貸款購(gòu)購(gòu)二手房請(qǐng)個(gè)律師來(lái)幫忙

　　１　請(qǐng)來(lái)律師幫您忙

　　運(yùn)用貸款購(gòu)購(gòu)二手房的客戶，頭先面臨的問(wèn)題是接受銀行的資格審查。由于二手房抵押貸款業(yè)務(wù)不同于一級(jí)市場(chǎng)的抵押貸款，一是其貸款對(duì)象不確定，二是抵押房產(chǎn)情況復(fù)雜，且沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)擔(dān)保，所以請(qǐng)個(gè)律師就顯得尤為重要。銀行通過(guò)大量的前期工作，對(duì)符合條件的申請(qǐng)者才開(kāi)始納入貸款程序。由于貸款過(guò)程中許多環(huán)節(jié)都要涉及法律方面的知識(shí)，律師的參與就會(huì)令這一過(guò)程高效、合法。這是客戶面臨的關(guān)。

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　　１、借款人主體資格的審查，即借款人身份證明材料的核實(shí)和信用水平審查。比如在申請(qǐng)二手房抵押貸款的購(gòu)房人當(dāng)中有一部分是持有外地戶口的申請(qǐng)人，那么對(duì)此就要根據(jù)北京市的有關(guān)外地人購(gòu)房的相關(guān)政策法規(guī)對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行審核。需要通過(guò)身份核實(shí)，保證房產(chǎn)交易的合法性，同時(shí)可避免借款人身份不實(shí)、不明的情況，從而降低銀行發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)。借款人信用水平也是銀行放貸時(shí)需要考慮的一個(gè)重要方面，對(duì)此可以通過(guò)對(duì)借款人收入情況、受教育程度、年齡層次、消費(fèi)能力等方面進(jìn)行綜合考慮，以確定借款人的還款能力。

　?。?、抵押物的審查即房屋產(chǎn)權(quán)情況的審查。這是初審中較重要的一個(gè)內(nèi)容。很多法律法規(guī)中都明確規(guī)定了房產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓、不可抵押的若干情形。因此，為了促使房屋合法交易，保證抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須向房地產(chǎn)管理部門(mén)詳細(xì)查詢交易的房地產(chǎn)即預(yù)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)的權(quán)屬情況，排除不可交易、不可抵押的情形。

　　律師作為見(jiàn)證方，可代簽房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同，保證雙方交易的合法性和有效性。

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　　當(dāng)購(gòu)方必須抵押時(shí)，此時(shí)在賣(mài)方還沒(méi)有收到全部售房款的情況下，就必須將房產(chǎn)證同意變更到購(gòu)方名下，以便購(gòu)方申請(qǐng)抵押貸款，即在二手房抵押貸款業(yè)務(wù)中是“先抵押，后放款”。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押合同自抵押登記之日起生效，在《抵押貸款合同》中對(duì)合同生效的條件都約定：“合同經(jīng)由雙方簽字蓋章，并經(jīng)公證以及房地產(chǎn)管理部門(mén)辦妥抵押登記取得《他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》之日起正式生效?！钡瑫r(shí)抵押登記又必須是在房產(chǎn)過(guò)戶之后，由購(gòu)房人即借款人將其所有的房屋向銀行抵押。因此必須在抵押登記之前先辦理房產(chǎn)過(guò)戶，雖然這時(shí)賣(mài)房人還沒(méi)有收到全部購(gòu)房款，通常是只收到頭付款。所以，必須在抵押登記之前先辦理房產(chǎn)過(guò)戶。律師此時(shí)的作用是：１、辦理變更手續(xù)，將房產(chǎn)證變更為購(gòu)方；２、進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記，將房產(chǎn)抵押給貸款銀行；３、將房產(chǎn)證或他項(xiàng)權(quán)利證交給貸款銀行或律師事務(wù)所保存；４、在銀行取得他項(xiàng)權(quán)利證后，保證賣(mài)方將房產(chǎn)交給購(gòu)方；５、代購(gòu)方將銀行抵押貸款交給賣(mài)方，完成交易。第四，設(shè)立專項(xiàng)賬戶，以便代購(gòu)方支付頭期購(gòu)房款及其他費(fèi)用，并督促交易各方履約。

　　較后，律師還可以接受委托代為辦理文書(shū)公證、房屋保險(xiǎn)等手續(xù)。凱然

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