各說各有理會所車位歸屬難定

去年年底，供電部門準(zhǔn)備在海珠區(qū)琶洲的雅郡花園游泳池位置建變電站(110kv)，該樓盤業(yè)主獲知消息后，迅速向相關(guān)部門反映。今年1月27日，雅郡花園業(yè)主得到供電部門批復(fù)，原定修建于小區(qū)游泳池上的變電站將重新選擇地址。開發(fā)商還承諾，將不在雅郡花園的紅線范圍內(nèi)修建變電站?！?

雅郡花園業(yè)主成功維護(hù)了自己的權(quán)益。但像雅郡花園業(yè)主一樣幸運的居民實在不多，金家園、城啟波爾多等多個樓盤和雅郡花園的遭遇一樣，但它們的業(yè)主卻還在苦等有關(guān)方面的答復(fù)。

在廣州市房地產(chǎn)投訴案例中，購房者在購購房屋之后，與開發(fā)商對建筑區(qū)劃內(nèi)附屬設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)的糾紛數(shù)較多，特別是對小區(qū)公共設(shè)施所有權(quán)和使用權(quán)部分，如物業(yè)管理用房、綠地、車位、會所等。

在《物權(quán)法(草案)》中，專門設(shè)立相關(guān)章節(jié)對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出規(guī)定。其中特別提到，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，但屬于市政建設(shè)的除外。而會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

盡管有了相關(guān)法規(guī)約束，但會所、車位等小區(qū)附屬設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)問題，仍然是業(yè)主與開發(fā)商之間糾紛的焦點所在。

會所變賓館健身場所大縮水

朱先生三年前在廣州某小區(qū)購下一處商品房，開發(fā)商當(dāng)時在售樓書中承諾，小區(qū)內(nèi)將建有15000平方米的會所。但到了去年年底，會所建成后，上面卻掛上了某賓館的牌子。

開發(fā)商對此辯稱，該賓館從立項開始，即以“綜合樓”的形式出現(xiàn)，其基本功能包括“會所”和“辦公”兩項功能，原規(guī)劃的會所功能沒有發(fā)生變更，同時也將對外營業(yè)。

但朱先生表示，開發(fā)商的解釋與當(dāng)初給業(yè)主的承諾并不相符。在該樓盤售樓書中標(biāo)明，該小區(qū)會有一處會所，供業(yè)主健身、休閑所用。售樓書上還寫明，會所的面積有15000平方米，而現(xiàn)在即使是賓館的總面積也不過10000余平方米，其中健身的場所更不足6000平方米。

朱先生還說，他曾到該賓館的游泳池消費過，游一次泳要50元，而附近的一家游泳館只需要20元。此外，該賓館的游泳池只是一個25米長的小游泳池，小區(qū)里有1600多戶，這么小的健身場所，根本無法滿足小區(qū)業(yè)主的需求。

·相關(guān)法規(guī)·

《商品房購賣合同糾紛司法解釋》中規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，即使沒有寫入商品房購賣合同，但是對商品房購賣以及價格造成重大影響的，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，購賣雙方如果違反，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

該建設(shè)項目是開發(fā)商通過出讓的方式取得的國有土地使用權(quán)，而其中的會所，土地性質(zhì)也為“綜合用地”，開發(fā)商擁有該塊土地的全部權(quán)屬，可以自己持有，也有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，該樓盤會所實際面積不到10000平方米，與售樓書上標(biāo)明的數(shù)字相差甚遠(yuǎn)。開發(fā)商的這種行為實際上違反了《商品房購賣合同糾紛司法解釋》，根據(jù)該項法規(guī)，該樓盤的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

車位只售不租開發(fā)商說了算

廣州某公司所屬商住樓建有連片整體地下車庫，共計80個機動車位。因為公司總部即將搬遷新址，去年年底，該樓盤開發(fā)商準(zhǔn)備將機動車位分批賣出。

開發(fā)商以平均每車位20萬元的單價，賣掉了其中的40多個車位，剩下車位還沒有人購購，部分業(yè)主提出租賃要求，被開發(fā)商拒絕。一星期后，業(yè)主與開發(fā)商就地下車庫權(quán)屬問題發(fā)生爭執(zhí)，近百名業(yè)主聚集在地下停車庫門口，還與樓盤保安發(fā)生沖突。

業(yè)主蔣先生認(rèn)為，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同中沒有規(guī)定地下車庫的產(chǎn)權(quán)，且開發(fā)商沒有提供單獨交納該車庫土地出讓金的證明。地下車庫是小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

但開發(fā)商則認(rèn)為，地下車庫屬于單獨立項和規(guī)劃，并沒有計入業(yè)主公攤面積。開發(fā)商在修建車庫時是單獨投資，屬于車庫的受益人，樓盤地下車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸其所有，且該開發(fā)商還持有地下車庫的預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)證。

·相關(guān)法規(guī)·

根據(jù)《物權(quán)法（草案）》相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商對其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行了初始登記，取得了房地產(chǎn)項目的房屋所有權(quán)證書，該證書中含有地下車庫，則開發(fā)商享有地下車庫的所有權(quán)。此外，開發(fā)商針對該房地產(chǎn)項目所取得的有關(guān)部門的立項、規(guī)劃等批復(fù)文件以及各類建筑許可文件，都可以佐證開發(fā)商對地下車庫享有權(quán)利。

不過，建設(shè)單位如何證明地下車庫產(chǎn)權(quán)歸自己所有，相關(guān)法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，這正是此類案例屢屢出現(xiàn)的原因。按照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，建設(shè)許可文件以及初始登記肯定都在開發(fā)商的名下，如果采取這種方式確認(rèn)地下車庫的產(chǎn)權(quán)，車庫都會歸開發(fā)商所有。這實際上還是沒有解決住宅樓在出賣后，其地下車庫的產(chǎn)權(quán)是否也意味著一同出賣的問題。(記者　朱大尉)