目前政府出臺的政策都是針對高房價,抑制房價過快上漲成為政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),由于房價下跌對地產(chǎn)投資有很強(qiáng)的抑制作用,從主觀上講,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢仍然復(fù)雜的情況下,政府不愿意看到房價大幅下跌的局面。而是否能抑制過快上漲的態(tài)勢,還需要綜合權(quán)衡多種手段。如果單有信貸的控制而沒有實(shí)際加大供給,未來房價還會重拾上行的態(tài)勢,畢竟經(jīng)過大規(guī)模的信貸擴(kuò)張,股票和地產(chǎn)將是消化這些資金的重要渠道。

目前一線城市房價泡沫化的傾向已比較嚴(yán)重,而中西部城市的泡沫化還在繼續(xù),如果政府加大提供保障房、廉租房,并且采取嚴(yán)厲的手段打擊銷售中的違規(guī)行為,房價繼續(xù)上升的態(tài)勢會有所緩解,不排除在銀行和政府嚴(yán)控的措施下,一些財務(wù)實(shí)力一般的開發(fā)商采取降價策略,這在深圳、廣州以及一些東部城市有所可能。而對于北京、上海,我們認(rèn)為,即使在較壞的情況下,出現(xiàn)滯漲的可能會更大。

二三線地產(chǎn)面臨機(jī)會

雖然很多地產(chǎn)公司的股價與NAV相比出現(xiàn)了20%以上的折讓,但這并不意味著目前是投資地產(chǎn)股的良好時機(jī)。由于未來還有不確定性,并且房地產(chǎn)業(yè)可能會一直處于偏緊或中性的調(diào)控周期內(nèi),地產(chǎn)公司今年要想獲得利潤的大幅增長有一定的難度,即使以二線城市為開發(fā)的地產(chǎn)公司也將面臨競爭愈加激烈的情況。不過,由于一線城市可供開發(fā)的面積相對有限,加之地價不斷上漲,不排除今年房價繼續(xù)上漲的可能,因此那些主業(yè)在二三線城市同時在一線城市也有部分業(yè)務(wù)的開發(fā)商業(yè)績增長相對會穩(wěn)定。

由于行業(yè)面臨的大環(huán)境仍未有大的改觀,我們認(rèn)為未來地產(chǎn)業(yè)整體投資的機(jī)會不大,投資者可以結(jié)合區(qū)域熱點(diǎn)及有關(guān)題材,選擇二三線城市為的上市公司,如中南建設(shè)(000961,股吧)、京能置業(yè)(600791,股吧)、榮盛發(fā)展(002146,股吧)等。

估值偏低孕育板塊反彈行情

近三個月地產(chǎn)板塊一直處于調(diào)整態(tài)勢,地產(chǎn)股超跌嚴(yán)重。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計,按總市值加權(quán)平均法計算,自2009年12月8日至2010年2月23日的調(diào)整階段,申萬地產(chǎn)指數(shù)下跌幅度高達(dá)24.30%,同期全部A股跌幅為10.14%,很顯然地產(chǎn)股相對大市超跌較為明顯。

從估值角度來看,按照TTM法剔除負(fù)值計算,截至2月25日,地產(chǎn)板塊市盈率為31.64倍,而全部A股為25.28倍,申萬地產(chǎn)板塊相對全部A股估值溢價為125.16%。而觀察地產(chǎn)板塊相對大盤估值溢價的歷史走勢發(fā)現(xiàn),自2005年1月1日至2010年2月25日,以周為統(tǒng)計單位,申萬地產(chǎn)板塊相對全部A股的估值溢價歷史平均值為140.07%,理論上限值為148.15%,理論下限值為131.98%。顯然,目前該板塊相對全部A股的估值溢價大幅低于理論下限值,因而,地產(chǎn)板塊的估值存在回歸歷史均值水平的動力,從這個角度而言,估值的嚴(yán)重偏低也一定程度上在孕育板塊的反彈行情。

資金壓力仍在

雖然去年房企現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn),但從環(huán)比角度觀察,第四季度20家房企中共有14家經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)下降,占比達(dá)到七成,其中4家公司第四季度現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為負(fù)值。20家房企第四季度投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-15.77億元,而第三季度為-3.88億元。

分析人士指出,2009年房地產(chǎn)市場的迅速回暖帶動了地產(chǎn)商的投資力度,新開工水平逐漸回升。在建項(xiàng)目不斷加大投入是四季度房企現(xiàn)金流出現(xiàn)下滑的主要原因。

盡管第四季度的現(xiàn)金流情況有所下降,不過這20家房地產(chǎn)上市公司整體仍然保持了比較穩(wěn)健的財務(wù)狀況,2009年共持有貨幣資金402.56億元,同比增長148.82％;預(yù)收賬款為517.15億元,同比增長201.82％,這也為房企繼續(xù)補(bǔ)充項(xiàng)目儲備提供了有力支持。

值得關(guān)注的是,自去年年底以來,為抑制房價過快上漲,國家連續(xù)出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策措施。目前,全國樓市成交量出現(xiàn)下滑,央行對于房地產(chǎn)相關(guān)貸款的政策也趨于嚴(yán)格,這對房企的資金鏈提出了新的考驗(yàn)。

專家表示,房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性決定了樓市價格與貨幣市場的密切關(guān)系。未來一旦信貸持續(xù)收緊,將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響,開發(fā)商的資金鏈也必然有所收緊。尤其在今年下半年,開發(fā)商或?qū)⒚媾R更多的資金壓力。