寫字樓與住宅價(jià)格“倒掛”　高房價(jià)傷及住宅捧熱寫字樓———

外地來京商人駱先生計(jì)劃在北京挑一層2000多平方米面積的寫字樓平層做投資，但征詢過好幾個(gè)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，要么已經(jīng)售罄，要么都是一些面積較小的零散面積。而北京東方梅地亞的銷售總監(jiān)王微則告訴記者，現(xiàn)在寫字樓的投資購家基本都是一下子購購上千平方米的面積，可以說，目前北京在售寫字樓當(dāng)中，大多數(shù)都迎來了熱銷期。寫字樓十年之癢，有望在2008年之前重生。

同在CBD，北京萬達(dá)廣場的寫字樓按照目前的價(jià)格應(yīng)該是23000元/平方米左右，而周邊在銷高端住宅項(xiàng)目的售價(jià)大多已經(jīng)突破了20000元/平方米。太陽宮地區(qū)名盤太陽星城去年推出的寫字樓售價(jià)12500元/平方米，而一路之隔的住宅立項(xiàng)樓盤時(shí)間國際卻已經(jīng)賣到了13000元/平方米。

是什么原因造成多年來寫字樓與住宅價(jià)格倒掛的狀況？又是什么原因使寫字樓重新奪回了投資者的購購信心？寫字樓是不是不動產(chǎn)投資的下一個(gè)“藍(lán)籌股”？

住宅租售比失衡投資者另覓“錢”途

中關(guān)村某項(xiàng)目，以一周內(nèi)每平方米漲價(jià)3000元成為了北京的漲價(jià)“”，類似這樣的項(xiàng)目在北京既不亦不絕于后，然而，正是因?yàn)樽≌?xiàng)目的“無理由漲價(jià)”，倒掛了北京住宅的租售比。所謂的租售比，就是每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。例如，一套價(jià)值100萬元的房屋，每月租金為3000元的話，它的租售比就是333:1。

根據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2006年北京市二手房售價(jià)與租金的比例在242:1至286:1之間。中國國際金融公司對北京等城市的調(diào)研結(jié)果也顯示，他們所調(diào)研的167個(gè)樓盤，購房資金成本與租金比率在2006年內(nèi)的平均升幅超過11％。因此有業(yè)內(nèi)專家指出，目前，房屋售價(jià)租金比過高，意味著房產(chǎn)投資收益將下滑，投資性購房高位踏空的風(fēng)險(xiǎn)也在增加。

目前，國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200:1至300:1。如果售價(jià)租金比超過300:1,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于200:1,表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對較大，房產(chǎn)后市看好。售價(jià)租金比無論是低于200:1還是高于300:1,均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

一位金融專家解釋道，售價(jià)租金比的合理范圍，是根據(jù)資金的長期收益率確定的。如果把購房視作一種長期投資，那么200:1至300:1的售價(jià)租金比，折算成長期投資的年收益率，大約是4%至6%。由于房產(chǎn)還有房價(jià)上漲形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價(jià)租金比高于300:1,則意味著收益率低于4%。以目前的長期國債收益率為基準(zhǔn)，低于4%是劃不來的。據(jù)介紹，目前美國房產(chǎn)的年租金收益率在5%左右。

因此，目前國內(nèi)房價(jià)下的“租售比”逼近國際警戒線并非危言聳聽。近幾年來的二手房租賃市場基本上處于不溫不火的狀態(tài)。許多新的理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)，正在弱化投資者對房地產(chǎn)的投資偏好。國家對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施“三稅”政策，使得五年內(nèi)二手房的交易成本很高，投資者購房后，更多地會充實(shí)到租賃市場，而這將使租金水平進(jìn)一步下滑。

正是因?yàn)檫@些原因，很多投資者紛紛將目光投向了股票、基金、寫字樓等方向。正如投資者楊先生所言，以往投資住宅可能12年左右就能完成投資，但現(xiàn)在高房價(jià)與低租金的狀況，投資一處位置較好的房產(chǎn)，收回投資差不多要20年以上，與其這樣，不如尋找別的投資出路。

解析寫字樓10年之癢

上世紀(jì)90年代中期開始，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢突飛猛進(jìn),招商引資的大手筆使北京有大量寫字樓陸續(xù)入市，同時(shí)也初步奠定了目前北京幾大核心商務(wù)區(qū)的雛形。但與差不多同時(shí)開始大范圍起步的商品房領(lǐng)域相比，寫字樓市場則一直處于不溫不火的狀態(tài)。

但北京中原寫字樓部副總經(jīng)理張翰坤卻并不認(rèn)為這就能證明寫字樓市場的不景氣，在他眼中，與其說是寫字樓價(jià)值被低估，不如說是住宅需求太過猛烈。“人們的居住需求多年以來都是在被壓抑著的，商品房的打開讓這個(gè)需求一下子爆發(fā)出來，市場升溫極快；相比之下，寫字樓的需求是慢熱的，或者說更為理性，這樣，在短時(shí)間放量驟增的情況下，一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)供不應(yīng)求是可以理解的?！?p>不過他也承認(rèn)，寫字樓建設(shè)本身的缺陷也是使其發(fā)展受到限制的重要原因?！皢螐臉亲陨韥碚f，檔次都很高，外立面和內(nèi)部裝飾也都非常豪華，但這些并不是寫字樓的全部，停車場、商務(wù)配套、商務(wù)氛圍，都是寫字樓成敗的關(guān)鍵，而這些有不少在過去的建設(shè)中都沒有及時(shí)跟進(jìn)。”而一位 投資者則回憶道，當(dāng)初北京寫字樓建了不少，但市場配套卻沒有保障，許多企業(yè)在進(jìn)駐某一區(qū)域后沒幾年又被迫遷出，接下來便是區(qū)域商務(wù)價(jià)值的連續(xù)下跌?！氨绕鹱≌?，寫字樓對區(qū)域環(huán)境的要求太高了?！?p>另一個(gè)存在的問題則在于市場供應(yīng)與需求的不對接。張翰坤表示，以中關(guān)村西區(qū)為例，這一地區(qū)集中了大量的高科技IT企業(yè)，多數(shù)這類企業(yè)的特點(diǎn)是其資金流更多集中在技術(shù)、人才等方面，而對硬件、固定資產(chǎn)和辦公環(huán)境的需求不是特別地強(qiáng)烈。因此，雖然中關(guān)村西區(qū)向來不缺乏寫字樓的供應(yīng)，但它們?nèi)渴恰啊?、“級”、“超豪華”，產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，沒有做出與區(qū)域需求相匹配的規(guī)劃，也就無法與這類中關(guān)村主流企業(yè)實(shí)現(xiàn)對接，一些項(xiàng)目的不好賣、不好租也就不足為奇了?！斑@些項(xiàng)目如果放在東部以經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司為主流企業(yè)的商務(wù)圈，不但會非常好賣，甚至還能收獲比現(xiàn)在高出許多的價(jià)值，但是，寫字樓特別強(qiáng)調(diào)‘適用性’，反之，沒有差別，千篇一律難免造成產(chǎn)品同質(zhì)化的‘消化不良’。換句話說，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)建造較適合使用者的寫字樓，而不是簡單地全部向較高標(biāo)準(zhǔn)看齊。”

除了這些，北京萬達(dá)常務(wù)副總經(jīng)理盧明也指出，過去若干年里寫字樓價(jià)值沒有被充分發(fā)掘，還有成本的問題。“過去好多寫字樓里，公司的運(yùn)營成本過高，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)帶來的壓力過于沉重，還有的樓不支持24公里使用，這都給他們打了折扣?！?p>寫字樓熱潮重掀，競爭仍是主題

經(jīng)過多年的發(fā)展以及與市場的磨合，之前很多困擾寫字樓發(fā)展的問題都已得到了改善，特別在市政配套方面，隨著近年來的重大改觀，許多當(dāng)年出走的企業(yè)已選擇了“回巢“，更有眾多企業(yè)開始了進(jìn)駐。而在這種大的經(jīng)濟(jì)背景之下，寫字樓的市場價(jià)值已開始被越來越多的人所發(fā)現(xiàn)，而其比起住宅所擁有的更大潛力則開始引起了更多投資者的關(guān)注。

“中國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好，發(fā)展很快，大企業(yè)的進(jìn)入，新興企業(yè)的成長，都需要大量優(yōu)質(zhì)的辦公場所。上海日前就爆出大量購購寫字樓的消息，說明投資客已發(fā)現(xiàn)寫字樓的未來潛力?！眹H的開發(fā)商李子珍在接受記者采訪時(shí)這樣表示，“北京東西二環(huán)的商務(wù)價(jià)值已慢顯性商圈，價(jià)格與租金非常可觀。而北二環(huán)商圈，中字頭的能源與資源企業(yè)云集，上下游的公司眾多，而北二三環(huán)，多年缺少有效供應(yīng)，像國際這樣高品質(zhì)感的寫字樓，一推出就引起了他們的興趣，特別對能冠名的獨(dú)棟很感興趣，說明他們的辦公急需升級。

盡管如此，競爭依然是北京寫字樓市場不會改變的主題。據(jù)戴德梁行發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2007年全年寫字樓供給將超過210萬建筑平方米，但上半年完工的面積僅為47.4萬建筑平方米。一方面，近期寫字樓市場上的實(shí)際有效供應(yīng)量有限，使租金維持在較高水平，也有效降低了空置率。另一方面，由于2007年下半年供應(yīng)量將超過160萬建筑平方米，而2008年上半年的供給也達(dá)到了95.5萬建筑平方米。其中，供給相對集中的CBD、金融街和東二環(huán)商圈更是分別占了全部供給的52.6%、17%和16.5%，雖然不排除部分項(xiàng)目繼續(xù)順延入市的可能，但考慮到奧運(yùn)帶來的商機(jī)，大部分的供給都將會在明年上半年內(nèi)完工。

戴德梁行分析認(rèn)為，如此大規(guī)模的放量確實(shí)會給市場帶來租金下調(diào)的較大壓力，使投資者受到一定影響。但在盧明看來，這恰恰體現(xiàn)了寫字樓投資的特點(diǎn)?！皩懽謽峭顿Y在操作過程上更為復(fù)雜，資金流大，回款慢，所以它不是一種投機(jī)，更應(yīng)當(dāng)理性，也更需要專業(yè)能力的保障。“投資寫字樓，對投資者有著更高的要求，在不斷變化的市場中，實(shí)現(xiàn)利益的化。

張翰坤則告訴記者，即使人們普遍認(rèn)為寫字樓升值緩慢，但在2004－2007這幾年的市場情況來看，多數(shù)寫字樓的租金和售價(jià)都能保持在每年6-8個(gè)百分點(diǎn)的遞增，因此，在住宅租售比顯出失衡端倪的情況下，寫字樓已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場更為穩(wěn)定的投資品。他預(yù)計(jì)，當(dāng)更多資金從金融市場抽身時(shí)，寫字樓將成為這些資本下一個(gè)追捧的對象。

　　　　　(作者：張艦 高彤)

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