新版《北京市前期物業(yè)服務合同》和《北京市物業(yè)服務合同》示范文本，昨起在頭都之窗、北京建設網(wǎng)向社會征求意見。十一之后，購房人在簽署購房合同時將同時簽署《北京市前期物業(yè)服務合同》，作為甲方直接參與小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)費的繳納將實行雙制約制度，開發(fā)商如果扣了不該扣的錢，要向業(yè)主返還雙倍賠償金。

前期物業(yè)費標準由第三方評估

目前，在業(yè)主簽訂購房合同前，已經(jīng)由開發(fā)企業(yè)作為甲方通過招投標選定了物業(yè)，業(yè)主并沒有參與其中。因此，物業(yè)公司、服務內(nèi)容、價格都由開發(fā)商和物業(yè)公司兩方確定。

示范文本頭先對合同主體關系做出了調(diào)整。一改過去由開發(fā)建設單位委托物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)管理的模式，由購房人作為甲方委托建設單位實施物業(yè)管理，建設單位作為乙方承擔前期物業(yè)服務責任，提供前期物業(yè)服務。

在程序上，購房人須在簽署購房合同的同時，簽署《北京市前期物業(yè)服務合同》，以避免過去開發(fā)建設單位與物業(yè)企業(yè)之間的推諉扯皮。

北京市住建委相關負責人介紹，前期物業(yè)費的標準，必須根據(jù)隨機抽取的第三方評估監(jiān)理機構出具的物業(yè)費評估報告來確定。之后開發(fā)企業(yè)可以自己組織實施前期物業(yè)服務，或聘請物業(yè)企業(yè)服務。

　開發(fā)商多收物業(yè)費要賠雙倍

示范文本明確，十一后，北京將推行“業(yè)主一卡通”，業(yè)主須向“業(yè)主一卡通”內(nèi)繳納不少于12個月的物業(yè)費。待前期物業(yè)交接查驗順利進行后，業(yè)主可續(xù)聘前期物業(yè)，也可再選聘新的物業(yè)公司。而物業(yè)費則由金融機構直接劃轉(zhuǎn)。

物業(yè)費的繳納將實行雙制約制度。開發(fā)商如違反約定擅自提高物業(yè)費，扣了不該扣的錢，除了要全額返還外，還要按同等金額支付賠償金。相應的，業(yè)主如果違反合同，未能足額繳納物業(yè)費，也應向開發(fā)商支付違約金，數(shù)額由雙方約定。

上周，市住建委發(fā)布的物業(yè)管理辦法實施細則針對前期物業(yè)交接還明確提出，在4種交接查驗不順利的情況下，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司只要提供證明，金融機構也可以劃轉(zhuǎn)已經(jīng)繳納的物業(yè)費。

　物業(yè)負責人電話公開

示范文本還頭次列入了需公示項目負責人的條款。按照新的《北京市物業(yè)服務合同》，十一后，物業(yè)企業(yè)必須設立項目負責人，并且在合同中明示其個人姓名及電話。開發(fā)商如果更換項目負責人，應當于7日內(nèi)在小區(qū)顯著位置公示。

市住建委相關負責人表示，“目前的《北京市物業(yè)服務合同》中并沒有這個要求，導致小區(qū)出現(xiàn)情況后，業(yè)主尋求幫助和解決問題相對比較困難。而設立項目負責人之后，權責明晰，業(yè)主也有了針對性，項目負責人將作為小區(qū)物業(yè)的代表，統(tǒng)籌好整個小區(qū)的管理工作?！?作者：趙瑩瑩)