盡管國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但是深感缺乏投資渠道的李銘仍然愿意在樓市中尋找機(jī)會(huì)。

這一次，李銘看中了一套復(fù)式公寓房，在與上家商討多次之后，較終對(duì)方同意在房屋掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上有所讓步。但是上家向李銘提出了一個(gè)要求，即先簽定合同，具體手續(xù)需等待4個(gè)月以后再辦理。按照對(duì)方的理由，再過(guò)4個(gè)月，該套房屋就滿兩年了。也就是說(shuō)，根據(jù)當(dāng)時(shí)上海市關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)征收規(guī)定，4個(gè)月之后，過(guò)戶營(yíng)業(yè)稅就從全額稅變成了差額稅，相差10多萬(wàn)元。

考慮再三，李銘還是接受了上家的要求。在雙方訂立的商品房購(gòu)賣合同中，約定李銘在支付50％的房款之后即可入住該房，待4個(gè)月以后再辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，屆時(shí)李銘再支付剩下的50％房款。

不曾想，合同訂立之后，國(guó)務(wù)院頒布了新的稅收征收辦法，營(yíng)業(yè)稅全額征收的期限從購(gòu)入房屋起2年改為購(gòu)入房屋起5年，并且對(duì)于出售房屋的獲利部分還要征收個(gè)人所得稅。上家不干了，提出要李銘分擔(dān)多出的經(jīng)營(yíng)成本。李銘則表示不能接受，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的納稅主體是房屋出售方，而政策變動(dòng)屬于不可抗力因素，并不是自己的過(guò)錯(cuò)，這一風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由上家來(lái)承擔(dān)。

但上家卻認(rèn)為，當(dāng)時(shí)約定4個(gè)月之后過(guò)戶的原因，主要是考慮到稅負(fù)問(wèn)題，否則不可能以合同約定價(jià)格將房屋出售給李銘。較終，雙方各退一步，李銘同意對(duì)上家進(jìn)行一定程度的補(bǔ)貼，上家也不再堅(jiān)持要李銘承擔(dān)50％的稅款。雖然這筆購(gòu)賣較終完成了，但雙方卻各自多支出了一筆稅款。

律師意見：

本案主要涉及到兩個(gè)法律問(wèn)題：其一，房地產(chǎn)購(gòu)賣合同約定在一段時(shí)間以后才辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)是否安全合法。其二，如果期間發(fā)生了新的稅收問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由何人承擔(dān)。

關(guān)于個(gè)問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《民法通則》及《合同法》規(guī)定，在合同中對(duì)于生效時(shí)間所約定的附帶義務(wù)，屬于有效約定。從法律上講，關(guān)于商品房購(gòu)賣的問(wèn)題，自合同訂立之初就發(fā)生了法律效力，而過(guò)戶僅僅是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此這類合同對(duì)于房屋購(gòu)受方來(lái)說(shuō)還是安全的。如果賣方在約定時(shí)間內(nèi)拒絕辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)方可以起訴法院要求辦理過(guò)戶手續(xù)。

關(guān)于個(gè)問(wèn)題，如果雙方?jīng)]有約定，則根據(jù)稅收法律規(guī)定的納稅主體就要承擔(dān)全部的增加（也有可能減少）稅費(fèi)。如果出于雙方利益的兼顧，約定在之后一段時(shí)間過(guò)戶。那么購(gòu)賣房屋的雙方可以約定如果產(chǎn)生超過(guò)現(xiàn)有稅收的稅費(fèi)，由雙方按照一定比例分別支付，以合理分擔(dān)可能產(chǎn)生的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（作者為新華律師事務(wù)所律師）

　　　　　(作者：連晏杰)