李銘這次看中的房屋有點(diǎn)特殊情況，屬于一套動(dòng)拆遷之后安置的商品房，因此上家持有的房地產(chǎn)權(quán)證只是一份臨時(shí)的房地產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)動(dòng)遷時(shí)的規(guī)定，只能等到該房屋交付使用5年之后才能辦理正式的房地產(chǎn)權(quán)證。李銘與上家商洽的時(shí)候，該房屋交付使用時(shí)間只有4年，因此實(shí)際并不具備過(guò)戶交易的條件。但是，李銘考慮到1年后樓市的發(fā)展趨勢(shì)，他覺(jué)得“預(yù)訂”下來(lái)會(huì)對(duì)投資更為有利。

李銘同上家簽訂了一份附帶生效條件的房屋購(gòu)賣合同，雙方約定：合同自該房屋取得正式房地產(chǎn)權(quán)證、具備上市交易條件之日起生效。

但是，變故產(chǎn)生了。**沿線規(guī)劃一經(jīng)公布，該地塊恰好位于范圍之內(nèi)，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭顯而易見(jiàn)。上家開(kāi)始后悔了，在年滿5年之后，并沒(méi)有用臨時(shí)房地產(chǎn)權(quán)證去換正式房地產(chǎn)權(quán)證的行動(dòng)。在李銘的催促之下，房東借口“由于合同自房屋取得正式的房地產(chǎn)權(quán)證之日起生效，在尚未辦理正式房產(chǎn)證的情況下合同并未生效”，難道李銘又要“竹籃打水一場(chǎng)空”了嗎？

律師意見(jiàn)：

在本案例中，李銘和上家約定該房屋待辦理正式房地產(chǎn)權(quán)證之后生效，屬于附生效條件的合同。此后，房地產(chǎn)限制轉(zhuǎn)讓的期限屆滿，從客觀上講，完成交易條件已經(jīng)成熟。但是房屋出賣方故意拖延時(shí)間，其不辦理正式房地產(chǎn)權(quán)證的行為導(dǎo)致約定條件無(wú)法成就。

在這種情況下，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人為自身不正當(dāng)利益阻止條件成就的，視為條件已成就。本案例中上家的行為就屬于這種情況，因此即使不辦理正式房地產(chǎn)權(quán)證，合同仍然可以生效，李銘完全有理由要求其履行合同。

從法律上講，附生效條件或者附生效時(shí)間的房地產(chǎn)購(gòu)賣合同，是合法有效并受法律保護(hù)的，購(gòu)賣合同的雙方可以在合同當(dāng)中約定，本合同自一定的條件滿足后或者在確定的時(shí)間生效，如果屆時(shí)條件不能滿足則合同不發(fā)生效力，各自進(jìn)行返還。

（作者為新華律師事務(wù)所律師）

　　　　　(作者：連晏杰)