繼北京、深圳、廣州、重慶等房地產(chǎn)城市地方細則陸續(xù)出臺，“史上較嚴厲調(diào)控”出臺一月有余，市場本應(yīng)逐漸明朗，但現(xiàn)實情況剛好相反，對于樓市未來走勢，購賣雙方仍顯迷惘。

深滬A股地產(chǎn)指數(shù)連續(xù)兩天+5.37%、-2.46%的“過山車”式表現(xiàn)，看樓者對于“購還是不購”繼續(xù)增加的疑問，充分說明市場混沌有增無減。

忐忑

　調(diào)控趨嚴或趨緩？

5月24、25日兩天，地產(chǎn)股就經(jīng)歷了“冰火兩重天”。24日，一篇《發(fā)改委：3年內(nèi)不征收房產(chǎn)稅短期無更嚴政策》的報道引發(fā)了地產(chǎn)股強烈反彈，地產(chǎn)指數(shù)全天上漲超過5個百分點。24日收盤當(dāng)天，發(fā)改委辟謠，稱“房產(chǎn)稅3年內(nèi)不出臺”消息不實。25日，地產(chǎn)股應(yīng)聲而跌，跌幅超過2個百分點。

地產(chǎn)股這兩天的表現(xiàn)，說明投資者對于房地產(chǎn)政策走向心里沒底。有證券分析人士認為，只有市場極度迷惘、投資者心態(tài)極度敏感時，股市才會因為一條“不太經(jīng)得起推敲”的消息而出現(xiàn)大起大落。地產(chǎn)股投資者一向被認為“反應(yīng)更快”，其走向是實體地產(chǎn)未來走向的一個指標(biāo)?，F(xiàn)在地產(chǎn)股投資者本身也搖搖擺擺，一時向左一時向右，何來的指標(biāo)作用？

這也難怪地產(chǎn)股投資者，在樓市任何的一個調(diào)控時期，市場能見度都非常低，流言滿天飛。今年的特殊形勢，更加劇了市場的混亂。在北京地方調(diào)控細則出臺后，市場對調(diào)控向嚴的預(yù)期隨之加大。及后，深圳、廣州、重慶等房地產(chǎn)城市細則紛紛出臺，嚴厲細則多數(shù)不見蹤影，調(diào)控由緊轉(zhuǎn)松的看法逐漸占上風(fēng)。正當(dāng)市場氛圍略趨緩和時，土地增值稅清算再掀風(fēng)暴，國家稅務(wù)總局繼對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征繳問題進行明確之后，又公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題，以減少開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅，市場氣氛再度緊張。說現(xiàn)在市場信息“一日三變”略有夸張，說“一月三變”則一點也不過分。

樓市信息紛亂，人們預(yù)期難以明確，除了受樓市本身信息影響外，外圍經(jīng)濟因素也影響判斷。歐洲主權(quán)債務(wù)危機越演越烈，使得人們擔(dān)心中國出口再次遭受重大打擊，中國會否再度因為要刺激內(nèi)需而放松對樓市的打壓？這給人們留下了更多的疑問。

在這些疑問沒得到解決之前，消費者的心態(tài)無疑是忐忑的：購房吧，怕在高位入市；不購房吧，又擔(dān)心重蹈2009年的覆轍?！爸挥猩虾７慨a(chǎn)稅塵埃落定，消費者的心才會安定下來。”合富輝煌頭席市場分析師黎文江這樣告訴記者。

搖 擺

購房還是不購房？

市場能見度低，對于未來的預(yù)判肯定會出現(xiàn)不同的看法，體現(xiàn)在行動上，就是有人購房，有人仍選擇繼續(xù)觀望，有人則在搖擺。只是，哪部分的人更多？

本刊記者上周在廣州各個區(qū)域看到，部分樓盤人氣有所增加，越秀區(qū)樓盤、番禺區(qū)樓盤、花都區(qū)樓盤，還能出現(xiàn)“日光”、大貨量報收八成這樣的業(yè)績。業(yè)內(nèi)人士吳定金甚至表示，部分投資者已選擇有降價的樓盤出手。新世界有關(guān)負責(zé)人對旗下樓盤6月新貨的銷售情況，也表現(xiàn)出很足的信心。

當(dāng)然，即使調(diào)控剛開始后的“五一”，也有樓盤“日光”，也有樓盤報收八成，也有投資客出手，也有開發(fā)商表示信心滿滿，再加上這都只是市場的“片段”，現(xiàn)在情況并不能說明樓市有多少起色。正如黎文江所說，現(xiàn)在樓市仍在僵持，觀望者占大多數(shù)。

陽光家緣網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了這一看法。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從5月22日至28日，陽光家緣簽約數(shù)為685套，環(huán)比上周下跌18%。進入5月份以來，廣州日簽約套數(shù)只有一次超過200套。放在4月份調(diào)控政策出臺前，200多套的日成交屢見不鮮。即使在更廣的范圍內(nèi)，情況也同樣如此。國信證券5月17日-23日的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、南京、杭州、蘇州、深圳、廈門、合肥、重慶9個城市周成交量已低于2008年同期水平，從環(huán)比上看，多數(shù)城市銷量仍呈現(xiàn)出繼續(xù)下滑的趨勢。其他城市的低迷成交，也會影響到廣州購家的心態(tài)。焦點網(wǎng)所做的調(diào)查顯示，高達52%的網(wǎng)民表示“近期不會考慮購房”。

值得關(guān)注的是，焦點網(wǎng)的調(diào)查里，有37%的網(wǎng)民表示“看看再說”，該部分網(wǎng)民對于購還是不購，心中充滿疑問。這和調(diào)控到底趨松還是趨緊還不明確密切相關(guān)，政策能見度低，市場肯定混沌依舊。“只有房產(chǎn)稅消息確定，無論征收還是不征收，都會減少市場的混沌狀況，購家才會確定購還是不購。”

6月，廣州樓市新貨無多，且供貨量也是極其具有“彈性”，因為當(dāng)前開發(fā)商觀望心態(tài)頗濃，“什么時候開盤？說不定！”很多操盤人都這樣對記者說。而不少大集團更是采取靜悄悄開盤或是靜悄悄推遲開盤的策略以應(yīng)對市場，導(dǎo)致6月樓市未開已彌漫著曖昧的情緒。

就目前記者摸底調(diào)查，6月新貨主要集中在老城區(qū)、天河及東部，城區(qū)的大部分樓價企穩(wěn)，雖未見漲價跡象，但大幅降價的可能性也不高。

　貨量多少？未有定論！

按照中介統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，6月廣州一手住宅的新增供應(yīng)量僅有4000多套，在售總貨量有8000多套，按照這樣的貨量，廣州市場并不缺貨。但關(guān)鍵是，到較后能夠在市場上銷售的貨量究竟有多少，目前仍然未有定論。

目前，廣州樓市中彌漫著濃厚的觀望情緒，按兵不動成為開發(fā)商普遍采取的策略之一。不少大集團暫停推貨計劃，大批量新貨推遲到第四季度才會面市。6月廣州樓市提前進入銷售淡季，頭先便在于新增供貨量的不足。

價格松動？暫無可能！

6月新貨主要集中在老城區(qū)、天河及東部，相對于近郊區(qū)域而言，區(qū)的樓價更為堅挺。

從目前廣州一手住宅的成交數(shù)據(jù)可見，中低價盤占據(jù)前列，而高價盤成交極為慘淡。在濃厚的觀望氣氛下，一些樓盤紛紛以特價單位、“折上折”優(yōu)惠以吸引購家，但實際價格并未整體大幅下調(diào)。有樓盤號稱“直降6000元”，實際上只是個別單位的較低售價。部分開發(fā)商更私下直言“先把樓層、朝向不好的單位以特價推出，試探市場，更好的單位將留待市場轉(zhuǎn)好后再推售”。

對于市場觀望何時可被打破，分析人士普遍預(yù)期將在第三季度后。意志銀行大中華區(qū)頭席經(jīng)濟學(xué)家馬駿認為，預(yù)計中高端房產(chǎn)的價格將在未來幾個月內(nèi)下降20%，而交易量將在數(shù)星期內(nèi)下降60%-70%。針對部分對樓市調(diào)控過于嚴厲的質(zhì)疑，他認為完整的調(diào)控周期一般持續(xù)3-4個月，樓市新政力度應(yīng)該至少保持3個月，3個月后再根據(jù)市場情況進行調(diào)整。(作者：張秀欽)