來(lái)自官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京春節(jié)過(guò)后的一周內(nèi)（2月13日至19日），每天的簽約量都在兩位數(shù)，6天總共僅有489套住宅期房簽約交易。而節(jié)后的天，只有55套住宅期房簽約，天也只有45套簽約。與北京2007年春節(jié)后一周內(nèi)的簽約相比，下降嚴(yán)重。2007年春節(jié)后的一周，總的簽約達(dá)到了1168套，即今年春節(jié)后一周住宅期房的簽約比去年同期下降了近六成。從2月1日至19日，總的簽約量?jī)H為999套，日均簽約不足53套。而1月份日均簽約為186套。2月1日－19日的日均簽約還不足1月份的1/3。

盡管樓市處在低迷期，但還是有一定的成交量。到底誰(shuí)在淡市中購(gòu)房？他們都如何購(gòu)房？又如何考慮的？自從“拐點(diǎn)”論成為房地產(chǎn)的主流話語(yǔ)以來(lái)，房地產(chǎn)一片風(fēng)聲鶴唳。在看漲和看跌的爭(zhēng)論中，購(gòu)房是否適宜？在目前樓市低迷時(shí)期投資房產(chǎn)是否合適？春節(jié)剛上班，記者就接到很多該類問(wèn)題的咨詢電話。本期精英論壇邀請(qǐng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司董事長(zhǎng)陳勁松，太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（北京）有限公司投資部助理董事紀(jì)剛，北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉進(jìn)行探討。

陳勁松:剛性需求、長(zhǎng)期的理性投資者共筑購(gòu)方市場(chǎng)

進(jìn)入2008年，成交量依然低迷。深圳的中天、創(chuàng)輝事件；股市的不景；美國(guó)的次貸風(fēng)暴；春運(yùn)的大風(fēng)雪；土地的流拍；銀根的緊縮，都為08年的市場(chǎng)開出了暗盤。但是市場(chǎng)還有成交。

購(gòu)房的人群可以分成三類：頭先是長(zhǎng)期對(duì)某一區(qū)域關(guān)注的人，比如較長(zhǎng)時(shí)間住在某區(qū)，對(duì)區(qū)域的情況非常了解，對(duì)該區(qū)的房子在過(guò)去幾年中價(jià)格的變化以及什么樣的戶型更適合自己了如指掌，這些人以換樓為主，兼有改租為購(gòu)的頭次置業(yè)者；其次是剛性的頭次置業(yè)者，這是中國(guó)人的特點(diǎn)，購(gòu)房是為了讓自己有安定感，也是對(duì)家庭責(zé)任感的體現(xiàn)。他們是目前中小戶型的主要購(gòu)家；再次是長(zhǎng)期的理性投資者，這里有套股換樓的，有對(duì)未來(lái)充滿信心的，有要對(duì)抗通脹的，有要賺人民幣升值的，他們是目前豪宅的主要購(gòu)家。

與去年高潮時(shí)購(gòu)房的“羊群效應(yīng)”不同，他們更接近專業(yè)的購(gòu)房者：頭先是大量地看房，不只是比較一手的開發(fā)商的房子，還比較同區(qū)的二手房，甚至是廣泛區(qū)域的房子，從容而專業(yè)；其次是砍價(jià)能力強(qiáng)，不到心理接受的價(jià)位決不出手，而正因?yàn)檎莆樟舜罅康男畔?，以至于他們可以判斷出手下訂的時(shí)機(jī)；當(dāng)然，他們會(huì)總結(jié)出較為合適的條件，比如付款方式和裝修設(shè)備，以及付傭金的優(yōu)惠。

這是典型的購(gòu)方市場(chǎng)，購(gòu)方擁有了主動(dòng)權(quán)，同時(shí)這是一群典型的探低實(shí)踐者，他們對(duì)樓市大勢(shì)低迷的看法，不是悲觀的感嘆，而是維護(hù)自己的利益。中小戶型的購(gòu)家，基本是前幾年沒(méi)趕上置業(yè)潮的一群，他們?cè)?6、07年面對(duì)著瘋漲的房?jī)r(jià)對(duì)置業(yè)幾乎絕望，但此次調(diào)整使得價(jià)格可以承受了，自己的積蓄和收入可以支付頭期和按揭了，加上租金上調(diào)，這就成為購(gòu)房的一大動(dòng)力。目前，這是成交量的主要構(gòu)成。

大戶型與豪宅的購(gòu)家，大都是六七年前購(gòu)購(gòu)了自住用房，這部分購(gòu)家有一個(gè)重要的換房時(shí)間參數(shù)，五年的換樓期。這六、七年中，發(fā)生了一系列的客觀變化——樓宇的質(zhì)量有了明顯的提高；中高端家庭收入尤其是資產(chǎn)性收入有了很大的提高 ；子女成長(zhǎng)帶來(lái)了學(xué)校和社區(qū)等一系列變化，這使得“五年之癢”并不只是投資問(wèn)題，而成為了生活方式問(wèn)題。

所有這些購(gòu)房者并不是網(wǎng)絡(luò)上被簡(jiǎn)單分類為“多軍”的單純投資者，事實(shí)上他們也并不看好物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)升值，短期投資者——就像07年的“深軍北伐”一樣，是“寧購(gòu)當(dāng)頭起”的；其次，他們頂著“下滑”的壓力購(gòu)房，確實(shí)源于一些長(zhǎng)期生活和投資的實(shí)際考慮，而長(zhǎng)期投資與短期炒賣基本上是兩類不同的人，而他們普遍對(duì)物業(yè)價(jià)值長(zhǎng)期看好；還有，他們知道房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別，就是房子的價(jià)格是“個(gè)別形成”的，每套房子的價(jià)格都會(huì)有不同的形成特點(diǎn)，而此時(shí)，正是購(gòu)家主導(dǎo)成交價(jià)的時(shí)候，因此房子的價(jià)格，絕非鐵板一塊，好價(jià)格的出現(xiàn)還取決于賣家在本次宏調(diào)中的損傷程度。此外，他們都是實(shí)證主義者，而非推理演釋家，當(dāng)他們看到銀行的抵押物的壞賬率沒(méi)有提升，豪宅總體放盤量沒(méi)有提高，個(gè)別低價(jià)位的成交則是他們的機(jī)會(huì)。

紀(jì)剛：投資、購(gòu)房?jī)上嘁?p>從房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前情況來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨巨大需求，一方面，中國(guó)多年來(lái)積聚的人口紅利，人民收入的快速增長(zhǎng)以及國(guó)家對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款的支持力度都決定著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求；另一方面中國(guó)的城市化進(jìn)程與舊城改造使得人們對(duì)房屋的需求存在剛性，不受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響；同時(shí)由于個(gè)人投資可以選擇的項(xiàng)目和途徑相對(duì)有限，在樓市和股市中投資依然是廣大個(gè)人投資者的頭選。

目前的調(diào)整利息、提高套房頭付的金融手段促使成交量下降。受到一些言論影響，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。開發(fā)商、有房待售者和自用購(gòu)方，投資客都在不斷觀察中調(diào)整自身策略，目前成交量下滑和價(jià)格略有下調(diào)是雙方博弈的階段結(jié)果。但目前的狀況應(yīng)該是階段性的。因此選擇在目前觀望和市場(chǎng)交易冷淡時(shí)期入市，反而有更多挑選余地，更大的議價(jià)空間。

在房產(chǎn)投資產(chǎn)品的選擇上，價(jià)值投資的概念非常重要，諸如地段和產(chǎn)品本身的稀缺性都是價(jià)值投資者不容忽視的。北京三環(huán)內(nèi)的區(qū)域，一些核心區(qū)域商業(yè)都具高投資價(jià)值。但為什么處在同一區(qū)域同一地段的房子，有些房子熱銷，有些房子卻爛尾或者滯銷？產(chǎn)品本身的硬件、軟件，如外立面的設(shè)計(jì)、物業(yè)公司的管理水平、開發(fā)商的利益傾向都需考察。還有別墅類的產(chǎn)品，國(guó)家對(duì)別墅類產(chǎn)品用地嚴(yán)格控制，該類產(chǎn)品的稀缺性注定其具備好的投資價(jià)值。

與其他投資類產(chǎn)品相比，房產(chǎn)具備投資和居住的雙重特征。房產(chǎn)開發(fā)周期一般都在兩年左右，加之政策對(duì)未滿5年就上市交易的房產(chǎn)的諸多限制，以及房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性，使得房產(chǎn)相比于股票更傾向于長(zhǎng)期投資。深圳之所以出現(xiàn)崩盤，就是投資者們把房產(chǎn)當(dāng)作短期投資，恨不能一周房?jī)r(jià)就漲10%。這樣的結(jié)果必然就是“搬起石頭砸自己的腳”。建議根據(jù)投資者的財(cái)力情況，可以將個(gè)人專用于理財(cái)?shù)腻X之30%～50%用于不動(dòng)產(chǎn)，做長(zhǎng)期投資。

房產(chǎn)的投資收益由兩部分組成，一是出租房產(chǎn)的現(xiàn)金收益，二是資產(chǎn)在出售時(shí)差價(jià)產(chǎn)生的收益或損失。目前由于市場(chǎng)租金的漲幅始終落后于房?jī)r(jià)的升幅，因此現(xiàn)金收益的比率相對(duì)較低，北京市場(chǎng)平均在3%～5%，大部分投資收益來(lái)源于出售時(shí)房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的盈利。隨著上漲速率的減緩及租賃市場(chǎng)由于需求旺盛而形成的租金穩(wěn)步上升，兩種收益的比例應(yīng)趨于合理。

趙曉：自住或可出手，投資必須謹(jǐn)慎

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的基本格局未有任何改變，導(dǎo)致供不應(yīng)求局面出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩局面和政府壟斷性的土地制度沒(méi)有任何改變。因此所謂“拐點(diǎn)論”是虛妄的，更多可能表明的社會(huì)公眾對(duì)拐點(diǎn)的期待而已。

但必須提醒的是，今年的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比往年大大加大。一是從緊的貨幣政策將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。二是萬(wàn)科作為地產(chǎn)專業(yè)的言論及行為已對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響，這比宏觀調(diào)控還厲害，而中國(guó)房地產(chǎn)近幾年來(lái)投資和投機(jī)比例增大，因此信心的改變可能會(huì)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生相當(dāng)大的殺傷力。

總體看，當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整是正常的，并且中國(guó)不同的城市和不同性質(zhì)的市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生走勢(shì)差異。房市從長(zhǎng)期仍然向好，長(zhǎng)期投資的朋友仍然不可錯(cuò)過(guò)。對(duì)于自住型購(gòu)房人，應(yīng)該有一個(gè)積極的心態(tài)。當(dāng)前，樓市正處在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定甚至下滑時(shí)期，促銷活動(dòng)繁多，挑選余地較大，是一個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，則應(yīng)考慮利率風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。除了關(guān)注政府的土地政策，開發(fā)商增值稅、土地閑置稅執(zhí)行程度、保障性住房保障比例是否增加之外，政府的金融政策，如貨幣政策是否會(huì)放松也值得觀察。

　　　　　(作者：曾慧娟)