文前提要：市場仍然處于觀望期，購賣雙方實力相當(dāng)，購房有機(jī)會還價。不過專家建議還價時一定要講究技巧，做足功課，要還得有理有據(jù)，而并非像購衣服那般隨便。只有這樣，才有可能購到物超所值的房子。

購二手房一定要學(xué)會討價還價。專家介紹說，購購二手房與購購新房有所不同，購購新房時，購房者面對的是開發(fā)商，房價由開發(fā)商說了算，但購購二手房則不同，房價的決定權(quán)在賣家手上，購賣雙方有多次見面機(jī)會，因此應(yīng)該抓住時機(jī)進(jìn)行還價。與此同時，自去年10月份開始執(zhí)行"套房貸政策"以來，二手房交易處于相對較為平穩(wěn)階段，這為購房還價創(chuàng)造了條件。當(dāng)然，為了提高還價的成功率，應(yīng)該講究技巧。為此本刊采訪了幾位市場人士，希望通過他們的實際經(jīng)驗，來為購房者提供有益的參考。

還價忌諱獅子大開口

近日，記者接到一條令人眼熱心跳的短信，短信大意為：位于上海徐家匯商圈的知名樓盤東方曼哈頓，有人愿意急降80萬元轉(zhuǎn)讓一套二手房。據(jù)了解，這套住宅面積約170平方米，在第18層位置，通常情況下，這樣的房源市場報價在35000元/平方米左右，而這套住宅的報價不到31000元/平方米。

緣何會有人愿意大幅降價轉(zhuǎn)讓手中的物業(yè)？業(yè)內(nèi)人士分析指出，主要是由于受到房貸新政策的影響，二手房市場進(jìn)入一輪新的觀望時期，交易活躍程度大幅減弱，而一些手中資金鏈相對較為緊張的業(yè)主可能會考慮快速出手，以便緩解資金壓力。

北京"鏈家地產(chǎn)"地產(chǎn)市場研發(fā)有關(guān)人士表示，在市場處于觀望時期，購家與賣家討價還價的可能性大大增加，而在這個階段賣家也會更在意購家的意見。上海美聯(lián)物業(yè)浦東世貿(mào)板塊區(qū)域經(jīng)理周海龍也表示，近期購家還價的成功概率大大增加。

購房還價并非購衣服，千萬不要獅子大開口。業(yè)內(nèi)人士提醒說，雖然目前有不少賣家已有耐心聽取購家的意見，并有可能接受購家的還價請求，但是并非能夠接受獅子大開口式的還價。

業(yè)內(nèi)人士指出，還價也應(yīng)隨行就市。雖然房價已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)年的上漲行情，而現(xiàn)價與此前的價格相比也已有巨大的區(qū)別。但以前的價格并不能作為還價的參考標(biāo)準(zhǔn)。因此專家建議，購家在還價時一定要根據(jù)當(dāng)前的市場行情來進(jìn)行，這樣成功的可能性才會增加。

還價也要"對癥下藥"

如何還價呢？專家表示要"對癥下藥"。其實要做到"對癥下藥"，購家頭先要做的就是區(qū)分哪些人容易還價，而哪些人不容易還價。周海龍表示，一般情況下，老工房的賣家難以還價，因為他們是考慮換房出售房子的，對于這樣的賣家來說，他們心中原本是希望賣出高價來減輕換房負(fù)擔(dān)，這種情形也可以推而廣之，即換房者不易還價。還有就是"急拋房"不能還價，因為"急拋房"掛牌價往往低于市場水平，可遇不可求，遇到這樣的機(jī)會較好是馬上抓住，如果還要討價還價，等于是白白讓機(jī)會溜走。

除了上述兩種人之外，其余的情形都能夠與之進(jìn)行還價。當(dāng)然，還價也有技巧可言。專家表示，所謂"對癥下藥"，也就是要根據(jù)實際情況來進(jìn)行還價，而并非盲目為之。

做到"對癥下藥"的個方面是如何對人。專家表示，購家一定要通過各種渠道打聽賣家的基本情況，以及賣家賣房的原因所在。這方面的信息可以通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲悉，或者通過賣家的朋友以及熟人來進(jìn)行了解，但是后一種渠道的難度較大。只有了解賣家的一些基本信息之后，方能制定相應(yīng)的還價策略。如果賣家心態(tài)較好且不缺錢，則還價成功的可能性較小，而如果賣家有資金去向（如有意投資股市，或者經(jīng)營方面缺錢等），則可以大膽還價。

其次是做足功課。這需要購家對自己關(guān)注的樓盤要非常了解，如近期房價走勢如何？價格波動情況怎樣？同一個板塊內(nèi)，相同品質(zhì)樓盤的報價是多少？同一個小區(qū)內(nèi)，品質(zhì)相近的房源報價是多少？樓上、樓下房源報價又是多少？……只有這樣，購家才能了解賣家的報價是否合理？還有多大降價空間？專家提醒說，樓盤品質(zhì)越好，其價格下調(diào)的可能性越?。欢鴮τ谝恍┩顿Y者比較集中的樓盤，其議價的可能性則相對較大。

如何擠干房價的水分

還價其實就是要擠干房價中的水分，剔除房價中的不合理部分，使得購房成本下降。那么，房價中的水分從何而來呢？下面將結(jié)合具體情形來做詳細(xì)分析。

精 水分多記者發(fā)現(xiàn)，雖然目前市場上有不少二手房房源號稱精 ，但是其裝修程度遠(yuǎn)不能跟精裝修畫劃上等號，裝修部分使用時間已經(jīng)超過三、五年，很多地方依然損毀破舊，其所謂精裝修是過去時。因此對于此類房源，購家在還價之前先了解其與精 的差距到底有多大，然后根據(jù)報價虛高部分確定還價額度。

地段價值被夸大地段價值被夸大，也會造成房價中含有水分。如有些樓盤雖然號稱，而且的確也靠近**線，但并非靠近**站，其地段價值自然會大打折扣，但如果與真正意義上的同等價位的話，肯定是不值了。購家碰到這樣的二手房，不妨找到品質(zhì)相似的源進(jìn)行比較，如果兩者報價相當(dāng)，那么，"偽"的報價顯然偏高，可以大膽還價。地段價值被夸大的情形還會出現(xiàn)在"緊靠學(xué)校的小區(qū)"（指靠近名校附近的樓盤）等房源上。

房源缺陷應(yīng)明察房屋的缺陷也會造成房價水分，如有些房子屋頂有些滲漏，或者房型設(shè)計有些問題等，或者陽臺窗戶并不密封等，這都需要購家仔細(xì)進(jìn)行檢查，因為賣家在報價時是會故意忽略這些因素的。如果購家發(fā)現(xiàn)這些問題之后，可能根據(jù)其維修成本來確定還價額度。如陽臺密封性能不佳，那么可以直接提出，維修陽臺的費(fèi)用應(yīng)該從房價中讓出來，一般情況下賣家是會做出讓步的。

慎對景觀價值景觀價值取決于公眾的普遍接受程度，如上海市浦江兩岸、蘇州河兩岸的景觀為公眾所接受，因此其價值較高。景觀能夠讓物業(yè)價值得以放大，但是過分強(qiáng)調(diào)景觀的價值，則會使得物業(yè)的價值被人為拔高。因此業(yè)內(nèi)人士表示，對于景觀房一定要當(dāng)心，如果景觀價值并不高，則可以放心還價。

房源房齡不能忽略眾多周知，中國的住宅土地使用年限只有70年，雖然目前我們尚無從得知土地使用年限到期之后如何續(xù)交土地使用費(fèi)用，但是不可否認(rèn)的是，該費(fèi)用是必須要繳納的。因此購家在考察二手房時，千萬不能忽略房齡因素。對于房齡較長的房源，則應(yīng)該適當(dāng)考慮房齡因素，以此為理由要求賣家降價。

還價要有耐心業(yè)內(nèi)人士提醒說，還價不能咬定"一口價"，這很容易讓自己陷入被動境地而失去回旋余地。專家建議，購家先試探性地提出自己的還價請求，然后根據(jù)賣家反饋回來的信息逐步調(diào)整，直到雙方都能接受。在這個過程中，要講究的就是耐心，如果失去耐心，則可能會失去還價的機(jī)會。

樓市情報

佘山高爾夫主題商城開工

佘山主題商業(yè)廣場"佘山星派"日前開工建設(shè)，這是我國的以高爾夫為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目。預(yù)計2009年上半年全部竣工，下半年商家入駐陸續(xù)開業(yè)，從而為2010年上海世博會增添一道融商業(yè)、旅游、體育為一體的風(fēng)景線。該廣場位于佘山鎮(zhèn)老街，占地面積4萬平方米，規(guī)劃總面積66446平方米，其中地上建筑面積54600平方米，地下建筑面積11846平方米，初期投資人民幣5億元。據(jù)開發(fā)商上海鎏元置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)今上海尚無一處以高爾夫為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目，而佘山桃源路2號地塊周邊集聚了10個高爾夫球場，據(jù)當(dāng)?shù)卣疁y算，到2010年，預(yù)計佘山地區(qū)旅游人數(shù)可達(dá)700萬～1000萬人次/年，日平均2～3萬人次。到時，佘山地區(qū)將匯聚大批高收入、高消費(fèi)人群以及大量的旅游人群，因此，開發(fā)商才將佘山桃源路2號地塊項目定位于中國目前的高爾夫主題商城。

　　　　　(作者： 甄愛軍　)