占據(jù)購賣主動(dòng)權(quán)的購家在2008年并沒有失去理性。在這一年中，他們時(shí)刻都在根據(jù)市場情況為自己的置業(yè)計(jì)劃運(yùn)籌帷幄。面對樓市的無限可能，不同的購家各有自己的一套獨(dú)門的購房秘訣：需要置換的購房者先將房源拋售，等房價(jià)下降后再購入以謀求差價(jià)，這是一些購家的新謀略；市場上有賣家低價(jià)急售，有聰明的購房者專門關(guān)注此類房源；當(dāng)然，也有購房者還在繼續(xù)觀望和等待，這已經(jīng)是長期以來購房者的習(xí)慣動(dòng)作了。

版本一：高拋低吸先賣后購

典型心態(tài)：既然房價(jià)會跌，何不充分利用？

即使是在淡市中，也有人看到了機(jī)會。2008年，隨著房價(jià)的下滑趨勢的明顯，有購房者希望持幣過"冬"，為此甚至不惜賣掉了先進(jìn)的自用住宅。他們的目的很明確，就是為了等待房價(jià)向下調(diào)整，先賣后購，利用產(chǎn)生的價(jià)差換房居住。

王先生就是一個(gè)生動(dòng)的例子。王先生在2008年中時(shí)候以85萬元的總價(jià)出售了位于徐家匯萬體館附近的一套老公房，并在接近年底的時(shí)候再度以190萬元的總價(jià)在萬體館附近購進(jìn)了一套次新房源。半年來，附近區(qū)域的房價(jià)下滑了5%-10%。高拋低吸加之房子以小換大，王先生贏得的差價(jià)有20萬元左右。即使算入了當(dāng)中半年租房的成本，這筆購賣也相當(dāng)劃算。

出售手中的先進(jìn)自用物業(yè)，等待房價(jià)下滑后，再逢低購入，這樣的"勇者"大多是置換型需求者。在樓市價(jià)格平穩(wěn)的情況下，他們換房需要較大的成本。而可能下滑的房價(jià)對他們來說卻是個(gè)機(jī)會。他們瞄準(zhǔn)了樓市下滑的趨勢果斷拋盤，在樓市的相對高點(diǎn)將房源賣出，再經(jīng)過一段時(shí)間后，在樓市的相對低點(diǎn)購入，較終完成自用住宅的置換。而在沒有房子的"真空"期，他們甚至?xí)x擇租房過渡。這些購家的共同特點(diǎn)是：較近兩三年在房產(chǎn)市場獲利頗多，或?qū)κ袌鰪氐卓纯铡?p>[業(yè)內(nèi)建議]

毫無疑問，高拋低吸先賣后購的做法多少帶上了一些投資的色彩。

這一購房策略能夠成功的基礎(chǔ)是房源價(jià)格會有一定幅度的下調(diào)。然而，樓市變幻莫測，政策、經(jīng)濟(jì)、周邊環(huán)境、氣候等各種因素都有可能影響到市場，很難憑借個(gè)人判斷看清整個(gè)市場。業(yè)內(nèi)人士建議，對于出售個(gè)人先進(jìn)產(chǎn)權(quán)住宅的做法，必須要考慮購賣成本，還要謹(jǐn)慎為之。相對而言，這一操作更適合置換需求強(qiáng)烈，且出售房源可以免稅的換房者。

版本二：購房只購"跳價(jià)房"

典型心態(tài)：已經(jīng)一跌到底了，不怕一跌再跌

在房價(jià)步入下行軌道的2008年，也有購房者選擇守株待兔靜等"跳價(jià)大甩賣"的房源。

2008下半年以來，房價(jià)下滑的趨勢越發(fā)明顯，而一些投資客拋盤的消息也在市場上不絕于耳。長期以來急賣的房源在樓市始終存在，而這半年，急賣房源更是如扎堆一般不時(shí)在二手樓市出現(xiàn)。對于一些保守型的購房者來說，這些房源無疑是"明星"房源。

購購跳水的急售房未必是為了要抄房價(jià)的底。只是在當(dāng)下購房，購房者較害怕的就是房價(jià)不穩(wěn)定造成資產(chǎn)縮水。購購價(jià)格低于正常市場價(jià)的急售房，更加有助于購房者"保本"。同時(shí)，由于這些急售房源的價(jià)格相對已經(jīng)到達(dá)了購房者的心理價(jià)位，因此也更加能夠得到認(rèn)可。

有數(shù)據(jù)顯示，為了加速成交，從2008年下半年開始，就陸續(xù)有業(yè)主大幅降價(jià)出售房源，降價(jià)幅度甚至高達(dá)20%，遠(yuǎn)甚于一手房打折幅度。這部分房源入市后，隨即就有敏銳的購房者發(fā)現(xiàn)并且跟進(jìn)，在市場上形成了逆勢火熱的現(xiàn)象。

[業(yè)內(nèi)建議]

成交不暢，賣家想要盡早把房源售出，就只能將房價(jià)一降到底，讓掛牌價(jià)格降幅領(lǐng)跑于大盤。 2008年的這一市場情況對于購房者來說有利。如何才能在購房過程中淘得高興？多看多比較是一大準(zhǔn)則。想要淘到遠(yuǎn)低于市場價(jià)的 "跳水"房源，必須時(shí)時(shí)關(guān)注市場，對房價(jià)變化及時(shí)了解。在購購過程中，購房者要防止房源存在大的缺陷，不可過分貪圖便宜，一味追求低價(jià)以致購購到瑕疵房。

版本三：思路緊跟政策走

典型心態(tài)：政策鼓勵(lì)的房源兩三年內(nèi)應(yīng)該"錢途"看好

10月份新政的出臺促使樓市有了回暖的趨勢。在這波行情中，有不少購房者的購房思路是跟著新政的方向走。

對此，購房者的考慮有三。頭先，就目前而言，跟著政策方向購房可以有效地節(jié)省購房成本，在契稅、貸款等環(huán)節(jié)享受優(yōu)惠。其次，目前政策鼓勵(lì)交易的房源在今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該都會占有政策優(yōu)勢，如果幾年后需要將房屋出售，應(yīng)該也會相對有更加寬松的條件。再次，如果是政策鼓勵(lì)的住房，那么應(yīng)該是今后一段時(shí)間樓市的熱點(diǎn)，保值性能更強(qiáng)。

因此，受到政策特別優(yōu)待的普通住房和90平方米以下房源受到了購房者的青眼相加。購房者對它們的態(tài)度由"觀望"變成了"關(guān)注"，甚至市場上僅存不多的部分投資者，也將視線對準(zhǔn)了新政優(yōu)惠房源，將市區(qū)的非普通住房房源拋售，改為投資城市外圍的普通住房。

[業(yè)內(nèi)建議]

購房思路跟著新政走固然是好事。但是卻也出現(xiàn)了少數(shù)購房者配合賣家一起耍起"小心思"：做低房價(jià)強(qiáng)行使房子"非轉(zhuǎn)普"。這一做法其實(shí)不妥。因?yàn)樵趲啄旰蠓吭丛俣绒D(zhuǎn)手時(shí)，現(xiàn)在的購家成為日后的賣家，做低房價(jià)部分的稅費(fèi)將會轉(zhuǎn)嫁成為下一次交易的成本。

此外，對于剛好達(dá)到 "普通住宅"標(biāo)準(zhǔn)，可能做低房價(jià)的房源，各交易也都加強(qiáng)了在核價(jià)方面的力度。

版本四：我心永遠(yuǎn)在等待

典型心態(tài)：也許還有房價(jià)可降，也許還有政策未出臺……

其實(shí)，除了部分購家出手之外，2008年大部分的購房者還是繼續(xù)選擇了觀望。而這，也是他們長期以來的老動(dòng)作了。這些購房者心目中，依然有很多"也許"：也許還有房價(jià)可降，也許還有政策未出臺……未來樓市的不確定性，使得他們始終難以下定決心。有想法欠決心是這些人的共同特征。

什么時(shí)候會出手購購？陳小姐表示會等到2009年6、7月份，在她看來那個(gè)時(shí)候應(yīng)該政策盡出，房價(jià)也應(yīng)該差不多到位，同時(shí)也還處于新政的執(zhí)行時(shí)間內(nèi)，會是個(gè)購房的好時(shí)機(jī)。而單身的金先生則想要在未來的一兩年內(nèi)"以租代購"，一方面可以讓住處跟著工作走，支持事業(yè)發(fā)展，另外一方面也可以不用為房貸所累，保持生活質(zhì)量。

[業(yè)內(nèi)建議]

等待也可以是一種策略。不僅僅是因?yàn)榕e棋不定，也有可能是因?yàn)楹笫锌善凇?p>因此，為了可期的后市，等待中也可以有所安排。尤其是對于想要在2009年置業(yè)的購房者來說，可以先做一些準(zhǔn)備工作。有備而無患，在目前階段，購房者可以先行選定樓盤、關(guān)注政策、積累資金，一旦樓市穩(wěn)定，可以在時(shí)間抓住機(jī)會入市。

(作者：張薇)