“房價(jià)走勢(shì)決定生活質(zhì)量，這是經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的必然?！庇袑＜抑毖浴６M(fèi)者在不斷上漲的房價(jià)壓力下，更關(guān)心購房的時(shí)機(jī)和價(jià)位。2006年新的春天里，在和許多想購房的朋友拜年問候時(shí)，多有問及今年房價(jià)的走勢(shì)，得到的結(jié)論基本一致：房價(jià)看漲！

購不購房呢？消費(fèi)者們?cè)谟^望著。

目前，深圳房價(jià)早已經(jīng)突破萬元瓶頸，其上升態(tài)勢(shì)，雖有節(jié)制，但漲勢(shì)不可遏止。先看一組2005年房價(jià)數(shù)據(jù)，基本行情是：區(qū)（包括CBD、景田、皇崗和香蜜湖一帶）房子均價(jià)在每平方米9000元左右，部分特型項(xiàng)目，諸如酒店公寓，更有高達(dá)13000元的均價(jià)；羅湖在8000元左右，華僑城、南山在7000元左右，龍華在6000元左右，寶安區(qū)一帶在5500元左右，布吉一帶也在5000元左右，龍崗房價(jià)相對(duì)平實(shí)，約在4000元左右。

區(qū)自然是深圳大都市的一級(jí)區(qū)域。至于其他區(qū)域的房價(jià)，正向區(qū)看齊。如果按照2005年17％的漲幅發(fā)展，不用三年，龍崗房價(jià)將和現(xiàn)在的市一樣。

房子漲了，開發(fā)商們偷著樂。而消費(fèi)者則一臉愁容。漲價(jià)是正常的，但漲得如此迅猛，就有點(diǎn)不給消費(fèi)者面子了。

是誰制造了樓市迅猛的漲幅？是誰抬高了今日的房價(jià)？帶著這些疑問，我們不妨從開發(fā)商與消費(fèi)者的不同角度，透視一下深圳樓市的房價(jià)漲幅根源。

正?，F(xiàn)象：房價(jià)與土地供應(yīng)量減少有關(guān)

“房子漲與深圳土地供應(yīng)量減少有關(guān)?！边@是眾多開發(fā)商的觀點(diǎn)，應(yīng)該說，這也是房子上漲的重要原因之一。

誠然，自2001年開始，深圳市有關(guān)部門就對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行更加有效的管理，在出讓土地的數(shù)量和形式上，都有著相當(dāng)完善的管理體系。每年控制量在30萬左右的土地供應(yīng)量，自然讓土地價(jià)值因稀缺而上升。再加上公開競投土地使用權(quán)，使土地市場(chǎng)價(jià)格水漲船高。為了保證本身的利潤空間，開發(fā)商只有通過兩個(gè)方式來實(shí)現(xiàn)：一是增加容積率和商用空間面積；二是抬高房子價(jià)格。項(xiàng)一般很難做到，那開發(fā)商只能在項(xiàng)上下功夫了。

綜合開發(fā)研究院（中國深圳）旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁認(rèn)為：“2005年深圳土地出讓幅度低于2004年，地產(chǎn)消費(fèi)渠道縮小，變相加大了需求市場(chǎng)。這是房地產(chǎn)漲價(jià)較重要的原因之一。”

在房子這一產(chǎn)品的上游，除了土地，還包括建筑材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林配套等等產(chǎn)品。從2002年開始，建筑材料的年度價(jià)格漲幅大約在10％以上，再加上隨著人們對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量需求的不斷攀升，發(fā)展商為迎合這一需求，也不斷加大產(chǎn)品質(zhì)量的更新和豐富，更有不少開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)、選材用料、園林規(guī)劃等方面“寧用貴的”，不用“好的”，寧用“外來的”，不用“國產(chǎn)的”，品質(zhì)化追求無形中也增加了房子的建設(shè)成本。2005年末，香蜜湖某豪宅項(xiàng)目正以此為依據(jù)，甫一亮相，價(jià)位就突破每平方米20000元均價(jià)。

因此，從這個(gè)方面來看，作為房地產(chǎn)下游的房子，自然會(huì)因上游產(chǎn)品的價(jià)格高企而高企。而制作出更加精上加精的產(chǎn)品，價(jià)位高些，這應(yīng)該是一種正常的現(xiàn)象。

市場(chǎng)理論: 消費(fèi)者被“無形之手”驅(qū)使著

“市場(chǎng)有只無形的手在掌控著房子的價(jià)格?！闭f這句話的人，顯然是懂得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的較基本原理的，一切以市場(chǎng)為歸依，一切靠市場(chǎng)說了算。但這只市場(chǎng)的手，其實(shí)并非是無形的，而是看得見，但管不了的。

作為一種非常規(guī)消費(fèi)和非選擇性強(qiáng)的商品，房地產(chǎn)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的眾多商品有著許多不同之處。頭先作為房地產(chǎn)基本價(jià)值點(diǎn)的土地是的，這就決定了它供應(yīng)量的有限；其次房地產(chǎn)營銷是相對(duì)壟斷的，產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量并非完全透明，內(nèi)部認(rèn)籌、提前預(yù)售等現(xiàn)象已經(jīng)常態(tài)化，成本信息不可能讓消費(fèi)者知道；再之購房行為對(duì)消費(fèi)者而言幾乎是必須的，有房才有家的觀念根深蒂固，不購房就意味著沒有家，消費(fèi)者不可能做得到不購房永遠(yuǎn)租房住。

“需求關(guān)系是房價(jià)上漲的根本原因，無論是消費(fèi)還是投資，對(duì)深圳地產(chǎn)來說，都是正常的?！蓖滦械禺a(chǎn)董事長王波也這樣認(rèn)為。

于是消費(fèi)者只能選擇接受，“無形之手”實(shí)質(zhì)上就是“消費(fèi)者的欲望和沖動(dòng)”，較后必然導(dǎo)致房價(jià)的“異化現(xiàn)象”，消費(fèi)者與其憤懣不滿不如趕快行動(dòng)。一套房多人看中，一個(gè)樓盤成倍的認(rèn)購者，蜂擁而至，爭先恐后，無形中不斷把房價(jià)抬高，不僅干了″損人不利己″的事情，而且還為發(fā)展商漲價(jià)找到較好的理由。去年10月，香蜜湖一高尚住宅，一個(gè)項(xiàng)目半個(gè)月的認(rèn)籌期，一個(gè)600套的項(xiàng)目2000多個(gè)認(rèn)籌數(shù)，原定的8000元均價(jià)在短短時(shí)間內(nèi)上升到9000甚至10000元，房子價(jià)格上升10個(gè)百分點(diǎn)以上，

“這是一個(gè)需求市場(chǎng)，有來自本地、香港和內(nèi)地的需求，看市漲價(jià)，再正常不過?！比ツ瓴稍L一個(gè)開發(fā)商時(shí)，他說出了這樣的實(shí)在話。

非常觀點(diǎn)：房子漲與深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比

“房子漲與深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度應(yīng)該成正比?！边@又是部分發(fā)展商的觀點(diǎn)。持這種觀點(diǎn)的發(fā)展商，主要以區(qū)一帶為代表。按照他們的思路，深圳作為國際大都市的宏大規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，自然應(yīng)該具備和自身經(jīng)濟(jì)當(dāng)量及其它國際化大都市相當(dāng)?shù)耐恋貎r(jià)值和房子價(jià)格。

先不比香港，比比北京和上海，深圳房價(jià)的漲幅還是相對(duì)合理的，且為廣大消費(fèi)者所接受。在上海，城市一級(jí)區(qū)域的房價(jià)已突破每平方米3萬，二三級(jí)城區(qū)，價(jià)格已在萬元以上，盡管上海樓市帶有濃厚的投資色彩，但它畢竟是全國市場(chǎng)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮就表示：“深圳將來的地產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)與北京上海看齊，這不是誰能夠決定的，而是由全國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展方向所決定的?！钡头績r(jià)漲幅而言，有專家認(rèn)為，他認(rèn)為深圳房價(jià)現(xiàn)在還是漲得相對(duì)快了一點(diǎn)，但這種趨勢(shì)是必然的。

因此在深圳部分開發(fā)商的眼中，制定銷售價(jià)格，并非以成本為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，而是以未來深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際化大都市的價(jià)值為依據(jù)，并以其它國際化大都市的房子價(jià)格為參照。去年下旬，有深圳區(qū)某寫字樓項(xiàng)目，正是站在地產(chǎn)國際化的立場(chǎng)，將其所推出的寫字樓價(jià)位提升到每平方米15000元的高度。這種“超前”和“國際化”價(jià)格策略，也有相當(dāng)一部分發(fā)展商正在大力推行。此種現(xiàn)象，有點(diǎn)“非?！?，值得深思。

相關(guān)資料 四成購房人生活質(zhì)量滑坡

一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，在參與調(diào)查的已經(jīng)擁有住房的104人當(dāng)中，近四成人表示購房后生活水平降低了。

一位業(yè)界人士估測(cè)，在新購房人群中，每月償付按揭貸款占個(gè)人收入比重30％以上的家庭至少有50％以上，而按揭還款占到收入50％的家庭大致有30％左右。如果將20％所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療保障、日常生活支出、子女教育等各種必不可少的開銷加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重過高是不容置疑的。

本次的調(diào)查無疑解釋了“購房購不到幸福的原因”——

購房的資金來源：只有8％的人選擇了“家庭積蓄”，50％的人選擇了“銀行貸款”，40％的人選擇了“家庭積蓄、銀行貸款和父母贊助”組合。這表明，在目前的情況下，絕大多數(shù)人的家庭積蓄還沒有多到可以拿去購房子。

購房后的家庭資產(chǎn)狀況：靠銀行貸款，短期無能力還清的占62％。

購房子月供占家庭收入百分比：“20％~40％”的占到38％、“40％~60％”占到39％……

　　　　　(作者：傅衛(wèi)鴻)