市場似乎永遠不缺乏題材，題材也通常意味著熱點和財富的可能。

不過，如同股市一樣，各種“概念性”的題材，在更多時候是市場短線炒作的一種借口，為的是推動價格階段性上漲?！邦}材”同樣充滿風險，需要辨別的慧眼。再加上盲目跟風、透支預(yù)期、變現(xiàn)“難產(chǎn)”、脫離價值等各類“陷阱”，只有看懂規(guī)劃、并且結(jié)合自身需求的理性者，才會真正從“新題材”中受益。

就樓市的置業(yè)而言，把握正確的“題材”需要洞察市場先機的前瞻，和對政策的正確理解。唯如此，或許才是更為可靠的置業(yè)規(guī)劃，也才能找到更具有居住和投資潛力的房產(chǎn)。

《地產(chǎn)NEWHOUSE》此次尋找到的2010年置業(yè)8大新題材，瞄準的是基于區(qū)域發(fā)展和獨特產(chǎn)品的“新題材”，特別是由政策引發(fā)、有關(guān)部門真金白銀投入的“新題材”。如投資150億的CBD東擴方案、涉及5個區(qū)2900億的“南城計劃”、長達561公里的軌道交通建設(shè)2010年，這些新題材都將付諸實踐。

與開發(fā)商炒作的商業(yè)概念不同，這些“新題材”都是以政府規(guī)劃和巨額資金投入作為基礎(chǔ)，并會如鯨吸般讓大量企業(yè)以及金融機構(gòu)資金進場，進而帶來基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市功能不斷升級，地段價值不斷得到提升，隨之而來的房產(chǎn)升值前景也就更值得期待。

新題材——樓市發(fā)展“點金術(shù)”

回顧整個2009年，中國樓市迎來的爆發(fā)式增長，以北京為頭的各大城市更是在年末上演搶房狂潮。在近乎瘋狂的市場氛圍下，似乎在哪里購房已經(jīng)不再重要。然而一旦熱潮退去，恐怕并非所有房產(chǎn)價值都能經(jīng)得起考驗。只有理性選擇置業(yè)區(qū)域，尋找具有居住和投資潛力房產(chǎn)才是明智之舉。

經(jīng)過多年發(fā)展，北京樓市傳統(tǒng)核心區(qū)域土地已經(jīng)十分稀缺。而在未來，CBD東擴、南城新規(guī)劃、石景山CRD等規(guī)劃方案為今后北京城市發(fā)展描繪出一幅幅遠景。以長遠眼光來看，瞄準區(qū)域發(fā)展和稀缺產(chǎn)品的“新題材”，或許將是更為可靠的置業(yè)規(guī)劃。

“后奧運”時代北京置業(yè)熱點

“北京有奧運會，上海有世博會，而我們可以做的題材太少了?！碑?009年中幾大一線城市樓市高漲時，某龍頭房企廣州分公司負責人曾對記者坦言：缺乏“題材”的廣州并沒有多少漲價的“底氣”，因為“城市的升級才是房產(chǎn)價值增長的基礎(chǔ)”。

在奧運會的帶動下，北京成為了名副其實的國際化大都市。奧運結(jié)束后，北京的城市發(fā)展并沒有出現(xiàn)放緩的跡象。眾多區(qū)域規(guī)劃政策的出臺，都表明這座城市不乏新的題材。

10月12日，備受關(guān)注的CBD東擴方案終于敲定。CBD將由西大望路東擴至東四環(huán)路，東擴約3平方公里。按照規(guī)劃，東擴區(qū)將在6到8年完成，屆時不僅區(qū)域內(nèi)居住條件和生活環(huán)境將得到提升，同時與之毗鄰的通州區(qū)、朝青板塊也將受益。

就在CBD東擴方案公布后不久，11月初，被稱為“南城計劃”《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》公布。北京市34個部門將和崇文、宣武、豐臺、房山和大興等城南五區(qū)發(fā)展城市建設(shè)。一直以來頗受“冷落”的南城地區(qū)終于迎來了歷史性發(fā)展契機。

而在2010年頭鋼完成搬遷后，石景山區(qū)也將著力打造綠色商務(wù)區(qū)；而京津冀三地博弈依舊的頭都機場選址也塵埃落定，預(yù)計2010年內(nèi)正式啟動位于大興南部的工程建設(shè)。此外，北京軌道交通建設(shè)、大望京改造等規(guī)劃方案也紛紛出爐。

“新題材”的“點石成金”術(shù)

正所謂“購房跟著規(guī)劃走”，市政規(guī)劃決定著區(qū)域未來的發(fā)展格局和居住價值。而涉及范圍更廣、實施力度更大的“新題材”方案，則可以成為帶動區(qū)域經(jīng)濟的引擎。當樓市走高時可以成為強勁的增長點，而市場回落時也更具保值性。

“一塊土地上所承載的資金投入，決定了未來土地價值的大小?！闭勂鸨本┘磳嵤┑膸状蟀l(fā)展方案，一位政府部門人士頗有感觸地說道，“只有基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市功能不斷升級，才能帶動居住價值的提升?！?p>更重要的是，由政策引發(fā)的“新題材”不僅需要有關(guān)部門投入真金白銀，同時也將吸引更多企業(yè)以及金融機構(gòu)的資金投入。

以CBD東擴為例，預(yù)計北京市區(qū)兩級財政將投入資金150億元用于東擴區(qū)建設(shè)，其中用于道路、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)資金就高達70億元。在市政、交通、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施不斷完善之后，東部區(qū)域整體價值優(yōu)勢將進一步凸顯。

業(yè)內(nèi)人士也預(yù)測，CBD東擴預(yù)計可拉動社會投資700多億元。而未來三年“南城計劃”市區(qū)兩級財政投資將超過500億元，加上其帶動的社會投資，總投資金額將達到2900億元。如此巨額的資金注入，都將是區(qū)域價值提升的基礎(chǔ)。

正是由于“新題材”的介入，讓很多發(fā)展緩慢的“冷門”區(qū)域煥發(fā)生機，地段價值也將水漲船高。

12月10日，北京第三大交通樞紐——蘋果園交通樞紐正式開工建設(shè)。作為**1號線始發(fā)站，此前蘋果園站只單純扮演**站的角色，而周邊環(huán)境更是“臟亂差”。為了打造頭都文化娛樂休閑區(qū)（CRD），石景山區(qū)配合市政規(guī)劃對蘋果園站進行改造，使其成為連通石景山、海淀、門頭溝、豐臺四區(qū)的交通中轉(zhuǎn)站。同時在交通樞紐基礎(chǔ)上規(guī)劃的蘋果園商務(wù)區(qū)，更將成為“吸金”利器。

認準置業(yè)風向標

和開發(fā)商炒作的商業(yè)概念不同，這些“新題材”都是以政府規(guī)劃和巨額資金投入作為基礎(chǔ)，地段價值必然得到提升，隨之而來的房產(chǎn)升值前景也就更值得期待。

回顧歷史，北京的“題材”無疑是萬眾矚目的奧運會。數(shù)據(jù)顯示，2001年北京申奧成功時，亞奧地區(qū)的平均房價為4000~5000元/平方米之間。目前，該區(qū)域內(nèi)在售項目單價已達到20000~25000元/平方米。而近期出臺的“南城計劃”，更在短短數(shù)十天內(nèi)讓區(qū)域房價整體提升了20%左右，個別項目漲幅已經(jīng)超過四成。

但是在這中間也不乏有置業(yè)者盲目跟風的投資行為。不少人沖著題材的美好愿景紛紛入市，卻忽略了“題材”變現(xiàn)要經(jīng)歷漫長的等待期。一些樓盤房價拉升過快，提前透支了未來的預(yù)期，有可能后繼乏力。因此普通消費者購房前一定要認清題材到底何時能落實，會給自己帶來什么利益，對題材房的等待期有充分認識?？炊?guī)劃、并且結(jié)合自身需求來購房才能真正從“新題材”中受益。

CBD東擴 2010樓市題材

管CBD東擴的消息由來已久，但當其方案公布之時，還是為樓市打了一針強心劑。

10月16日，歷時近兩個月的CBD東擴規(guī)劃方案征集評選工作結(jié)束，較終側(cè)重綠色低碳、注重交通環(huán)境的1號方案勝出。CBD東擴區(qū)的正式規(guī)劃將此基礎(chǔ)上，吸取各套方案的優(yōu)點進行制定。

而隨著方案的公布，3平方公里的東擴區(qū)建設(shè)將在年底正式啟動。翹頭期盼已久的京東樓市，終于迎來了一個巨大的增值引擎。

“再造一個CBD”

“再造一個CBD！”

當5月中旬北京CBD管委會頭次公布CBD東擴時，很多人發(fā)出這樣的感嘆。根據(jù)方案，區(qū)將東擴約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)。此外，由朝陽北路向北到農(nóng)展南路還增加約3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)，對CBD的產(chǎn)業(yè)功能的補充作用并預(yù)留發(fā)展空間。

之所以引起巨大反響，是因為此次東擴規(guī)模幾乎和CBD原有核心區(qū)面積相當。而對于當年CBD發(fā)揮出的“引擎”作用，無論是商界人士還是房地產(chǎn)商一定都還是記憶猶新。

2000年，“CBD”這一陌生名詞頭次出現(xiàn)在人們的視野。全稱“商務(wù)區(qū)”的CBD，是由國務(wù)院批復建設(shè)的全國頭個商務(wù)區(qū)，其核心區(qū)西起東大橋路、東至西大望路、南至通惠河、北至朝陽路，面積3.99平方公里。

CBD在成立之后依靠原有的商務(wù)基礎(chǔ)和優(yōu)惠政策便迅速崛起，吸引了大批企業(yè)將辦公地設(shè)立于此。在核心區(qū)域內(nèi)，先后建起國貿(mào)、京廣、銀泰、財富和新央視大樓等建筑，多家跨國公司的總部也已經(jīng)進駐。

在化身財富聚集地的同時，CBD區(qū)域的地段價值也與日俱增。目前北京較高租金與房價記錄都由CBD的項目保持著。由于一直保持在高速發(fā)展，CBD區(qū)域已經(jīng)接近飽和。尤其在2004年傳媒產(chǎn)業(yè)及金融產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模進駐后，CBD的擴張計劃就被排上日程。

通過此次東擴后，新CBD將繼續(xù)保持原有的產(chǎn)業(yè)定位，同時著重發(fā)展總部經(jīng)濟、國際金融以及高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。而且在此基礎(chǔ)上，打造全球頭個“低碳商務(wù)區(qū)”是CBD東擴區(qū)的重要目標，這對于東擴規(guī)劃有著更高的要求。

單就房地產(chǎn)而言，CBD東擴無疑是塊巨大的蛋糕。在僅有3平方公里的地塊上，未來10年吸引的投資額將在千億規(guī)模。

按照規(guī)劃，CBD東擴區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)預(yù)計在6到8年完成。期間北京市、區(qū)兩級政府將投入資金150億元。而根據(jù)朝陽區(qū)政府的預(yù)測，CBD東擴涉及建筑總規(guī)模700萬平方米，將吸引1000億元社會投資，促進15萬人就業(yè)。如此大的規(guī)模，相當于再造一個CBD.

教育、交通配套即將升級

未來新CBD將集中發(fā)展以國際金融為的總部經(jīng)濟和商務(wù)產(chǎn)業(yè)。為此東擴區(qū)會通過定制樓宇開發(fā)，完善國際學校、醫(yī)院、會展等服務(wù)設(shè)施為CBD的發(fā)展提供支撐。

朝陽區(qū)常務(wù)副區(qū)長吳桂英在接受媒體采訪時表示，“東擴區(qū)將朝著既宜居，又適宜工作的方向進行規(guī)劃建設(shè)?！?p>據(jù)了解，在現(xiàn)有區(qū)規(guī)劃中，50%是寫字樓，25%是住宅，還有其他25%是其他的商業(yè)和文化設(shè)施的配套。而東擴區(qū)中還將延續(xù)這樣的的結(jié)構(gòu)配比，除建筑高端寫字樓之外，還將有比較大比例的住宅配套、商務(wù)酒店、會展的配套?！吧虤狻⑷藲庖芡?。

以“宜商宜居”的概念打造CBD，可以在一定程度上緩解交通壓力，同時也對生活配套提出了更高要求。而教育和交通上則是目前CBD不容回避的“短板”。

盡管在CBD東擴方案中沒有明確規(guī)劃，但朝陽區(qū)政府已經(jīng)表態(tài)：一方面加大對現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)教育資源的培育、整合；另一方面是加強引入力度。借助全市、全國乃至全世界的優(yōu)質(zhì)教育資源來發(fā)展朝陽區(qū)教育。

除了教育設(shè)施配套，朝陽區(qū)政府還計劃在未來10年內(nèi)投入約70億元資金，專門用于東擴區(qū)的道路、綠化等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。東擴后一些道路將向東延伸，比如光華路將直通東四環(huán)，由此增加出一條東西向交通大動脈。

與此同時，北京市的市政建設(shè)也對這一經(jīng)濟引擎青睞有加。未來五年之內(nèi)，將新增至少3條**線路通過北京CBD區(qū)域。其中，規(guī)劃總長40余公里的**6號線已于去年率先開建，這條自西貫東從CBD東擴區(qū)穿越的線路將極大緩解**1號線的交通壓力，并為在CBD工作、居住的市民提供交通便利。此外，14號線也將經(jīng)過CBD區(qū)域，7號線目前正

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