購(gòu)房會(huì)員卡、誠(chéng)意金……很多有過(guò)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的人對(duì)這些稱謂一定不陌生，在業(yè)內(nèi)它們有一個(gè)通俗的稱謂，叫排號(hào)費(fèi)。事實(shí)上，關(guān)于在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，開發(fā)商收取排號(hào)費(fèi)，國(guó)家早就明令禁止。然而，實(shí)際情況卻是屢禁不止，不斷有開發(fā)商置國(guó)家法律三令五申于不顧。近日，王小姐，便親歷了開發(fā)商一手策劃的“排號(hào)費(fèi)重圍”——

王小姐，26歲，屬典型的CBD白領(lǐng)。收入頗豐的她，不再滿足住在周邊租來(lái)的公寓里，想有一個(gè)真正屬于自己的窩。經(jīng)朋友介紹，她了解到北京東部某小戶型項(xiàng)目比較符合自己的需求。但只因該項(xiàng)目現(xiàn)如今正處在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，需交納10000元的排號(hào)費(fèi)，使她心中產(chǎn)生疑惑。

[時(shí)間：8∶30] [心情：★★★★★]

萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)套牢購(gòu)房人

10月30日清晨，在**1號(hào)線大望路站，記者看到了一身運(yùn)動(dòng)裝扮的她，看起來(lái)頗有些颯爽英姿的感覺。從言談之中，可以看出王小姐乃豪爽之人。她解釋，之所以選擇坐**過(guò)去，是因?yàn)閺乃幕菡境鰜?lái)，離那個(gè)項(xiàng)目就很近了。

通過(guò)聊天，記者了解到，較近幾天該項(xiàng)目正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，所以，欲購(gòu)此處房屋的人，必須先拿10000元現(xiàn)金到售樓處排號(hào)，而王小姐也正是為交排號(hào)費(fèi)而來(lái)。聊著聊著，四惠站很快就到了。依照售樓小姐的描述，出了**打個(gè)車很快便到。然而，我們所遇到的出租司機(jī)似乎對(duì)項(xiàng)目所在位置并不十分清楚，左繞右繞，大約過(guò)了十幾時(shí)辰后，才到達(dá)目的地。

下車時(shí)，已經(jīng)是上午10∶30。在售樓處前，王小姐臉上露出絲絲微笑?；蛟S她正在為交了錢之后便將擁有自己的房屋而心花怒放吧。此時(shí)，周邊的一切似乎都非常美好，習(xí)習(xí)涼風(fēng)在秋陽(yáng)的高照下，變得溫暖起來(lái)；被風(fēng)吹起的塵土，在秋陽(yáng)下舞動(dòng)……

進(jìn)入售樓處，發(fā)現(xiàn)來(lái)看房的人還真不少。有的在聽售樓小姐介紹沙盤，有的坐在一旁的沙發(fā)上向售樓小姐咨詢什么，還有的則正在一個(gè)屋子的門前排隊(duì)。幾時(shí)辰之后，與王小姐約好的售樓人員終于出現(xiàn)，她態(tài)度和藹地介紹，這兩天只是交排號(hào)費(fèi)，11月6日和13日現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。

記者隨即問(wèn)道，“交排號(hào)費(fèi)，是國(guó)家明令禁止的。為什么還要如此操作？”

“只要沒人舉報(bào)，就沒關(guān)系?！睂?duì)方回答。（非說(shuō)不可：從開發(fā)商的僥幸心理可以窺見其對(duì)國(guó)家法律的視若無(wú)睹。那么，對(duì)于購(gòu)家而言，心里應(yīng)該明白，此項(xiàng)交易必然存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。）

“那交了排號(hào)費(fèi)，就一定能購(gòu)到房嗎？”記者追問(wèn)。

該售樓小姐回答說(shuō)，“不一定。這只是排號(hào)，而搖號(hào)的當(dāng)天，方能決定誰(shuí)有房屋的購(gòu)購(gòu)權(quán)。搖到誰(shuí)就是誰(shuí)?！?p>聽完此言，王小姐頓覺不解，忙問(wèn)道：“我交了這10000元排號(hào)費(fèi)，也未必能購(gòu)得到房？”那位售樓小姐隨即解釋，“如果到搖號(hào)時(shí)，您沒有被搖到，排號(hào)費(fèi)還退給您”。王小姐又問(wèn)，“那我購(gòu)到房的機(jī)率有多大？”對(duì)方回答說(shuō)，“從認(rèn)購(gòu)的情況來(lái)看，人們似乎更喜歡躍層，所以，您購(gòu)購(gòu)躍層的機(jī)率約在10％左右，而購(gòu)購(gòu)平層的機(jī)率大約有50％?！保ǚ钦f(shuō)不可：收取排號(hào)費(fèi)，對(duì)于前期急需資金的開發(fā)商而言，實(shí)際上是一種變相的融資。但作為購(gòu)房人來(lái)講，必須清楚地了解：一、如果沒有搖到號(hào)，排號(hào)費(fèi)該如何退？多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退？二、如果搖到了號(hào)，排號(hào)費(fèi)又將做何用途？是原額退還？還是充到頭付款里面？）

這時(shí)，王小姐已有些哭笑不得的感覺。但由于對(duì)此房屋心儀已久，所以，猶豫片刻之后，還是決定交排號(hào)費(fèi)。

在記者的提醒下，王小姐在排隊(duì)等候的同時(shí)，問(wèn)售樓小姐目前該項(xiàng)目是否具有《商品房預(yù)售許可證》。對(duì)方很干脆地回答說(shuō)，“有。我們的預(yù)售證在10月19日就已經(jīng)拿到?！倍?dāng)王小姐要求看一下時(shí)，對(duì)方卻說(shuō)，“預(yù)售許可證被鎖著，因?yàn)榻裉鞂I(yè)都不在，所以看不了。” （非說(shuō)不可：明眼人誰(shuí)都會(huì)看出，售樓人員的說(shuō)辭，很有可能意味著該項(xiàng)目還未取得預(yù)售許可證。所以，購(gòu)家在未看到預(yù)售許可證之前，不應(yīng)急于交納排號(hào)費(fèi)。）

專家馬后炮

開發(fā)商過(guò)度炒作有違誠(chéng)信原則

目前，很多開發(fā)企業(yè)采用會(huì)員制、提前放號(hào)等手段過(guò)度炒作，嚴(yán)格意義上講，這對(duì)消費(fèi)者是一種欺詐行為，不符合誠(chéng)實(shí)信用的法律原則，屬于合同法規(guī)定的締約過(guò)失范疇。根據(jù)《合同法》規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，提供虛假情況，或有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則行為，并給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。在合同商洽過(guò)程中，盡管雙方?jīng)]有簽訂合同，如果出現(xiàn)上述情況，購(gòu)受人也可以請(qǐng)求開發(fā)商賠償，當(dāng)然，賠償?shù)囊苍S僅是車馬費(fèi)等費(fèi)用。從另一方面講，過(guò)度炒作對(duì)開發(fā)企業(yè)也未必是一件好事。

購(gòu)房人擁有知情權(quán)

作為消費(fèi)者，購(gòu)房人擁有在完全了解房屋所有狀況以及交易價(jià)格前提下的選擇權(quán)。消費(fèi)者也只有獲得了充分、準(zhǔn)確的信息，才能作出理性的選擇。

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)屬違法行為

《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，預(yù)售房屋實(shí)行行政許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有取得房屋預(yù)售許可證的不允許銷售。建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》更對(duì)房屋預(yù)售進(jìn)行了規(guī)范。開發(fā)商以銷售為目的進(jìn)行的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、會(huì)員制等，都是違反城市房地產(chǎn)管理法的行為。

另外，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)講，如果沒有預(yù)售許可，雙方簽訂的合同無(wú)效，開發(fā)商可以不受合同約束，在正式開盤時(shí)提價(jià)或者修改規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。并且，未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目還存在無(wú)法建設(shè)或延期交付的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地的嚴(yán)格管理，已經(jīng)有未按照規(guī)劃開發(fā)的土地被收回的先例。所以，若購(gòu)購(gòu)者決定購(gòu)購(gòu)沒有預(yù)售許可證的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)以及開發(fā)項(xiàng)目的其他準(zhǔn)備情況進(jìn)行全面考察。對(duì)于上述案例中開發(fā)商借故未出示預(yù)售許可證的情況，購(gòu)家應(yīng)在確定其已經(jīng)取得預(yù)售許可資格的前提下，再審慎作出抉擇，以免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

[時(shí)間∶11∶30] [心情：★★★★]

“迷你”戶型，愛恨交織

王小姐交完排號(hào)費(fèi)，已經(jīng)是上午11∶30。這時(shí)，售樓小姐說(shuō)，“我?guī)銈內(nèi)タ匆幌聵影彘g”。

在她的下，我們進(jìn)入了樣板區(qū)。頭先印入眼簾的是一個(gè)北向40平方米的戶型（平層），房間還算規(guī)整，布局亦比較合理，幾乎每個(gè)空間都得到了有效利用，可以說(shuō)“麻雀雖小，五臟俱全?！辈⑶?，3.1米的層高亦頗具吸引力。這委實(shí)令王小姐欣慰不少。

之后，我們又看了一個(gè)南向60平方米的Loft戶型。根據(jù)售樓小姐的介紹，由于該戶型的挑空高6.2米，所以，可以做成閣樓的形式。而且，在交房時(shí)中間的隔板都是做好的。誠(chéng)然，這樣一來(lái)，居室的功能分區(qū)更加明確，樓下做起居室，樓上當(dāng)臥室。看起來(lái)，這套房亦頗讓王小姐心動(dòng)。

看完了戶型，王小姐要求售樓人員算一筆賬?？磧商追课莞髯缘目們r(jià)為多少。按該項(xiàng)目目前對(duì)外公示的均價(jià)6800/平方米計(jì)算，40平方米的房屋總價(jià)是27.2萬(wàn)。按7成20年的貸款計(jì)算，需交頭付款為82000元，月供為1307元；而60平方米的房屋，均價(jià)9600元/平方米，總價(jià)逾58萬(wàn)元。

相形之下，王小姐似乎更衷情40平方米的戶型。不僅因?yàn)榭們r(jià)低，同時(shí)也因?yàn)樗叵肫饎偟绞蹣翘帟r(shí)，售樓小姐所說(shuō)的話——“平層購(gòu)購(gòu)的機(jī)率50％，躍層估計(jì)只有10％”。（非說(shuō)不可：事實(shí)上，售樓小姐所言極有可能是開發(fā)商的“銷控”。即有意造成熱銷假象，為后期的提價(jià)作鋪墊。同時(shí)，也有可能是為了后期銷售“樓花”作準(zhǔn)備。比如，先是總價(jià)較高的躍層戶型“滯銷”，之后再打電話給欲購(gòu)而不得的客戶，說(shuō)某某躍層戶型的客戶要轉(zhuǎn)讓房屋，勸欲購(gòu)客戶私下向原購(gòu)購(gòu)的客戶“意思意思”。而實(shí)際上，原購(gòu)購(gòu)客戶，往往都是“自己人”或開發(fā)商找的托兒。）

算完賬之后，售樓小姐拿出一張建筑的平面圖，遞給王小姐。并指著圖上朝北的方向，告訴王小姐40平方米戶型所在的位置?？吹綀D，王小姐便大發(fā)感慨，“看起來(lái)密密麻麻的?！睂?duì)方說(shuō)，“小戶型項(xiàng)目都這樣，是建筑結(jié)構(gòu)比較緊湊的緣故?！?p>隨后的事則更讓王小姐驚訝，她數(shù)了一下圖中所示的電梯間，共有四個(gè)，即8部電梯。而一層有48戶，這就意味著未來(lái)每層6個(gè)住戶共用一部電梯，而整棟樓總共20多層，其擁擠程度，可想而知。 這令“定”完戶型之后的頗為興奮的王小姐，心中涼了半截。（非說(shuō)不可：電梯的數(shù)量和戶數(shù)的合理配比，是保障生活品質(zhì)的重要因素。除此之外，王小姐“定”的戶型，實(shí)際上只是一廂情愿。因?yàn)?，按照開發(fā)商的游戲規(guī)則，王小姐在未來(lái)是否能購(gòu)得到房？購(gòu)得是什么樣的房？一切還都是未知數(shù)。）

專家馬后炮

購(gòu)房前期務(wù)必了解房屋的基本結(jié)構(gòu)

房屋結(jié)構(gòu)是決定房屋質(zhì)量好壞的重要組成部分，在簽訂購(gòu)賣合同前，購(gòu)受人務(wù)必了解房屋的基本結(jié)構(gòu)，在簽訂合同時(shí)，房屋的結(jié)構(gòu)和平面圖應(yīng)當(dāng)作為合同的附件。必要時(shí)購(gòu)受人可以要求查閱規(guī)劃管理機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案，或者到規(guī)劃管理機(jī)關(guān)調(diào)查。

經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案不能變更

開發(fā)商如果對(duì)設(shè)計(jì)文件的任何變更均應(yīng)通過(guò)原設(shè)計(jì)單位和規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。但是，在實(shí)踐中開發(fā)企業(yè)擅自修改規(guī)劃的事件屢見不鮮，對(duì)此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)予以重視。如果開發(fā)企業(yè)擅自改變規(guī)劃，或者擅自給房屋夾層，會(huì)給房屋帶來(lái)安全隱患，“購(gòu)一層得兩層”是很危險(xiǎn)的。所以，就上述案例而言，購(gòu)家應(yīng)了解其躍層結(jié)構(gòu)是在原先規(guī)劃中已經(jīng)確定的，還是開發(fā)商更改了原先的設(shè)計(jì)方案。

包干制收費(fèi)可能導(dǎo)致業(yè)主多付物業(yè)費(fèi)

北京目前銷售房屋是按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，房屋售價(jià)與公攤沒有直接的聯(lián)系。在此前提下，公共建筑面積越大，生活也就越舒適。但是，物業(yè)費(fèi)交納是按照建筑面積計(jì)算的，如果采用包干制收費(fèi)，可能要多付物業(yè)管理費(fèi)。

購(gòu)家量力而行，選擇房屋的舒適程度

電梯的多少和房屋造價(jià)相關(guān)，一般來(lái)講，開發(fā)商的設(shè)計(jì)應(yīng)能夠達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但是房屋的價(jià)格與性能的比率是不可改變的規(guī)律。購(gòu)房者在選房時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的購(gòu)購(gòu)能力確定房屋的配套程度與舒適度。

[時(shí)間：13∶00] [心情：★★★]

緊臨四環(huán)，未來(lái)可能遭遇噪音干擾

走出售樓處，已經(jīng)是下午1∶00?？吹脚c售樓處一路之隔的小飯店，記者和王小姐對(duì)視一笑，便照直走去?？磥?lái)肚子在唱空城計(jì)的不只一人。街上的塵土依然在風(fēng)中舞動(dòng)，但卻沒來(lái)時(shí)那么美妙，而是有種催人離去的感覺。

在周邊這個(gè)為數(shù)不多的小飯店中，記者與王小姐二人一邊打著牙祭，一邊回想著此次購(gòu)房過(guò)程中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。正當(dāng)想的入神之時(shí)，緊臨的四環(huán)路川流不息、車來(lái)車往的景象，打破了這份沉寂?！?

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