以想像的問

題。許多過去的案例早已證實了這一點。律師在這一階段介入，協(xié)助二手交易

雙方制作轉(zhuǎn)讓協(xié)議，與發(fā)展商的律師協(xié)調(diào)工作，完善轉(zhuǎn)讓背書手續(xù)，可以避免

許多不該出現(xiàn)的法律問題。

已購商品房已辦完產(chǎn)權(quán)證后轉(zhuǎn)讓相對未辦完產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓較為簡

單，因為產(chǎn)權(quán)關(guān)系已經(jīng)明確，基本不涉及發(fā)展商或其他第三方。購賣雙方可以

請各自的律師起草有關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，審查所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)手續(xù)是否完備，是否存在

抵押或其他法律瑕疵。如果所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是共有房產(chǎn)，則需要所有共有人簽字

同意或授權(quán)同意方可。如果是公司財產(chǎn)則需要公司董事會決議同意。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時有時會出現(xiàn)法律虛假情況，如有人冒充產(chǎn)權(quán)人或持虛假偽

造的授權(quán)委托書參與交易，這種案例過去曾經(jīng)出現(xiàn)過，要想避免這類情況發(fā)

生，產(chǎn)權(quán)交易人應(yīng)請律師參加交易程序，并對交易有關(guān)人員所提供的文件進行

法律調(diào)查。

三、已購公房和經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓，律師可協(xié)助理清政策頭緒

已購公房和經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓在二手房地產(chǎn)市場里將占有較大的比例，因

為這些房的價格相對比較廉價，而且供房來源較充足，需求量較大。但是其復(fù)

雜程度要大大高于商品房的轉(zhuǎn)讓。從嚴格的意義上講，已購公房和經(jīng)濟適用房

并不屬于商品房之列，其進入二手房地產(chǎn)市場也是有其特定的歷史背景，同時

也是改革深入發(fā)展的必需。所以該類房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓勢必帶有其特殊性和復(fù)雜性。

新出臺的關(guān)于已購公房和經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓的條例又規(guī)定在不同的價格檔次售

房人有不同的權(quán)利和義務(wù)。同時也規(guī)定了向國家繳交地價款或土地出讓金的條

件。由于該條例較粗線條地規(guī)定了該類房產(chǎn)交易人的權(quán)利與義務(wù)，這就給該類

房產(chǎn)二手交易帶來了很大的活動空間。

該類房產(chǎn)的交易不僅對房產(chǎn)交易雙方來說是較為復(fù)雜的，就是對律師來

說，在提供法律服務(wù)方面，也不容易做得非常令人滿意。在這類房產(chǎn)二手交易

方面，國家有關(guān)部門應(yīng)不斷制定出更完善，具有可操作性的法規(guī)來。

二手房地產(chǎn)市場剛剛在啟動，它的發(fā)展要以法制為基礎(chǔ)，應(yīng)該有更多既懂

得房地產(chǎn)專業(yè)又懂房地產(chǎn)法規(guī)的律師介入，使二手房地產(chǎn)市場一開始就步入法

制的軌道并有序地發(fā)展，只有這樣才能真正地刺激一級房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從

而繁榮整個市場經(jīng)濟。

(中倫律師事務(wù)所 陳文 摘自《精品購物指南》)

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