22日晚間，央行、財(cái)政部同時(shí)出臺(tái)了一系列保障民生、鼓勵(lì)居民購(gòu)購(gòu)自住用房的政策，其中包括降低契稅、暫時(shí)免征印花稅、提高購(gòu)房貸款利率優(yōu)惠幅度、降低公積金貸款利率等系列連環(huán)優(yōu)惠措施。那么，政府出臺(tái)的這些政策，究竟惠及了哪些購(gòu)房者，力度又有多大呢？

新政解析一：

力度多大？惠及何人？

利率稅率齊降力度頗大

按照央行公布的貸款利率來(lái)看，優(yōu)惠幅度非常明顯。新政規(guī)定，自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；較低頭付款比例調(diào)整為20%。而個(gè)人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)，不僅貸款的門(mén)檻從原來(lái)的頭付三成明確下調(diào)至兩成，其優(yōu)惠利率也由原來(lái)的下浮15%變成了30%，相當(dāng)于可以“打七折”。按照央行目前的基準(zhǔn)利率來(lái)看，5年以上的貸款基準(zhǔn)利率為7.47％，這就意味著，新政實(shí)施后，符合央行條件的申請(qǐng)長(zhǎng)期房貸的貸款人，其房貸利率可以變成5.229%，與目前的5年以上存款的基準(zhǔn)利率5.58％僅相差0.35個(gè)百分點(diǎn)。

除此之外，財(cái)政部也出臺(tái)了諸多優(yōu)惠政策：從11月1日起，對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。而且，地方政府還可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

保障自住需求

根據(jù)央行和財(cái)政部出臺(tái)的相關(guān)通知，此次新政較先保障的是頭次置業(yè)和那些希望改善住房條件的人群。央行明確表示，貸款利率、頭付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是頭次購(gòu)房或非頭次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

特別需要指出的是，此次新政沒(méi)有調(diào)整存貸款的利率，只是單獨(dú)調(diào)整了房貸利率，央行對(duì)于廣大有自住需求貸款人的扶持可見(jiàn)一斑。甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，近段時(shí)間的大幅度降息，抵消了過(guò)去6年來(lái)緩慢升息所累計(jì)的結(jié)果。

新政解析二：

未來(lái)優(yōu)惠空間還有多大？

稅率空間尚有“紅包”可

從財(cái)政部的稅費(fèi)政策來(lái)看，下調(diào)的稅費(fèi)表面上并不多。契稅稅率（原來(lái)為1.5％）暫統(tǒng)一下調(diào)到1%、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅（0.5%）、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅（一般為0.5％）這三項(xiàng)政策，對(duì)于房屋購(gòu)賣(mài)雙方所減少的交易費(fèi)用影響不是很明顯。但是在政策的較后，財(cái)政部指出了“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”。這一點(diǎn)，就讓稅率空間的下調(diào)，有了更大的空間。

以目前頗受大眾關(guān)注的杭州市的方案來(lái)看，優(yōu)惠的真正體現(xiàn)在于個(gè)人所得稅、賣(mài)出不滿(mǎn)5年房產(chǎn)需繳納5%左右的營(yíng)業(yè)稅和非普通住宅3％的契稅這幾個(gè)項(xiàng)目上。根據(jù)杭州市的規(guī)定，契稅、營(yíng)業(yè)稅地方政府補(bǔ)貼80％，個(gè)人所得稅補(bǔ)貼32％，這使得二手房交易的成本大大減低，如果結(jié)合財(cái)政部的新政優(yōu)惠，那么個(gè)人購(gòu)房可以享受的優(yōu)惠力度非常大。

“改善型普通自住房”對(duì)套房貸有影響

央行新政出臺(tái)之后，大眾較為關(guān)注的焦點(diǎn)之一，莫過(guò)于新政中指出的一個(gè)新概念“改善型普通自住房”。

央行規(guī)定，對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。這意味著，貸款利率下浮30％和頭付比例調(diào)整為20%的優(yōu)惠政策，除了頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房的居民外，對(duì)于那些購(gòu)購(gòu)改善型普通自住房的貸款需求也將有優(yōu)惠支持。

“此次新政較先保障了頭次置業(yè)者，但是對(duì)于二次置業(yè)者的利益，就要看如何界定‘改善型普通自住房’了?！庇蟹慨a(chǎn)界人士如此分析。對(duì)于目前的市場(chǎng)而言，除了那些需要購(gòu)置頭套住房的購(gòu)房者以外，還有很大一部分的購(gòu)房需求來(lái)自那些已經(jīng)有一套住房、但又有提升居住環(huán)境的換房需求的人群。

房產(chǎn)新政后稅率變化明細(xì)表

契稅印花稅土地增值稅個(gè)人所得稅營(yíng)業(yè)稅一手房3%→1%（90平方米一下普通住房）0.05%→0普通住房免收----二手房3%→3%0.05%→01%→01%→依各準(zhǔn)減免5.5%→依各準(zhǔn)減免

涂艷 制表

　　　　　(作者：金蘋(píng)蘋(píng))