當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列的熱點(diǎn)問(wèn)題，如“房奴”問(wèn)題、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快問(wèn)題、宏觀調(diào)控“重拳”問(wèn)題、房子賣(mài)給富人還是窮人問(wèn)題等等，其根本原因在于對(duì)我國(guó)住房制度改革的發(fā)展方向及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)認(rèn)識(shí)較為混亂，未對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史過(guò)程進(jìn)行科學(xué)的分析與評(píng)價(jià)，未能確立科學(xué)理性的未來(lái)預(yù)期，社會(huì)各方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或多或少產(chǎn)生了扭曲的心態(tài)，綜合導(dǎo)致部分房地產(chǎn)消費(fèi)行為的非理性滋長(zhǎng)。以下從我國(guó)住房制度改革的歷史沿革及其產(chǎn)業(yè)影響分析入手，提出進(jìn)一步深化住房制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的思路。

一、住房制度改革的歷史沿革

1980—1990年：試點(diǎn)探索階段

1980年4月，鄧小平同志明確提出住房改革的總體構(gòu)想；同年6月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布實(shí)行以市場(chǎng)化、商品化為發(fā)展方向的住房制度政策。

1986年2月成立“國(guó)務(wù)院住房制度改革專業(yè)小組”，提出以大幅度提租為基本措施的改革思路。

1988年1月召開(kāi)次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，2月頒布《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。

1991—1993年：全面推行和配套改革階段

1991年6月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，強(qiáng)調(diào)了政府堅(jiān)持房改的政策決心。1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，全面推開(kāi)系統(tǒng)性的房改工作，成為住房改革的綱領(lǐng)性文件。

1992年2月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)上海市的住房制度改革方案；5月1日，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺(tái)，實(shí)行“五位一體”改革措施，即推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房購(gòu)債券、購(gòu)房給優(yōu)惠、建立房委會(huì)，在全國(guó)引起了房改“上海效應(yīng)”。

1994—2002年：深化改革和全面實(shí)施階段

1994年7月18日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)[1994]43號(hào))，確定了房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。其基本內(nèi)容是“三改四建”：改住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包為國(guó)家、社會(huì)、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)；改各單位建房、分房和維修、管理住房為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行；改住房實(shí)物福利分配為以按勞分配為主的貨幣工資分配；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。

1998年7月3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))，進(jìn)一步明確我國(guó)房改的制度選擇：“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。較低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)購(gòu)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”。其基本內(nèi)容包括：從1998年下半年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系；繼續(xù)推行現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)；采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；發(fā)展住房金融；加強(qiáng)住房物業(yè)管理。

1999年，按照國(guó)家把住宅建設(shè)培育成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)行積極的財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)，發(fā)展住房金融，鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，免個(gè)人所得稅，支持新房市場(chǎng)交易；啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，免征交易營(yíng)業(yè)稅，契稅減半：開(kāi)辟二手房市場(chǎng)，鼓勵(lì)二手房交易。

2000—2002年，進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，商品房市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段；降低住房公積金存、貸款利率，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，刺激內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2003—2006年：進(jìn)一步深化改革，探索建立健全住房新制度階段

隨著我國(guó)住房制度改革由探索試點(diǎn)、全面推開(kāi)到深化改革三個(gè)大的發(fā)展階段的逐步推進(jìn)，尤其是1994年的“三改四建”和1998年全面停止住房實(shí)物分配，建立新的住房供應(yīng)體系政策基本確定，各項(xiàng)房改配套政策基本全面到位。以落實(shí)住房貨幣補(bǔ)貼為主要核心內(nèi)容，探索建立新的住房制度的發(fā)展階段由此全面展開(kāi)。

二、住房制度改革“后效應(yīng)”的產(chǎn)業(yè)影響

伴隨著房改政策的全面到位和基本固化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體步入了快速發(fā)展和宏觀調(diào)控相并存的發(fā)展格局。較典型的產(chǎn)業(yè)影響是房改“后效應(yīng)”全面呈現(xiàn)，主要體現(xiàn)在七個(gè)方面。

，住房實(shí)物分配全面停止，住房基本需求加大。

住房實(shí)物分配的徹底終結(jié)，使1998年以后參加工作的年輕人只能從房地產(chǎn)市場(chǎng)中滿足其住房基本需求，這是我國(guó)房改的商品化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的主要政策目標(biāo)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)得到迅猛發(fā)展的根本動(dòng)力。這其中的住房基本需求可以分為兩大類：一類是1998年以后參加工作，經(jīng)過(guò)3—5年經(jīng)濟(jì)積累并成家立業(yè)的25—30歲的年輕人，直接形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求；另一類是剛參加工作不久，受不斷上漲的房?jī)r(jià)刺激而提前入市的年齡更小的一波年輕人形成的過(guò)度需求。

，住房實(shí)物分配的全面停止和單位集資建房的逐步縮減，住房升級(jí)換代的改善性需求大幅釋放。

以前根據(jù)工作年限和職務(wù)升遷而依靠單位建房解決升級(jí)換代的住房需求，在國(guó)家刺激住房消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下，全部進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加之我國(guó)近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，居民消費(fèi)能力增大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的中高端消費(fèi)持續(xù)高熱。

第三，城市化進(jìn)程的加快和城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)被動(dòng)需求旺盛。

當(dāng)前，我國(guó)城市化進(jìn)程正處于高速發(fā)展時(shí)期，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)高速發(fā)展階段。一方面進(jìn)入大中城市的外來(lái)需求強(qiáng)勁，另一方面城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)需求也加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的剛性不斷提升。

第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，吸引了部分投資性乃至投機(jī)性房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。 在住房的基本需求、改善需求和被動(dòng)需求疊加性增大的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本輪宏觀調(diào)控以前仍然執(zhí)行的是低稅費(fèi)、低利率的刺激消費(fèi)政策，全行業(yè)平均利潤(rùn)高于全社會(huì)平均利潤(rùn)，必然導(dǎo)致部分投資性乃至投機(jī)性需求的產(chǎn)生，在一定程度上帶來(lái)了市場(chǎng)發(fā)展的不穩(wěn)定性。特別是沿海發(fā)達(dá)城市，在人民幣升值的預(yù)期下，還吸引了一定比例的外資進(jìn)入房地產(chǎn)高端投資領(lǐng)域。

第五，住房補(bǔ)貼政策實(shí)施不到位，影響了中低收入住房消費(fèi)能力。

房改在住房分配體系上，是由住房的實(shí)物分配向以住房補(bǔ)貼為主的住房貨幣化分配轉(zhuǎn)變，政策規(guī)定是明確的。但是，在各地具體執(zhí)行政策時(shí)，特別是各企事業(yè)單位，必須根據(jù)不同單位的具體情況核發(fā)住房補(bǔ)貼。由于單位經(jīng)濟(jì)狀況不盡相同，且政策并不剛性執(zhí)行，直接導(dǎo)致大多數(shù)企事業(yè)單位住房補(bǔ)貼發(fā)放不到位。由此，直接對(duì)中低收入家庭進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力產(chǎn)生重大的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)中普通商品住房的供需結(jié)構(gòu)矛盾日益突出。商品房市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，普通居民住房消費(fèi)力不足，加之不合理的市場(chǎng)預(yù)期及非理性消費(fèi)心理的影響，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)矛盾，進(jìn)而引致了社會(huì)心態(tài)的進(jìn)一步失衡。

第六，住房供應(yīng)體系不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾凸現(xiàn)。

國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文明確規(guī)定，要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用房的主要特征就是價(jià)位較低、戶型面積較小，主要面向中低收入。但是，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的急劇膨脹，中高層次住房需求的有力支撐致使中高價(jià)位的房地產(chǎn)中高端產(chǎn)品成為主流，普通商品住房供應(yīng)相對(duì)不足。特別是部分地方政府壓縮經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，加劇了供需矛盾。

第七，住房建設(shè)模式粗放，偏離了我國(guó)資源緊缺的基本國(guó)情。

我國(guó)大規(guī)模的住房建設(shè)，從經(jīng)濟(jì)上刺激了內(nèi)需，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；從民生上有力地改善了居民的生活居住條件，為構(gòu)建小康社會(huì)創(chuàng)造了良好的基本條件。但是，我國(guó)土地資源十分貧乏，人多地少的矛盾日益突出；世界性的能源緊缺，決定我國(guó)必須走資源節(jié)約型發(fā)展道路。我國(guó)目前的住房建設(shè)模式是粗放式的，住房產(chǎn)業(yè)化程度相當(dāng)?shù)拖拢吆哪?、低效率、盲目求寬求大的住房建設(shè)和住房消費(fèi)模式日益不適應(yīng)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的需要。

三、進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的思路

樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)定不移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在世界范圍內(nèi)比較，是一個(gè)相對(duì)年輕的行業(yè)，在中國(guó)的發(fā)展只有短短的20多年時(shí)間。從目前發(fā)展的態(tài)勢(shì)看，總體情況是比較迅速和健康的。我國(guó)目前人均收入處于1000—3000美元的階段，城市化進(jìn)程也處于加快時(shí)期。從國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于大力發(fā)展周期之中，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的居住消費(fèi)需求的需要。因此，必須堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀和以構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，堅(jiān)定不移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位和功能，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和優(yōu)化發(fā)展模式，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民居住生活水平貢獻(xiàn)更大的產(chǎn)業(yè)力量。

完善住房供應(yīng)體系，探索建立健全公共住房制度

完善住房供應(yīng)體系要解決三個(gè)層次的問(wèn)題：，推進(jìn)高中低收入家庭的科學(xué)劃分標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定制度，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)住房供應(yīng)政策措施。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)居民個(gè)人、家庭及企事業(yè)單位的信用制度建立已開(kāi)始啟步，但距離發(fā)達(dá)國(guó)家完善的信用體系還有較大距離，特別是家庭收入的核定標(biāo)準(zhǔn)和體系極不科學(xué)和透明。如何科學(xué)劃分和認(rèn)定高中低收入家庭已成為建立完善的住房供應(yīng)體系的基礎(chǔ)性障礙。因此，對(duì)于享受政策保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的家庭，應(yīng)探索建立相對(duì)完善的家庭收入、家庭支出及家庭資產(chǎn)的監(jiān)控、審核制度，以確保住房保障切實(shí)為中低收入家庭解決實(shí)際問(wèn)題，同時(shí)又維護(hù)了市場(chǎng)化商品房市場(chǎng)的正常發(fā)展。，探索經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的多元化供應(yīng)渠道和供應(yīng)方式，加大住房保障的覆蓋面。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)突破只售不租的固定方式，探索建立租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)方式。廉租房應(yīng)與社會(huì)慈善事業(yè)結(jié)合起來(lái)，走政府建設(shè)、租金補(bǔ)貼和社會(huì)捐等多元化供應(yīng)方式的發(fā)展道路，逐步加大覆蓋面，甚至

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