上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近期購(gòu)銷(xiāo)兩旺，許多海外房產(chǎn)項(xiàng)目也開(kāi)始搶搭“順風(fēng)車(chē)”，到上海做推廣。浙江新義投資管理公司總經(jīng)理陸旋在日本工作過(guò)一段時(shí)間，較近已經(jīng)出手在東京收購(gòu)了數(shù)個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在對(duì)日本來(lái)滬的這些項(xiàng)目也是倍加關(guān)注。

陸旋運(yùn)作的資金來(lái)自江蘇和浙江兩省多個(gè)實(shí)力雄厚的委托理財(cái)客戶(hù)。他想把募集資金

投資到回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目中去，但“現(xiàn)在整個(gè)亞洲的經(jīng)濟(jì)都不景氣，投資項(xiàng)目非常難找”。去年，陸旋把目光轉(zhuǎn)向日本房產(chǎn)項(xiàng)目，他認(rèn)為這是目前比較有優(yōu)勢(shì)的投資洼地。

去年末陸旋在東京成田機(jī)場(chǎng)附近以40萬(wàn)元人民幣的價(jià)格購(gòu)了兩室一廳的一套房子，共50多平方米，含稅價(jià)格比上海相同地段的房產(chǎn)便宜很多?！斑@里到機(jī)場(chǎng)和市的車(chē)程都在半公里內(nèi)，地段很好，出租率也非常高?！标懶硎?，和他一樣在東京投資房地產(chǎn)的中國(guó)客戶(hù)現(xiàn)在已經(jīng)很多，在他購(gòu)房的這幢公寓內(nèi)，有五六家房東是中國(guó)人，其中很多是溫州人，有個(gè)投資者一下購(gòu)了3套。

這些溫州投資者往往親自出馬，不假手他人。溫州投資商會(huì)還在上海協(xié)辦了日本房產(chǎn)投資說(shuō)明會(huì)，與會(huì)的有多名來(lái)自溫州的低調(diào)投資商人。在溫州經(jīng)營(yíng)一家小型房企的商人劉曉琳表示，較近要飛一趟日本實(shí)地考察投資環(huán)境。他較看重的是日本房產(chǎn)項(xiàng)目目前每年8%左右的穩(wěn)定租金回報(bào)率?！霸谌毡緬伿鄯慨a(chǎn)要交納高額稅收，購(gòu)了再流通劃不來(lái)，購(gòu)了出租既能保值，回報(bào)率也不錯(cuò)。”

劉曉琳認(rèn)為，包括上海在內(nèi)的長(zhǎng)三角房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，雖然現(xiàn)在是一片紅火景象，但多為去年剛性需求的集中釋放。因此，他懷疑下半年無(wú)論是租金還是交易后的收益，均面臨進(jìn)一步下跌的考驗(yàn)?！叭ネ顿Y者還沒(méi)有蜂擁擠入的市場(chǎng)提前布局，一直是我投資的原則。比如2000年左右的上海，和現(xiàn)在的東京?！?

陸旋也訂好了4月的赴日行程，他準(zhǔn)備了厚厚一疊資料，是預(yù)備在日本仔細(xì)考察的房源，其類(lèi)型既包括100萬(wàn)-300萬(wàn)日元左右的公寓房，也包括2000萬(wàn)日元左右的高端公寓或者溫泉?jiǎng)e墅。他也看重“出租”來(lái)保值增值，“我估計(jì)日本房?jī)r(jià)還會(huì)有進(jìn)一步下跌，但只要出租率非常穩(wěn)定，長(zhǎng)期持有就不存在資金安全問(wèn)題?！?

上海千博投資管理有限公司日本事業(yè)部部長(zhǎng)束漢錫表示，當(dāng)前之所以是較佳的赴日購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)契機(jī)，主要原因并非日本房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到位，而是受全球金融風(fēng)暴影響，大量的歐美房產(chǎn)資金紛紛撤出，造成眾多房產(chǎn)項(xiàng)目停工和交易市場(chǎng)冷清，這正是后發(fā)的中國(guó)資金進(jìn)入的契機(jī)。“這個(gè)資金空白期不會(huì)太長(zhǎng)，預(yù)計(jì)只有1-3年左右，一旦全球金融環(huán)境好轉(zhuǎn)，歐美資金和阿拉伯資金回流，很難再出現(xiàn)如此便宜的收購(gòu)機(jī)會(huì)了。”

春節(jié)后，上海赴美國(guó)、歐洲投資房產(chǎn)的宣講會(huì)和廣告明顯增多。相比之下，去日本投資還是暗流涌動(dòng)、知者寥寥，但投資者要嚴(yán)肅和現(xiàn)實(shí)得多。陸旋表示，現(xiàn)在去歐美投資次貸重災(zāi)區(qū)的“房產(chǎn)”，完全是一個(gè)噱頭?！昂Ｍ馔顿Y的三大風(fēng)險(xiǎn)，一是簽證，二是資金安全，三是稅收風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在那邊一樣也解決不了?！?

去日本雖然也面臨簽證的繁瑣問(wèn)題，但投資較為切實(shí)可行，尤其是赴日便利的交通條件對(duì)長(zhǎng)三角投資人士較有吸引力，從上海飛往日本多個(gè)大型城市只要1-1.5個(gè)公里，“和飛北京差不多，僅憑這一點(diǎn)，便不是去澳大利亞或美國(guó)投資房產(chǎn)能比的?！?

劉曉琳周?chē)芏嗤幸褜⑹诸^的房產(chǎn)項(xiàng)目清盤(pán)完畢，正在積極募資準(zhǔn)備到日本看看投資機(jī)遇。“與去歐美的‘房產(chǎn)主題’旅游相比，打算去日本投資房產(chǎn)的客戶(hù)，無(wú)論是入股身處困境的日本房產(chǎn)公司這類(lèi)大項(xiàng)目，還是購(gòu)購(gòu)一套公寓的小項(xiàng)目，都非常嚴(yán)肅，這是要拿真金白銀出來(lái)的。就拿現(xiàn)在說(shuō)吧，很多日本企業(yè)年度決算放在3月末，如果房市進(jìn)一步走低，5、6月份會(huì)有更多打包出售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被拋出，大家很看重這個(gè)時(shí)間點(diǎn)?！?

風(fēng)暴中不忍退出的歐美企業(yè)也蠢蠢欲動(dòng)。日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)的田中一誠(chéng)說(shuō)，今年1-3月，美國(guó)華平投資集團(tuán)開(kāi)始在日本長(zhǎng)野縣的滑雪場(chǎng)周?chē)顿Y，法國(guó)度假連鎖集團(tuán)club med也購(gòu)購(gòu)了土地，計(jì)劃開(kāi)發(fā)度假設(shè)施。

而根據(jù)普華永道的報(bào)告，2009年房地產(chǎn)投資家眼中較有投資價(jià)值的亞洲城市中，東京已從去年的第3位上升到第1位，上海則從去年的第1位降到了第5位。