購房自住和購房投資是兩個完全不同的概念，一個是效用化，一個是利益化。這兩種購房需求硬挨區(qū)別來看，在具體購房過程中所考慮的因素也應(yīng)該區(qū)別對待。但有一些關(guān)鍵因素是共通的必須考慮的，因此，本期《樓市研究院》推出包含投資和自住購房需求的關(guān)鍵問題厘清。

　　購房能不能消解“通脹”？

　　不可否認(rèn)，美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是因?yàn)槊绹莻€過度透支的國家，美國人不存錢，中國老太太和美國老太太消費(fèi)觀念更新的故事曾經(jīng)影響了很多人。當(dāng)然，中國是世界上較有儲蓄習(xí)慣的國家，由于相關(guān)社會保障制度的不完善，中國老百姓幾乎都有存錢養(yǎng)老的習(xí)慣。但這并不意味著中國老百姓很有錢。

　　受全面“通脹”預(yù)期的影響，人們紛紛投資不動產(chǎn)，通過購房抵御“通脹”，避險(xiǎn)。但至少目前通脹還只是個預(yù)期，并沒有客觀形成。但這也并不表示未來就不會出現(xiàn)“通脹”，在目前全球流動性泛濫的情況下，價(jià)格的上漲的順序?qū)⑹枪蓛r(jià)漲、樓價(jià)漲之后是物價(jià)漲。CPI結(jié)構(gòu)分析物價(jià)已經(jīng)在出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲，可以推斷房價(jià)已經(jīng)上漲到了高位。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣(王小廣博客,王小廣新聞,王小廣說吧)指出，房地產(chǎn)業(yè)暴利時代是否結(jié)束還很難說，但較繁榮的時期應(yīng)該已經(jīng)過去。他判斷，房地產(chǎn)未來的成長性會降低，不會再像原來房價(jià)五、六年翻四倍、五倍了。有人判斷說中國房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)束了，馬上要進(jìn)入新的高增長期。這種可能性不大，太樂觀也不太真實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

　　雖然經(jīng)過30年的改革開放，人民物質(zhì)生活有了很大的增長，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前有80%的家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不足的。這是想通過購房對抗“通脹”的購房者值得注意的：大家不應(yīng)該把貸款購的房子當(dāng)成你的個人資產(chǎn)，如果是的，那有可能成為負(fù)資產(chǎn)，或者說現(xiàn)在的房子當(dāng)成硬通貨資產(chǎn)，而不是真正的增值的資產(chǎn)。比如80萬元房子賣了可以變現(xiàn)100萬，但事實(shí)在這個過程中你支付了貸款手續(xù)費(fèi)、交納了各種稅費(fèi)、還有不少的利息，這100萬真的到你想變現(xiàn)的時候并不值80萬了，你只是在用現(xiàn)在的眼光想將來。

　　目前來看，很多購房者并沒有真正實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)自覺”，大多基于一種現(xiàn)有現(xiàn)有購購力情況下的理想狀況預(yù)算。那么，當(dāng)通貨膨脹一來時會發(fā)生什么情況呢？ 頭先工資上漲是落后通脹1-2年的時間。從實(shí)際來說，工資上漲是通貨膨脹傳導(dǎo)的較末端。其實(shí)，通貨膨脹從個人角度講就是資產(chǎn)清零，因此從現(xiàn)實(shí)講就不會出現(xiàn)工資與通脹同步增長。如果是真的通脹，那么工資上漲要滯后2年時間，物價(jià)上漲、消費(fèi)上漲，醫(yī)療上漲，一切都在上漲，除了你的收入沒有上漲以外。而在這種情況下，80%的人又缺少對抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此若真正出現(xiàn)“通脹”大部分人在期間不會選擇購房，這就是通脹時期的地產(chǎn)蕭條的必然規(guī)律，大部分人購不起，房價(jià)也就不會上漲。

　　何時購房較合適？

　　這是困擾大多數(shù)購房者的一個問題，不管是自住還是投資。購房都是為了高值的回報(bào)和居住的享受，提升生活質(zhì)量。因此，都不能因?yàn)橘彿慷绊懥俗约旱纳钯|(zhì)量，尤其是以按揭貸款的方式購房。因此，應(yīng)遵循業(yè)界公認(rèn)的三個規(guī)律考量：一是房價(jià)收入比。聯(lián)合國1993年對世界107個國家進(jìn)行了全面研究得出的標(biāo)準(zhǔn)是3-6倍。即你購購一套房子時，總房款(包括裝修費(fèi))與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說明這種房價(jià)在你的支付能力內(nèi)。這一比例越高，說明房價(jià)就越高。二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去)。這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則個人負(fù)擔(dān)過重，不僅擠壓個人其他消費(fèi)，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。三是家庭負(fù)債余額(即家庭的各種負(fù)債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%.從上述的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來看，國內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進(jìn)行仔細(xì)測算，蜂擁購房，從而導(dǎo)致月供收入比過高。而這又有房價(jià)一路高漲的原因。

　　曾在深圳發(fā)起“不購房運(yùn)動”，繼而又組織“萬人團(tuán)購”的鄒濤，在其博客上列出了他對何時出手較合適的認(rèn)識和建議，將購房時機(jī)其歸結(jié)為七個信號:

　　個較佳出手購房的信號：媒體上或生活中發(fā)現(xiàn)有房企破產(chǎn)、倒閉，合并重組出現(xiàn)的報(bào)道，或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳樓，員工集體要工資的新聞出現(xiàn)時。市民可等2-3個月再出手。個較佳出手購房的信號：政府再出臺更優(yōu)惠的鼓勵老百姓購房的政策。這樣的政策出臺，預(yù)示之前的優(yōu)惠政策沒起多大的作用，但要等新政策實(shí)行至少1個月以后，市民可考慮出手。第三個較佳出手購房的信號：用自己8-10年左右的家庭總收入計(jì)算，能購到自己相對比較合適的住房(按照平均標(biāo)準(zhǔn)，不做不切實(shí)際的想法)。第四個較佳出手購房的信號：在你工作、生活的周圍聽不到或很少聽到有誰再想炒房子了。第五個較佳出手購房的信號：在公開信息上看到有拍賣公司刊登的銀行拍賣樓齡1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周圍經(jīng)常聽到有人供不起樓了或找人賣樓了，中介那里1-3年樓齡的新房賣盤明顯增加且價(jià)格比去年低(說明他在虧損甩賣)。第六個較佳出手購房的信號：有土地和房產(chǎn)方面的政府官員大量落馬后，再等至少2-3個月。第七個較佳出手購房的信號：參加團(tuán)購購房，發(fā)展商給的團(tuán)購價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)惠時。這時也可毫不猶豫出手，因?yàn)槟氵t疑別人不會遲疑。

　　產(chǎn)品透視四原則

　　無論是投資還是自住，除卻對客觀經(jīng)濟(jì)形勢和市場特征的研判，產(chǎn)品自身都是必須關(guān)注的。因此，綜合相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士的四個原則，值得準(zhǔn)備購房的購房者一看。

　　一、要“市政配套”不要“(開發(fā)商)樓宇自身配套”

　　較明顯的是，市政配套不要錢或者平攤到各平米里面。由開發(fā)商通過成本分?jǐn)傓D(zhuǎn)嫁予消費(fèi)者，是市場普遍問題不是個性問題。而開發(fā)商樓宇自身配套，既抬高單價(jià)，以為大賣點(diǎn)，又得花錢購后期享受，并且訂價(jià)不受市場約束與行政約束，愛去不去，如高端的泳池，如高端的甚至是私人會所，如名校，如寄宿類幼兒園等等。

　　二、要“體積”不要“面積”

　　體積是立體地看的，如空高三米三，凈高肯定好用并且二次裝修可以弄個錯層結(jié)構(gòu)，象酒店的復(fù)式房樣的，既享受又節(jié)約支出。而且未來家具將向成套、拆分、便利使用及綜合方向發(fā)展，非常吻合小戶型大空間的產(chǎn)品。面積是平面的，包括了你無端分?jǐn)偟牟糠峙c開發(fā)商說是的部分，無論陽臺還是露臺，開發(fā)商總歸賺了錢的，無論多層還是高層，總歸大于百分之十的公攤率，而且受設(shè)計(jì)市場影響，許多戶型存在的浪費(fèi)，如房間多于十平，如地方上的寬廳，在節(jié)約時代不要浪費(fèi)，所以不要面積要體積是必然。

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