在前不久北京舉辦的第十屆住交會(huì)上，與地產(chǎn)界專業(yè)、大腕們?cè)萍摹靶枪忪陟凇毙纬甚r明對(duì)比的是，展廳內(nèi)的人氣明顯不足。

“轉(zhuǎn)型”是本屆住交會(huì)的主題。交易量低成為現(xiàn)在樓市面臨的問(wèn)題，在購(gòu)房者思考如何在購(gòu)方市場(chǎng)中平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，開發(fā)商也需要靠轉(zhuǎn)型來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)僵局。

購(gòu)方市場(chǎng)下的謹(jǐn)慎消費(fèi)

筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)，住交會(huì)未能吸引到更多的購(gòu)房者參觀的原因，一是由于此次住交會(huì)在位于順義區(qū)的新國(guó)展舉辦，距離市較遠(yuǎn)，交通不便；另一更重要的原因是，持觀望態(tài)度的購(gòu)房者依然占大多數(shù)。

住交會(huì)開幕頭日的購(gòu)房者參觀人數(shù)就達(dá)到了此次展會(huì)期間的較高峰，不過(guò)這還是有“北京萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”等主力在“撐場(chǎng)面”。而這些購(gòu)房團(tuán)在住交會(huì)結(jié)束后，也都十分“默契”地沒(méi)有對(duì)外宣布此次成交結(jié)果。

在一項(xiàng)參加住交會(huì)的北京購(gòu)房者問(wèn)卷調(diào)查中，近期是否有購(gòu)房計(jì)劃的調(diào)查結(jié)果，持“有”、“沒(méi)有”和“看看再說(shuō)”態(tài)度的人的比例分別占38%、26%、36%，觀望人數(shù)的比例在三成以上。從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向購(gòu)方市場(chǎng)的過(guò)程中，消費(fèi)者的耐心逐漸被培養(yǎng)起來(lái)，更多有意向購(gòu)房的人還在選擇等待一定幅度的降價(jià)消息和實(shí)惠的樓盤項(xiàng)目面世。

面對(duì)商家變著花樣的打折促銷，購(gòu)房者不但理性了不少，很多人還學(xué)會(huì)了“撿便宜”。房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，京城建筑面積在90平方米以下的中小戶型商品房項(xiàng)目，供應(yīng)套數(shù)占到了同期總供應(yīng)量的41%，開盤均價(jià)為12384元/平方米，比大戶型低12%.

業(yè)內(nèi)人士稱，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化、市場(chǎng)低迷、購(gòu)房者的觀望心態(tài)等原因

導(dǎo)致小戶型開盤均價(jià)較低。一些自住型、購(gòu)房意愿高的購(gòu)房者，選擇此時(shí)進(jìn)行交易便實(shí)惠了不少。

投資與觀望呈現(xiàn)兩極化

地產(chǎn)市場(chǎng)中較活潑的購(gòu)房者就是投資者。與大多數(shù)謹(jǐn)慎觀望的普通購(gòu)房者不同，連日來(lái)兩則引起轟動(dòng)的購(gòu)房團(tuán)新聞，卻代表了一部分投資派購(gòu)房者的態(tài)度。

前不久，由53名私企老板、煤礦主和大學(xué)教授等組成的“山西購(gòu)房團(tuán)”高調(diào)抵京。據(jù)組織方負(fù)責(zé)人王一介紹，北京別墅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于普通住宅市場(chǎng)，目前的別墅價(jià)格見底，成為異地購(gòu)房客抄底的主要目標(biāo)。

雖然剛被證實(shí)該活動(dòng)炒作成分較大，不過(guò)還是可以看到一直以銷售穩(wěn)健著稱的中高端樓盤的優(yōu)勢(shì)。其消費(fèi)群體比較固定，即使在冷清的樓市大環(huán)境下依然保有一定的活力。因此，在煤炭?jī)r(jià)格回落的形勢(shì)下，老板們選擇投資房地產(chǎn)的方式也是一種對(duì)資產(chǎn)的保值。

隨后，北京又出現(xiàn)了30人規(guī)模的“美國(guó)抄底購(gòu)房團(tuán)”。他們計(jì)劃于明年1月出發(fā)，為期10天，分別到舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯三個(gè)城市看房。其中六成左右是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，半數(shù)人是為了子女留學(xué)購(gòu)房。據(jù)“美國(guó)樓市抄底購(gòu)房團(tuán)”主辦方的相關(guān)負(fù)責(zé)人楊女士介紹，抄底購(gòu)房團(tuán)此次看的房子基本都是受美國(guó)次貸危機(jī)影響的斷供房，房產(chǎn)售價(jià)在4萬(wàn)到10萬(wàn)美元之間，折合人民幣僅為25萬(wàn)到70萬(wàn)元之間。

中國(guó)貨幣升值對(duì)應(yīng)于美國(guó)的房?jī)r(jià)下跌和貨幣貶值，成為國(guó)內(nèi)投資者去美國(guó)置業(yè)的動(dòng)力。加上美國(guó)次貸危機(jī)造成部分抵押房低價(jià)出售，更讓一些投資者加重了去美國(guó)抄底的愿望。

現(xiàn)階段，購(gòu)房者呈現(xiàn)出投資與觀望兩大陣營(yíng)。雖然同整個(gè)房地產(chǎn)政策利好的帶動(dòng)有關(guān)，恢復(fù)了一部分人的購(gòu)房信心，但更主要的是由購(gòu)房者資金基礎(chǔ)不同導(dǎo)致的。

購(gòu)房者的心態(tài)轉(zhuǎn)型

金融危機(jī)下，消費(fèi)者的觀念轉(zhuǎn)型，也就是說(shuō)，購(gòu)房者在消費(fèi)端的行為選擇必然影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

在此前提到的調(diào)查中，42%的人的房屋心理價(jià)位為8000元/平方米以下。不難看出，購(gòu)房者希望北京的房?jī)r(jià)有一個(gè)非常大的下調(diào)。然而，44%的人表示8000~12000元/平方米的房?jī)r(jià)可以接受。顯然，經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年的風(fēng)雨洗禮后，消費(fèi)者逐漸邁向成熟。

雖然同為全國(guó)房?jī)r(jià)排名前幾位的城市，但與深圳、上海等城市相比，北京房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)卻緩和得多。有業(yè)內(nèi)人士分析，這是因?yàn)楸本┯兄陨沓鞘邪l(fā)展的特點(diǎn)，人口的不斷增加和人均收入水平必然產(chǎn)生了一定的購(gòu)房剛性消費(fèi)需求，期望房?jī)r(jià)暴跌到中小城市的水平是不現(xiàn)實(shí)的。

準(zhǔn)備為結(jié)婚購(gòu)購(gòu)房子的周小姐對(duì)筆者說(shuō)：“雖然北京的房?jī)r(jià)在下跌，但是我估計(jì)地段好的房屋價(jià)格下跌幅度應(yīng)該不會(huì)很大。所以只要在我可以承受的價(jià)格范圍內(nèi)，遇到性價(jià)比高的房子我就購(gòu)。畢竟我現(xiàn)在的需求更急迫?！?p>所謂較適合自己的就是較好的。中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司北京分公司副總經(jīng)理宛玉敏建議，購(gòu)房者可根據(jù)手中的資金和家庭的需求，選擇一套適合自己的住房以及適合自己的貸款方式，不要太多顧慮現(xiàn)在市場(chǎng)上到底有多大的變化、能否抄底?！拔覀冇肋h(yuǎn)都不要管底在哪里，只要符合現(xiàn)在的心理價(jià)位就可以了。”

而對(duì)于開發(fā)商，有關(guān)人士也建議：在購(gòu)房者思考如何在購(gòu)方市場(chǎng)中平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，開發(fā)商也需要通過(guò)轉(zhuǎn)型來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)僵局。

(作者：韓笑)