從1998年中國(guó)住房制度全面打開(kāi)市場(chǎng)化、商品化的閘口開(kāi)始，樓市進(jìn)入上行通道已滿十個(gè)年頭，尤其是2003年-2007年房?jī)r(jià)的高速上漲，讓樓市在去年達(dá)到狀態(tài)。以去年9·27房貸新政的出臺(tái)為分界線，不斷"更上一層樓"的樓市，終于找到了"下樓"的感覺(jué)。

樓市的下行是否還會(huì)持續(xù)？從現(xiàn)在到未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，是否隱藏著一個(gè)多年未遇的抄底機(jī)會(huì)？

沒(méi)有一直漲的市場(chǎng)，也沒(méi)有一直跌的市場(chǎng)。業(yè)界人士認(rèn)為，"因時(shí)制宜"的系列政策注定不會(huì)長(zhǎng)期存在，政府在產(chǎn)品供應(yīng)方面的調(diào)節(jié)將緩解后市的供需矛盾，而購(gòu)房需求在被政策激發(fā)、擴(kuò)容的情況下，也將影響后市的供需關(guān)系。因此，在一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的波谷，在供大于求向供需平衡轉(zhuǎn)變的過(guò)渡階段，正隱含了一個(gè)多年未遇的購(gòu)房利好期。從這個(gè)意義上來(lái)看，目前的成都樓市似乎已為購(gòu)房者提供了一個(gè)抄底的可能。

理由1

"好、多、省"十年難遇

房?jī)r(jià)，從一個(gè)較顯性的層面說(shuō)明了當(dāng)前市場(chǎng)的整體行情。據(jù)尺度地產(chǎn)11月的月報(bào)顯示，11月成都主城區(qū)新增住宅項(xiàng)目均價(jià)為5614元/平方米，而去年11月份主城區(qū)新增住宅價(jià)格為6872元/平方米，價(jià)格下降了1258元/平方米，同比降幅約18.31%。

房子的價(jià)格確實(shí)溫柔了。近兩個(gè)月來(lái)，在樓盤(pán)的銷(xiāo)售廣告中，"一口價(jià)"、"成本價(jià)"、"抄底價(jià)"屢屢見(jiàn)諸報(bào)端，傲慢多年的房?jī)r(jià)在今年不斷躬身向購(gòu)房者示好。

除此之外，供大于求的現(xiàn)狀，讓購(gòu)房者有了更多的選擇機(jī)會(huì)，甚至連久違的現(xiàn)房今年也齊刷刷地批量出現(xiàn)，讓長(zhǎng)期習(xí)慣于購(gòu)"期貨"的購(gòu)房者有了購(gòu)"現(xiàn)貨"的機(jī)會(huì)。

于是，擺在購(gòu)房者面前的，是成都樓市多年未遇的利好局面：選擇多、現(xiàn)房多、價(jià)格低、交易成本低，此外，子女就學(xué)、入戶政策也大為寬松。對(duì)于多年在樓市上漲曲線中望"樓"興嘆的購(gòu)房者而言，"好、多、省"的樓市現(xiàn)狀不啻為一大機(jī)會(huì)。

理由2

政策優(yōu)惠不會(huì)長(zhǎng)期存在

顯然，價(jià)格的回落，對(duì)于想要省錢(qián)購(gòu)房甚至抄底的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)。但除了這一機(jī)會(huì)之外，政府接二連三出臺(tái)的政策，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是具備誘惑力的。從地震后的"蓉十條"，到前不久的"省十六條"，再到"市八條"，一攬子優(yōu)惠政策讓人心動(dòng)不已："利率優(yōu)惠、頭付降低、購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬貸款額度、契稅減免、子女就學(xué)、轉(zhuǎn)讓交易降門(mén)檻、入戶政策"，力度之大、優(yōu)惠面之廣，在成都房地產(chǎn)發(fā)展史上從未有過(guò)。

可是，我們又不得不清醒地認(rèn)識(shí)到，政策面的利好都只是政府在全球金融危機(jī)背景下"因時(shí)制宜""刺激住房消費(fèi)"的權(quán)宜之計(jì)，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，這些"刺激"政策則可能轉(zhuǎn)變?yōu)?調(diào)控"政策。在一攬子優(yōu)惠政策的有效期內(nèi)購(gòu)房，也許是一個(gè)低成本購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

理由3

土地"節(jié)流"降低供應(yīng)壓力

在今年成都房?jī)r(jià)回落的背后，是供需關(guān)系暫時(shí)的不平衡。

成都市房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止2008年12月14日，成都市主城區(qū)商品住宅的可售面積為855.39萬(wàn)平方米。按照近三個(gè)月來(lái)成都月均50萬(wàn)平方米左右的成交量計(jì)算，這些可售面積也需要將近一年半的時(shí)間來(lái)消化，供大于求的形勢(shì)頗為嚴(yán)峻。

而這個(gè)時(shí)候，政府對(duì)供需關(guān)系的積極調(diào)節(jié)，預(yù)示著后市供需矛盾將會(huì)得到緩解。

進(jìn)入今年后，成都市國(guó)土局放緩了住宅用地的供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截止12月中旬，今年成都市主城區(qū)通過(guò)招拍掛出讓成交的住宅用地及以住宅開(kāi)發(fā)為主的土地共計(jì)只有692.0162畝，為歷年來(lái)較低。倘若以平均容積率為4.2計(jì)算，這些已成交土地可開(kāi)發(fā)建筑面積約為194萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于去年全年的13%。

政府在土地供應(yīng)上的"節(jié)流"，預(yù)示著后市的產(chǎn)品供應(yīng)將大為縮減，供需矛盾將得到緩解。市場(chǎng)價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。一旦供需矛盾緩解，那么在市場(chǎng)價(jià)格上將得到體現(xiàn)。在供需關(guān)系緩解之前的未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，一個(gè)價(jià)格凹地正在出現(xiàn)。

理由4

開(kāi)發(fā)放緩阻擊"價(jià)格戰(zhàn)"

在政府的系列政策中，還給了開(kāi)發(fā)商對(duì)招拍掛土地延期付款和延期開(kāi)發(fā)的政策性支持。據(jù)記者了解，在2007年市場(chǎng)高峰期拿地的開(kāi)發(fā)商和今年拿地的開(kāi)發(fā)商基本上都放緩了開(kāi)發(fā)速度，大多將動(dòng)工時(shí)間已經(jīng)調(diào)整到了明年下半年。按正常的開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)算，其開(kāi)盤(pán)的時(shí)間將在2010的上半年。

開(kāi)發(fā)商放緩開(kāi)發(fā)腳步，使本該大規(guī)模入市的住宅產(chǎn)品縮減了入市規(guī)模，同時(shí)也放緩了入市時(shí)間，兩者相結(jié)合，則使后市不會(huì)面臨過(guò)大的產(chǎn)品供應(yīng)，對(duì)于緩解供需矛盾具有積極作用。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商資金壓力得到了緩解，又有了一個(gè)重新入市的從容時(shí)間，避免了市場(chǎng)因供應(yīng)過(guò)大而進(jìn)一步走向價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的惡性循環(huán)，既可以穩(wěn)定市場(chǎng)信心，又可以穩(wěn)定價(jià)格。對(duì)于購(gòu)房者而言，這也就降低了房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的風(fēng)險(xiǎn)，能在這個(gè)時(shí)候購(gòu)到實(shí)惠的房子。

理由5

價(jià)格長(zhǎng)期走低可能性不大

積極調(diào)節(jié)供需關(guān)系只是政府救市的一個(gè)方面，在刺激需求、擴(kuò)大需求方面，政府也在作出積極的努力。

"利率優(yōu)惠、頭付降低、購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬貸款額度、契稅減免、子女就學(xué)、轉(zhuǎn)讓交易降門(mén)檻、入戶政策"，一攬子優(yōu)惠政策的出爐，對(duì)于習(xí)慣了多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)火火一路狂飆的購(gòu)房者而言，不可謂不是一個(gè)驚喜，也不可謂不具有誘惑力，將積極帶動(dòng)購(gòu)房需求的釋放。同時(shí)，政府還通過(guò)舊城改造、政府采購(gòu)等擴(kuò)大購(gòu)房需求，來(lái)消化存量住房。投資150億元的全市輪舊城改造，計(jì)劃拆遷41415戶，貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤_(dá)70%；3300套住房將被政府采購(gòu)作為廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房房源，業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，這兩項(xiàng)理論上將總共消化掉3萬(wàn)套房源，大大降低了后市的供應(yīng)壓力。

在當(dāng)下優(yōu)惠、后市供應(yīng)有限的政策安排下，這些剛性需求不可能長(zhǎng)期"沉默"，一旦積極入市，那么就不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格長(zhǎng)期走低的局面，反而因供需矛盾的緩和而逐步走高。因此，這個(gè)供需關(guān)系調(diào)整的過(guò)渡期，正是成都住房商品化十年來(lái)呈現(xiàn)的一個(gè)波谷，"抄底"也成為了一種可能。

理由6

投資"抄底"前，自住是機(jī)會(huì)

近來(lái)，"溫州炒房團(tuán)"、"山西煤老板炒房團(tuán)"等等頻頻見(jiàn)諸報(bào)端，個(gè)人投資者開(kāi)始在樓市低迷期尋找投資點(diǎn)；同時(shí)，外資也在蠢蠢欲動(dòng)，據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年10月份以來(lái)，外資在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域投資備案達(dá)到了200多個(gè)，是前三個(gè)月的一倍多。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，以及系列政策對(duì)交易環(huán)節(jié)的優(yōu)惠，肯定會(huì)影響到市場(chǎng)的消費(fèi)心理，尤其是對(duì)那種抱有"抄底"心態(tài)的投資者。這就像股市，當(dāng)K線圖節(jié)節(jié)下行一路飄綠，股民紛紛拋售股票的時(shí)候，"抄底客"可能就會(huì)趁機(jī)而入，以低廉的價(jià)格搏一搏股市的前景。

有限的市場(chǎng)供應(yīng)之下，投資客的重返樓市，將會(huì)分食住宅市場(chǎng)的蛋糕，拉高市場(chǎng)需求量，炒高價(jià)格，這對(duì)于期望購(gòu)購(gòu)到實(shí)惠房屋的自主需求者而言并不是好事。因此，爭(zhēng)取在投資客下手之前下手，現(xiàn)在也是一個(gè)好機(jī)會(huì)。

　　　　　(作者：伏永安)