自住客可擇機(jī)購房，但市場回暖仍要政策呵護(hù)

早在半年前，在深圳工作的小胡就想結(jié)束租房生活，自己購購一套小戶型。在福田區(qū)看了不少房子后，小胡覺得房價(jià)超出了自己的承受能力，于是把目標(biāo)轉(zhuǎn)向關(guān)外。隨后，小胡的周末幾乎都在看房中度過，在比較了龍華、坂田等片區(qū)后，他將目光鎖定在某個新樓盤。就在他準(zhǔn)備交定金時(shí)，一位朋友對他說："金融海嘯爆發(fā)了，房價(jià)還會有一輪下跌，現(xiàn)在可不是購房的好時(shí)機(jī)。"這么一說，小胡又猶豫了。

記者在采訪中了解到，目前，不少有購房想法的人和小胡一樣，心里都存在一些疑問，金融海嘯會對深圳的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響，深圳樓市未來走向如何，購房者是否可以入市？針對以上問題，記者采訪了房地產(chǎn)專業(yè)人士，試圖為購房者提供一些參考意見。

１

金融海嘯延長調(diào)整期

深圳房地產(chǎn)研究副主任王鋒在接受記者采訪時(shí)說，美國金融海嘯對深圳樓市沒有直接影響，但它使得中國宏觀經(jīng)濟(jì)下一步的發(fā)展預(yù)期不明確，給房地產(chǎn)市場的消費(fèi)信心帶來一定的影響，進(jìn)而延長了樓市調(diào)整周期，使市場繼續(xù)處于觀望和交易低迷的狀態(tài)，存在一定的間接影響。就目前來看，深圳樓市的調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了一年多，交易信心仍然不是很足，還沒有什么大的起色。

王鋒說，目前，中國的整個金融系統(tǒng)還沒有完全對外開放，對中國經(jīng)濟(jì)是一個很好的保護(hù)，因此，美國對中國的金融體系并未造成根本性的沖擊，但中國的宏觀經(jīng)濟(jì)面仍受到不小的影響。危機(jī)爆發(fā)后，西方國家失業(yè)率上升，居民收入減少，對產(chǎn)品的需求會大幅度下降。中國作為的產(chǎn)品出口生產(chǎn)國家，外貿(mào)和進(jìn)出口受到很大沖擊，這必然使ＧＤＰ增長出現(xiàn)大的問題。在這種情況下，很多問題都是不明確的，經(jīng)濟(jì)能否繼續(xù)保持高速增長，居民收入能否保持穩(wěn)定增長，會不會再出現(xiàn)一些企業(yè)破產(chǎn)關(guān)停，造成失業(yè)率上升？這些問題的預(yù)期不明確，造成市場信心低迷。

也有業(yè)內(nèi)人士對此表示樂觀。航天地產(chǎn)總經(jīng)理陳丹雯表示，今年深圳的秋交會上，開發(fā)商只是合理讓利，并未出現(xiàn)大幅降價(jià)，說明對市場還是有信心的。目前來看，開發(fā)商的壓力主要來自市場觀望氣氛過濃，金融海嘯對深圳房地產(chǎn)行業(yè)不會有大的波及，不會引起行業(yè)洗牌。

榮超地產(chǎn)營銷經(jīng)理溫浩銘表示，金融海嘯是影響居民消費(fèi)的一個重大事件，沒有任何地區(qū)可以躲過其產(chǎn)生的負(fù)面影響。但他認(rèn)為，目前影響樓市走向的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家調(diào)控政策和供求關(guān)系等幾大因素，除了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢尚不明朗外，國家政策和供求關(guān)系對樓市的影響都是正面的。

一位開發(fā)商說："我們公司的新盤存量很少，資金壓力不大，即將開盤的項(xiàng)目僅有２００多套房子，即使每天只賣一套，一年也就賣完了。"

２

或已是階段性底部

榮超地產(chǎn)的溫浩銘認(rèn)為，從宏觀調(diào)控層面看，目前深圳的房價(jià)已經(jīng)到了階段性底部，國家政策正在由限制向鼓勵轉(zhuǎn)變。他表示，從深圳的新盤存量看，調(diào)整期將延續(xù)大約兩年的時(shí)間，預(yù)計(jì)到明年年底新盤存量消化到一定階段，樓市的供求會趨于平衡。深圳購房的剛性需求仍然存在，未來的住房需求可能繼續(xù)放大，調(diào)整期過后，深圳樓市仍然會在穩(wěn)定健康的軌道上運(yùn)行。

中原地產(chǎn)深港研究在國務(wù)院常務(wù)會議宣布減稅前的一份研究報(bào)告中指出，進(jìn)入第三季度后，市場前期成交低迷醞釀的負(fù)面效應(yīng)開始出現(xiàn)，斷供風(fēng)波、地產(chǎn)商經(jīng)營困境、金融海嘯……各方面的打擊接二連三，消費(fèi)者信心難以提振，深圳二手房成交陷入又一個低潮。９月份，深圳各個區(qū)域二手房價(jià)有漲有跌，但向下的勢頭仍然比較明顯，前幾個月持續(xù)下跌的成交量也釋放了這樣一個信息：消費(fèi)者對目前二手房市場的價(jià)格仍不能接受。報(bào)告認(rèn)為，就目前來看，市場還沒有見底的跡象，如果年末繼續(xù)出現(xiàn)不利消息打擊消費(fèi)者信心，不排除有進(jìn)一步下跌的可能。

世華地產(chǎn)市場研究的一份分析報(bào)告也指出，深圳秋交會看房人流很多，雖沒有帶來相應(yīng)的成交量，但說明市場上依然有大量的剛性置業(yè)需求。以目前的價(jià)位，消費(fèi)者接受的程度依然不高，不足以激發(fā)出他們的置業(yè)需求。

３

自住客可擇機(jī)購房

記者了解到，不少人認(rèn)為現(xiàn)在不是購房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績r(jià)仍未見底。

王鋒說，房產(chǎn)是一宗大額投入，在形勢不明朗的情況下，作為普通消費(fèi)者，態(tài)度更加謹(jǐn)慎，持幣待購是一種很正常的現(xiàn)象。

但溫浩銘、陳丹雯等多位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段是有自住需求者購房的較好時(shí)機(jī)。溫浩銘說，對購房者來說，幾乎沒有人能夠抄底，只能在相對的底部購入。他同時(shí)指出，目前來說，購房的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)比去年同期低很多。

陳丹雯表示，現(xiàn)在討論房價(jià)是否能回到哪個水平是沒有意義的，新建的房子在戶型、空間、平面設(shè)計(jì)等方面和三五年前完全不同，不同時(shí)期的住宅產(chǎn)品無法相提并論。新建的房子附加值提高了很多，不但采光、通風(fēng)、露臺景觀比以前好，還更加節(jié)能環(huán)保。購房者可以從空間位置、產(chǎn)品品質(zhì)和小區(qū)軟環(huán)境幾個方面去考量房子的價(jià)值。

她認(rèn)為，目前市場選擇性多，議價(jià)空間也相對較大。"可能購房后房價(jià)不會馬上升值，甚至可能出現(xiàn)縮水，但三五年后肯定會升值。"目前，關(guān)內(nèi)新盤房源是很珍貴的，看準(zhǔn)了敢于下手的人，終將'抱得美人歸'。"

世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平表示，如果是自住客，看到合適的房子隨時(shí)可以購購；投資客則要保持謹(jǐn)慎，尤其是自有資金不多的投資客，建議觀望。

４

恢復(fù)信心需政府出手

王鋒表示，當(dāng)前階段，穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的核心，也包括恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的核心還是市場信心問題。所謂的"救市"并非是救哪個局部市場或者哪個企業(yè)，而是恢復(fù)市場信心。具體來說，就是如何刺激內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。如果沒有消費(fèi)的驅(qū)動，資金沒有流動性，整個經(jīng)濟(jì)也無法活起來。

王鋒說，目前國家的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開始出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變，由"雙防雙控"變?yōu)?保增長控通脹"。對房地產(chǎn)市場來說，兩次降息與減稅承諾給了一個積極的信號，卻未必能夠帶來實(shí)質(zhì)性的利好，要真正促進(jìn)市場穩(wěn)定發(fā)展，政府仍需要拿出更多措施，金融政策持續(xù)的調(diào)整才會帶來根本性的變化。

他提出，在尊重市場的前提下可以適時(shí)適當(dāng)采取一些措施，如對調(diào)控了一年多的城市，可以適當(dāng)降低頭次住房貸款的門檻。同時(shí)，地方政府在土地管理和促進(jìn)市場活躍上也可以采取積極措施，充分考慮企業(yè)的經(jīng)營困難，如適當(dāng)延長招拍掛土地的付款時(shí)間，調(diào)整地價(jià)，縮小土地出讓規(guī)模，給中小開發(fā)企業(yè)生存空間。

１０月１７日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。陳丹雯對此表示，盡管該政策對樓市的影響不可能馬上顯現(xiàn)，但對消費(fèi)者及開發(fā)商的信心建立是一個重大鼓舞。

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前三季度一手住宅銷售同比降４６．３２％

市國土房產(chǎn)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全市新建商品房銷售面積２５９．９４萬平方米，同比減少４７．８１％，其中住宅銷售面積２４０．６萬平方米，同比減少４６．３２％。二手住宅交易面積２５７．１２萬平方米，同比下降６７．４８％。

從各月住宅銷售情況來看，今年３月份以來銷售量有所回升，受春交會影響，５月份銷售量達(dá)到高點(diǎn)，之后的６、７、８月出現(xiàn)回落，９月份成交小幅回升，但各月銷售量仍保持低位水平。

按我市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，今年１～９月，全市各月商品住宅銷售均價(jià)每平方米分別為１５０８０元、１６３１５元、１３６１８元、１１９６２元、１１０１４元、１２６８１元、１６１９８元、１４４４９元、１２４３１元。７、８月份的房價(jià)主要受純水岸、東部華僑城等低密度住宅入市拉動的影響較大。以去年９月我市新建商品房均價(jià)１６７７７元／平方米、今年９月每平方米１２４３１元計(jì)算，房價(jià)同比下跌幅度為２６％。

今年１～９月，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由去年的１．８６∶１降至１．０７∶１，二手住房市場交易仍比較低迷。（盧博林）