據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，燕郊的租售比高達(dá)1200，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的200-300的合理租售比范圍。消息傳出，立刻引發(fā)市場(chǎng)對(duì)燕郊房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)心。但在房?jī)r(jià)暴漲的大背景下，燕郊并不是個(gè)例。近日，本報(bào)記者對(duì)較近的熱點(diǎn)郊區(qū)商品房租售比進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些熱點(diǎn)郊區(qū)縣的房?jī)r(jià)租售比均超過600，其中通州超過600，大興逼近1000，房山超過1000。如此令人咋舌的租售比，已經(jīng)成為催生樓市泡沫的隱患。

北京租售比嚴(yán)重超過國際警戒線

據(jù)了解，目前國際公認(rèn)的合理租售比應(yīng)該在1：200-300之間，但從2006年開始，北京的租售比就突破了1：300，并在去年年底達(dá)到了1：545。從去年年底到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)再次上漲15%左右，但租金卻略有回降。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前的租售比應(yīng)該已經(jīng)突破600。

本報(bào)記者針對(duì)通州、大興、房山、順義這四個(gè)熱點(diǎn)郊區(qū)和燕郊進(jìn)行的租售比調(diào)查，充分顯示，相對(duì)于市區(qū)的房?jī)r(jià)，郊區(qū)的房?jī)r(jià)租售比更加脫離國際合理線。

據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部張大偉介紹，目前統(tǒng)計(jì)的租售比其實(shí)是很理想的數(shù)據(jù)，實(shí)際租售比遠(yuǎn)高于此。頭先，大部分房子其實(shí)都是貸款購購的，也就是說當(dāng)貸款還清時(shí)，房?jī)r(jià)總投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前的房?jī)r(jià)。同時(shí)，租售比計(jì)算的其實(shí)是房產(chǎn)的投入和收益比，投入上，房?jī)r(jià)只是一部分，交易成本也應(yīng)該計(jì)算在內(nèi)。而且目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目大部分還是毛坯房，要出租的話，必須經(jīng)過裝修、配家具家電，這筆開支也不小。另一方面，北京的租房市場(chǎng)是房主繳納物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，這筆開支應(yīng)該從租金收益中扣除。而且租房都有空置期，因此按慣例每年的收益只計(jì)算11個(gè)月的。這樣算下來，總投入要增加，但收益要減少，所以，實(shí)際租售比更令人吃驚?！鞍船F(xiàn)在的租售情況，部分區(qū)域的房子要靠租金收回成本的話，差不多要上百年。”

-建議

購房不如租房

張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)所帶來的短期投資需求已經(jīng)在市場(chǎng)上占據(jù)了很大比例，這給樓市后期走勢(shì)帶來較大不確定性。雖然傳統(tǒng)觀念上看有一套房子的確非常重要，但是在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的情況下，選擇租賃住房也不失為理性之舉。

>>順義 租售比相對(duì)合理

比起其他地區(qū)的租售比，順義區(qū)相對(duì)來說是較為合理的，順義目前二手房均價(jià)在1.2萬~1.4萬/平方米之間，租金平均價(jià)格在2500元/月。租售比在1：494的水平，高于全市平均水平。

記者在趕集網(wǎng)上看到，順義石園北區(qū)110平方米的三居室售價(jià)在110萬元，精裝修出租的話，能租到2500元每月，租售比為440。熒燦地產(chǎn)顧辰天表示，順義區(qū)是少見的房?jī)r(jià)租售比相對(duì)合理的區(qū)域之一，主要因?yàn)轫樍x軌道交通比較方便，很多新建小區(qū)環(huán)境也比較好，很多在京購不起房子的年輕人也紛紛將租房目標(biāo)轉(zhuǎn)向了順義，加上在順義區(qū)有很多民辦大學(xué)，學(xué)生們租房的需求比較高，所以順義區(qū)租金的價(jià)格相對(duì)較高。對(duì)于租賃市場(chǎng)來說，房源還一直是供不應(yīng)求。

>>房山 租售比逼近1000

在房山，提香草堂有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前該項(xiàng)目別墅僅剩三套房，售價(jià)15000元/平方米。后續(xù)產(chǎn)品于年后推出，售價(jià)適當(dāng)上浮。瑞雪春堂12月5日新出其高層產(chǎn)品，350組購家180套房，售價(jià)10000元左右/平方米，而在11月份，該項(xiàng)目的均價(jià)為9500元/平方米。此外，單價(jià)均在10000元/平方米以上，天恒樂活城、綠城百合、加州水郡等項(xiàng)目均表示，未來將根據(jù)市場(chǎng)情況，適度調(diào)整售價(jià)。

二手房方面，據(jù)熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房山當(dāng)?shù)囟址烤鶅r(jià)在1.2萬/平方米左右，但是租金相對(duì)較低，兩居能租到1500元每月，整體租售比均超過了1：600。但一些樓盤漲價(jià)比較快，記者從趕集網(wǎng)上看到，以加州水郡為例，一套150平方米左右的三居室目前租價(jià)在2000元/月左右，售價(jià)200萬左右，租售比達(dá)到1：1000。

>>大興 租售比在900上下

自從去年大興出了地王之后，區(qū)域樓面地價(jià)直逼7000元/平方米，房?jī)r(jià)跟著一漲再漲，目前二手房均價(jià)已經(jīng)超過13000元/平方米，新房平均售價(jià)超過16000元/平方米，但房租變化卻甚微。比如較好租的兩居室，目前的租金普遍1500元-2200元/平方米之間。以兩居室常見的90平方米戶型為例，新房售價(jià)在144萬元，加上各項(xiàng)稅費(fèi)等交易成本，以及裝修價(jià)格，實(shí)際購房支出超過160萬，而這樣的房子租金也只是在2500元每月左右，這樣計(jì)算租售比超過了640。而這還算比較好的情況。

據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，以100平方米左右為準(zhǔn)，目前大興平均出租價(jià)格二手房和新房分別為1700元/套·月、1900元/套·月。由此可以計(jì)算出，大興區(qū)域新房租售比高達(dá)878。

記者調(diào)查了該區(qū)域目前同時(shí)有出租和銷售的幾個(gè)項(xiàng)目，如鴻坤理想城、路勁領(lǐng)海等項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)租售比均超過了800。領(lǐng)海的銷售人員告訴記者，目前該項(xiàng)目正在銷售的天使灣售價(jià)在22000元/平方米，主力戶型為90-140平方米?？們r(jià)分別為198萬元和246萬元。記者從安居客上了解到，目前該項(xiàng)目110平方米的精裝兩居室租金僅在2500元/套·月左右，也就是說這兩種戶型的租售比分別為792和986。

記者從鴻坤理想城了解到，正在銷售的戶型為88平方米和93平方米的兩居室，127平方米的三居室，售價(jià)19000元/平方米，三居室的總價(jià)為241萬元。目前該項(xiàng)目精裝三居室在安居客上的租金報(bào)價(jià)為2500元/套·月，即租售比965。

據(jù)大興某在售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人私下告訴記者，他們也認(rèn)為這樣的租售比很離譜，但周邊項(xiàng)目都在漲價(jià)，他也準(zhǔn)備近期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行提價(jià)，可能在18000元/平方米左右。提價(jià)后租售比超過了800。

>>通州 售租比月余上漲50倍

近年來，北京房產(chǎn)價(jià)格不斷攀高，而租金始終在相對(duì)低位運(yùn)行，基本處于停漲狀態(tài)，因此，售租比不斷拉大。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前北京18個(gè)區(qū)縣二手房平均成交總價(jià)143萬元左右，平均成交租金2650元/月左右，即售租比達(dá)540：1左右。

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，當(dāng)前房產(chǎn)出租投資領(lǐng)域處于嚴(yán)重被忽略的狀態(tài)，房產(chǎn)持有者對(duì)房屋裝修、租期、配套等各項(xiàng)租賃要素缺乏合理的規(guī)劃，或者忽略出租投資的回報(bào)，而將放在房產(chǎn)再出售的收益上。與此同時(shí)，普通承租群體對(duì)租金上漲接受意愿較低，這些都是租金難于上漲的重要原因。而未來，隨著居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等指標(biāo)的不斷提高，以及多條軌道交通刺激沿線租賃市場(chǎng)，租金將長(zhǎng)線上漲，當(dāng)前的高售租比情況也將得到緩解。

與整體的高租售比相比，通州區(qū)則相對(duì)低得多。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，通州區(qū)房產(chǎn)售租比在460：1左右，相對(duì)整體低出80倍左右。

盡管此售租比已是相對(duì)低位，但正處于快速上升階段。2月初期即春節(jié)前，通州售租比還為410：1左右，也就是說一個(gè)多月的時(shí)間，總價(jià)比租金上漲快了近50倍。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2010年春節(jié)后，尤其是3月份，通州二手房?jī)r(jià)量飆升，價(jià)格漲幅相比年前高達(dá)10%即1200元/平方米左右；因此，盡管租金上漲也在200-300元/月，但是相對(duì)二手房來說，仍顯得“捉襟見肘”。

京外特別調(diào)查

>>燕郊 租售比1200

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，燕郊的新建商品房?jī)r(jià)在7100元左右，單套面積平均為102平方米。這樣單套房?jī)r(jià)維持在73萬左右。而燕郊的平均單套房租僅為610元。租售比達(dá)1：1200。也就是說現(xiàn)在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的話需要100年。

據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在2009年特別是下半年因?yàn)楸本└甙旱姆績(jī)r(jià)，燕郊購房人群中70%左右來自北京。

據(jù)了解，燕郊的租賃市場(chǎng)與北京有很大的不同，供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。因?yàn)楹芏喾课輼I(yè)主都在北京，為了交個(gè)電視費(fèi)跑到燕郊來實(shí)在麻煩，所以燕郊的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)、有線電視費(fèi)都是單算，一般都由租戶自己交。一般租賃房源的年平均空置期都要超過3個(gè)月，而北京的租賃空置僅在20天左右。

在入住已經(jīng)5年的星月云河小區(qū)門口僅有一個(gè)賣菜兼賣日用品的小超市，較近的飯店在小區(qū)800米外。1000多戶的小區(qū)目前入住率僅40%多。在燕郊，這已經(jīng)算是非常成熟的小區(qū)了。

在這種情況下，雖然房?jī)r(jià)一漲再漲，但租金價(jià)格卻始終上不去，兩居室的租金多在800元—900元/套·月，部分項(xiàng)目甚至只能租到500元/套·月。

★房?jī)r(jià)租售比：也就是率。國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)，也就是房?jī)r(jià)相當(dāng)于大約10~20年租金，率在5%~10%之間。

本報(bào)記者 魯歡 趙麗萍 張蓓