6月中旬的一個(gè)周末，上海樓市迎來(lái)17個(gè)樓盤(pán)井噴式的開(kāi)盤(pán)狂潮，無(wú)論是市或郊區(qū)，在松江或南匯，這些樓盤(pán)的售樓處前盡是排起的購(gòu)房長(zhǎng)隊(duì)。上海樓市是繁榮再現(xiàn)了么？

為了讓自己6個(gè)月大的女兒能上一所好點(diǎn)的小學(xué)，唐先生較近在四處尋找緊靠學(xué)校的小區(qū)源，但是他發(fā)現(xiàn)相比半年前，樓市已經(jīng)時(shí)過(guò)境遷。

"中環(huán)板塊的售價(jià)提升幅度巨大，房東的心理較半年前發(fā)生了很大的變化，二手房也漸漸失去了談判機(jī)會(huì)。"唐對(duì)理財(cái)周報(bào)記者說(shuō)。他日前看中一套總建筑面積140平方米的房源，但是僅1個(gè)月內(nèi)，房屋單價(jià)從1.6萬(wàn)元/平方米激增至2萬(wàn)元/平方米，且賣(mài)家拒絕有任何讓利的空間。這讓唐這種剛性需求重新陷入了猶豫不決的困境。

比唐先生更有購(gòu)房需求的是朋友小應(yīng)，他今年29歲了，急需購(gòu)套婚房，和相戀已久的女友盡快安個(gè)窩。

他先關(guān)注的是新房。得知位于楊高南路秀沿路的"保利?林語(yǔ)溪"售樓處有新房開(kāi)盤(pán)，因此他一大早和女友趕到售樓處，可售樓處前早已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)，外面的馬路上被各種坐擁車(chē)停滿(mǎn)。

小應(yīng)花2萬(wàn)元購(gòu)得貴賓卡，序列號(hào)已達(dá)1100多號(hào)。

由于此前購(gòu)購(gòu)VIP卡預(yù)備購(gòu)房的購(gòu)房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)，開(kāi)發(fā)商較后采取形式，小應(yīng)的運(yùn)氣差了些，排了大半天，結(jié)果還是沒(méi)有購(gòu)到房。

"保利?林語(yǔ)溪"當(dāng)天開(kāi)盤(pán)總共推出405套公寓以及86套別墅房型，其中公寓房登記參與搖號(hào)客戶(hù)就超過(guò)1200名，搖號(hào)從上午9時(shí)15分開(kāi)始，一直持續(xù)到下午4時(shí)左右結(jié)束，絕大部分房源當(dāng)天出售。

保利?林語(yǔ)溪開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到13000元/平方米，相比之前對(duì)外預(yù)估的11000元/平方米高出整整2000元/平方米，等于一套90平方米的房子總價(jià)就直接增加18萬(wàn)元。如果相比半年以前，房?jī)r(jià)漲幅則顯得更加驚人，甚至超過(guò)了30％。

小應(yīng)向理財(cái)周報(bào)記者表示，由于房?jī)r(jià)不斷上漲，他已經(jīng)把購(gòu)房總價(jià)的預(yù)算從之前的180萬(wàn)元左右提高到了220萬(wàn)元，"如果有合適的，就想趕緊購(gòu)了，怕再等等就更購(gòu)不起了。"

記者經(jīng)觀察就發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)樓盤(pán)將數(shù)百套房源同時(shí)上市之外，大量新開(kāi)房源都采取了小規(guī)模上市、分多次推盤(pán)的所謂"少量多批"的策略。

不少同批上市的房源未超過(guò)百套，比如萬(wàn)科白馬花園總共只推出60套房源，規(guī)模的萬(wàn)源城也僅僅推出70套新房源。稍早前開(kāi)盤(pán)的凱欣豪園也一次僅開(kāi)出約70套房源。 房少人多的情況下，自然一定程度上造成購(gòu)新房者的緊張情緒，這也導(dǎo)致了排隊(duì)"搶房"的盛景再現(xiàn)。購(gòu)新房排長(zhǎng)隊(duì)而一無(wú)所獲之后，小應(yīng)快速轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，想在市區(qū)域購(gòu)套小兩房的二手房，并且鎖定了徐家匯區(qū)域。

"二手房挑起來(lái)，就比新房麻煩多了，"小應(yīng)向理財(cái)周報(bào)記者表示，"一般看上去性?xún)r(jià)比好的，總有些不大不小的明顯缺陷，不是樓層問(wèn)題、房型問(wèn)題、朝向問(wèn)題或就是采光問(wèn)題，或者就是商住兩用的樓盤(pán)。能看上眼的，真的不好找。"

淘了一圈，小應(yīng)較看中的是一套天際花園的房子，兩樓的小兩房一廳一衛(wèi)，總價(jià)255萬(wàn)元，均價(jià)在2.4萬(wàn)/平方米左右。不過(guò)由于房東把房子租了出去，而租客又不在家，所以小應(yīng)當(dāng)天并沒(méi)有看到房。

小應(yīng)對(duì)此樓盤(pán)別的都很滿(mǎn)意，因?yàn)樘祀H花園樓盤(pán)品質(zhì)較高，而且?guī)缀跏羌冏宰〉?，樓市高點(diǎn)時(shí)的均價(jià)曾突破3萬(wàn)元。但由于是兩樓，小應(yīng)擔(dān)心窗外的大露臺(tái)會(huì)影響到采光，因此決定等看一下房，再付定金?？墒?，才過(guò)，中介就來(lái)電稱(chēng)，"房子已經(jīng)賣(mài)掉了，是房東的一個(gè)朋友，沒(méi)看房，直接付的定金。"中介對(duì)小應(yīng)說(shuō)，"現(xiàn)在已經(jīng)有了不少投資客，他們幾乎認(rèn)準(zhǔn)了樓盤(pán)，不看房就下單。"

吸取了教訓(xùn)的小應(yīng)，馬上從股票賬戶(hù)轉(zhuǎn)出了5萬(wàn)元，作為訂金。由于徐家匯的房子不好找，逛了一大圈的小應(yīng)終于做出了購(gòu)房的決定，在浦東購(gòu)下一套二手房，均價(jià)19000元，2007年開(kāi)盤(pán)時(shí)，該樓盤(pán)均價(jià)僅為9000多元。

小應(yīng)對(duì)理財(cái)周報(bào)記者說(shuō)，在他看來(lái)，就如同正在電影院里看電影，看了一半，劇情換了，投資客蜂擁而至，讓他們這樣的剛性需求全然沒(méi)有喘息的空間。

據(jù)業(yè)內(nèi)評(píng)論分析，近來(lái)樓市由"小陽(yáng)春"轉(zhuǎn)為"盛夏"，三大版本的故事是幕后的"黑手"。

個(gè)版本 是"房荒"論，成為推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)大幅度上漲的動(dòng)因。截至6月下旬，上海樓市的在售新建住宅總量只有575．85萬(wàn)平方米，而自3月份以來(lái)，上海的新房供應(yīng)總要少于銷(xiāo)售量。類(lèi)似現(xiàn)象也在北京、深圳等地發(fā)生。去年下半年開(kāi)始停工潮和減工潮，是推動(dòng)這場(chǎng)供應(yīng)偏緊的"房荒"現(xiàn)象的動(dòng)因。

個(gè)版本 是預(yù)期可能發(fā)生通貨膨脹。截至5月末廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額54．82萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25．74％，已連續(xù)3個(gè)月超過(guò)25％。而1～5月國(guó)內(nèi)銀行新增信貸規(guī)模已經(jīng)達(dá)到5．84萬(wàn)億元同比多增3．72萬(wàn)億元，全年很可能突破8萬(wàn)億的規(guī)模。很多人因此預(yù)言，通貨膨脹時(shí)代很快會(huì)到來(lái)。因此很多人希望通過(guò)購(gòu)樓，確保個(gè)人資產(chǎn)保值。

第三個(gè)版本 則是信貸很寬松、很容易獲得，利率低貸款便宜，政府減免稅費(fèi)后負(fù)擔(dān)減輕。目前，大多數(shù)購(gòu)房者在國(guó)有和商業(yè)銀行申請(qǐng)房貸時(shí)，都能夠申請(qǐng)到央行規(guī)定政策中房貸利率的下限，例如目前5年以上的貸款利率是5.94%，但對(duì)符合條件的可以打7折，則4.16%為優(yōu)惠下限。而部分銀行還有和開(kāi)發(fā)商合作房貸的項(xiàng)目，其房貸利率則更低。而上海免收個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人購(gòu)賣(mài)存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┦掷m(xù)費(fèi)。這也逐漸導(dǎo)致了今年以來(lái)房子很搶手，房?jī)r(jià)月月走高，照此信貸寬松的架勢(shì)看，房?jī)r(jià)未來(lái)還要漲。

投資者正在替代自住客成為目前樓市的主流。溫州炒房團(tuán)又殺回來(lái)了，他們又成為現(xiàn)在市場(chǎng)較活躍的人群。

據(jù)媒體披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：5月份，溫州民間資本在上海國(guó)際建材家居品牌購(gòu)購(gòu)房源49套、周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)32套、東方國(guó)貿(mào)批發(fā)城14套房源、仁恒河濱城15套、御翠豪庭20套、中海翡翠湖岸18套、金地各林風(fēng)范城14套。

臺(tái)慶房產(chǎn)中介客戶(hù)經(jīng)理小胡告訴理財(cái)周報(bào)記者，較近她在徐家匯的門(mén)店頻繁地在接待幾張熟面孔。這幾名來(lái)自溫州的購(gòu)家目標(biāo)明確，就是要在徐家匯、長(zhǎng)寧、古北以及靜安尋找160平方米以上的高端大宅。他們先是在徐家匯"團(tuán)購(gòu)"了幾套總價(jià)約450萬(wàn)元的住宅，但是仍在尋找新的目標(biāo)。

"投資客正在增多，"胡經(jīng)理說(shuō)，"這是區(qū)域房?jī)r(jià)看漲的原因之一，他們對(duì)價(jià)格敏感性不高，只要樓房可以保值就可以。所以在接下來(lái)的樓市中，剛性需求的購(gòu)家在被動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)下日漸弱勢(shì)。所以，這部分購(gòu)房者購(gòu)房還應(yīng)趕早。"

Tips

五類(lèi)較走俏的房子

1 交通便利的房子：隨著城市越來(lái)越膨脹性的發(fā)展，對(duì)于交通方便的需求就越來(lái)越渴望。即便房?jī)r(jià)下跌，交通便利的房子持有價(jià)值和持有潛力也是不可忽視的。

2 市的房子：市擁有著整個(gè)城市較豐富的資源、較便捷的交通和較完備的配套，事實(shí)證明，每次房?jī)r(jià)動(dòng)蕩的時(shí)候，房?jī)r(jià)較堅(jiān)挺的物業(yè)是市的房子，因?yàn)樾枨笾沃麄€(gè)市的房?jī)r(jià)。

3 政策型板塊的房子：隨著體育經(jīng)濟(jì)、會(huì)議（論壇）經(jīng)濟(jì)、招商經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各大城市紛紛申請(qǐng)承辦這些活動(dòng)，這些活動(dòng)給城市帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)使得這些板塊非常具有置業(yè)價(jià)值，例如上海浦東的三林板塊。由于板塊經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期存在，板塊的各種配套會(huì)逐漸完備，板塊的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)升值，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)板塊的房子升值。

4 文化型板塊的房子：政府把這些原先在市的大學(xué)逐漸規(guī)劃為一個(gè)大學(xué)城或者一個(gè)文化休閑區(qū)域，比如上海浦西的新天地板塊和上海松江的大學(xué)城板塊。此類(lèi)房子被標(biāo)上的知識(shí)性、文化性標(biāo)簽，使得房?jī)r(jià)未來(lái)潛力是不可限量的。

5 經(jīng)濟(jì)型板塊的房子：商業(yè)所在的城市板塊形成的物業(yè)圈，比如上海浦東的陸家嘴(600663)板塊、金橋板塊，它帶起來(lái)的旁邊商圈的形成和設(shè)施的完善，導(dǎo)致此地區(qū)房子的置業(yè)價(jià)值會(huì)越來(lái)越大。

購(gòu)房之前需要計(jì)算清楚的有以下5點(diǎn)

1、評(píng)估自家財(cái)產(chǎn)：購(gòu)房前，要對(duì)自家的財(cái)產(chǎn)做周密細(xì)致的評(píng)估，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤(pán)。

2、算計(jì)購(gòu)房后的家庭收支狀況。計(jì)算家庭收入時(shí)應(yīng)側(cè)重固定可靠的來(lái)源，家庭支出包括每月的月供、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤電話、正常生活開(kāi)支、娛樂(lè)教育費(fèi)用、父母醫(yī)療費(fèi)用等。如年輕的兩口子預(yù)備購(gòu)房后"添丁加口"，一定不要忘了預(yù)留一筆大費(fèi)用。

3、購(gòu)房月還貸支出要低于家庭月總收入的50％。80％以上的購(gòu)房人都是貸款購(gòu)房。如果家庭月收入1萬(wàn)元，每月的房款月供不應(yīng)超出5000元。要根據(jù)這個(gè)基數(shù)考慮購(gòu)房的大小。

4、結(jié)合"財(cái)務(wù)情況"計(jì)算購(gòu)房總價(jià)。大多數(shù)購(gòu)房人常犯的毛病是只考慮單價(jià)，不考慮總價(jià)。應(yīng)先考慮價(jià)格，后考慮面積。有的人購(gòu)了較大的房子，入住后會(huì)導(dǎo)致居住空間浪費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等負(fù)擔(dān)也要高出一大塊。

5、如果選擇購(gòu)購(gòu)的是超過(guò)140平方米以上的房子，那么交易時(shí)還需按非普通住宅來(lái)納稅，也會(huì)增加不少購(gòu)房成本，如契稅將達(dá)到3%，這同樣需要在購(gòu)房前考慮清楚。

如何淘到保值房

1看房屋是否具稀缺性資源，如江景、**等；是否具有性，如商業(yè)旺地、市等。

2 看房屋質(zhì)量。房屋質(zhì)量主要從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工等全方位體現(xiàn)，包括外立面及戶(hù)型設(shè)計(jì)等各個(gè)方面。選房看質(zhì)量，可以從其采用材料及工地情況看出。

3 看景觀配套。在相同區(qū)域內(nèi)，環(huán)境景觀好的樓盤(pán)不但居住質(zhì)量好，而且也使樓盤(pán)居住者"身份"感明顯提高。因此有優(yōu)美環(huán)境和社區(qū)會(huì)所的樓盤(pán)，具有較好的居住及投資價(jià)值。

4 看 配套。在相同區(qū)域內(nèi)，對(duì)口品牌小學(xué)的樓盤(pán)不但抗跌，而且若是出租回報(bào)率也較高。

5 看自住率。而若是商住兩用、人員進(jìn)出混雜的樓盤(pán)，則雖然租金回報(bào)率不錯(cuò)，但增值潛力卻會(huì)遠(yuǎn)低于純自住型的樓盤(pán)。

6 看開(kāi)發(fā)商實(shí)力及物業(yè)管理，通常有長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)歷的全國(guó)性知名專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司及上市公司資金實(shí)力較有保障。購(gòu)房還需要關(guān)注開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的承諾。

(作者：羅裕)