正在舉行的第十二屆房展會，為市民購房提供了一個放心高效的消費環(huán)境。在人們選擇心儀樓盤的同時，位于展區(qū)北片區(qū)的市地方稅務局直屬七分局展臺前，也圍滿了前來咨詢的市民，購房要繳多少稅？購什么房子可以享受到優(yōu)惠稅收政策？特殊情況下稅款應怎么算？這些問題，自然也成了購房者較為關(guān)心的內(nèi)容。

毫無疑問，在商品房交易時，稅費是每個購房者都要遇到的一個環(huán)節(jié)。5月26日，針對購房應繳稅種類及繳稅政策等相關(guān)內(nèi)容，本報記者采訪了市地稅局直屬七分局的相關(guān)負責人。

商品房契稅如何繳納

據(jù)介紹，商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)、建成后出售的房屋。商品房分為非住房和住房兩大類，而住房又分為了普通住房和非普通住房。

本市界定普通住房的標準應同時符合以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上；單套建筑面積在143平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。

本市對個人購購普通住房執(zhí)行優(yōu)惠稅率，契稅按房屋成交價格的3％計算，并減半收取。對于個人及單位購購的非住房、非普通住房則按總價的4％收取。個人應在同房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房購賣合同之日起30日內(nèi)辦理契稅納稅申報手續(xù)；購購商品房繳納各稅計稅依據(jù)包括購方購購商品房支付的所有價款及價外費用；此外，對房屋交易價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由契稅征收機關(guān)參照市場價格核定。

二手房購賣如何繳稅

本市對個人購購普通住宅類的二手房，契稅按3％并減半征收。普通住宅的界定與商品房中對普通住宅的界定相同。在征收教育費附加、價格調(diào)控基金、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅時，普通住宅購購不足5年對外出售的，按差價（賣出價－購入價）的5．575％繳納；超過5年（含5年）的，免繳相關(guān)稅款。

征收個人所得稅時，個人自用不足5年的住房對外銷售或非先進的家庭用房對外銷售的，按照核定價全額乘以1％征收個人所得稅或按房屋銷售收入減除房產(chǎn)原值及合理費用后的余額乘以20％征收個人所得稅。個人自用達5年以上、并且是先進的家庭生活用房對外銷售的，攜帶購賣契約、過戶單、房產(chǎn)證、身份證申請辦理免征個人所得稅手續(xù)。銷售非住宅時，則按房屋銷售收入減除房產(chǎn)原值及合理費用后的余額乘以20％征收個人所得稅。

征收土地增值稅時，按政策規(guī)定的標準來計算。對個人轉(zhuǎn)讓應征土地增值稅的房屋及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，根據(jù)《中華人民共和國征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收，暫按轉(zhuǎn)讓收入的0．5％征收率計征土地增值稅。2008年11月1日起，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 特殊情形下，房產(chǎn)交易稅收咋執(zhí)行

特殊情形房產(chǎn)交易主要包括：房屋拆遷、重購、以房換房、房屋繼承、分析、分割、與等形式。

房屋拆遷：房屋、土地被縣級以上人民政府批準征用或占用后，重新承受房屋、土地權(quán)屬，成交價格沒有超出土地房屋補償費、安置補助費或雖已超出但不超出30％的，免征契稅；對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

以房換房：房屋被縣級以上人民政府批準征用，或占用后重新安置住房，或與開發(fā)商達成協(xié)議以房換房，或單位與個人、個人與個人之間以房換房的，交換金額相等的，免征契稅。

繼承、分析：承受方不繳納契稅。

注：對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人 （包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受去世者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于與行為，按4％稅率繳納契稅。

房屋與納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償其他單位或者個人。

個人無償與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：

（一）離婚財產(chǎn)分割；

（二）無償與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（三）無償與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺人。

　產(chǎn)權(quán)與不征個人所得稅

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺人。

除本通知條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償與他人的，受人因無償受房屋取得的受所得，按照"經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得"項目繳納個人所得稅，稅率為20％。

對受人無償受房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產(chǎn)與合同上標明的與房屋價值減除與過程中受人支付的相關(guān)稅費后的余額。與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)與合同未標明與房屋價值的，稅務機關(guān)可依據(jù)受房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受人的應納稅所得額。

受人轉(zhuǎn)讓受房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受房屋的收入減除原捐人取得該房屋的實際購置成本以及與和轉(zhuǎn)讓過程中受人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受人轉(zhuǎn)讓受房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

受方：按4％稅率繳納契稅。

財產(chǎn)分割：屬夫妻共有財產(chǎn)的，因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，不征收契稅。

納稅申報要辦哪些手續(xù)

1．產(chǎn)權(quán)交易：到太原市房地產(chǎn)交易大廳辦理房產(chǎn)交易、過戶手續(xù)；

2．申報受理：納稅人辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)后把所需資料遞交房地產(chǎn)交易大廳直屬七分局管理一科征收窗口。

3．繳納稅款：憑征收窗口開具的《納稅申報表》直接繳納稅款。

4．領(lǐng)取證明：憑繳款證明領(lǐng)取《契稅完稅（免稅）憑證》。

憑《契稅完稅（免稅）憑證》和其他有關(guān)資料去房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)取中華人民共和國房屋所有權(quán)證。

(作者：岳霞紅)