剛需購搶手盤受挫 付款比例成購房“門檻”——

　　購房人：

　　“高頭付”、“全款”可優(yōu)先選房

　　個別熱銷盤“以錢取人”篩客戶

　　進入新年以來“京11條”等調(diào)控組合拳頻繁出臺讓樓市進入一種“草木皆兵”的微妙狀態(tài)，經(jīng)歷了去年下半年“房荒”的王先生原本以為在此節(jié)點購房，選擇性余地會加大，但讓他意想不到的是，如今要想購上心儀的房子依然不是一件容易的事。

　　王先生早早就看上了位于東部的某知名大盤，去年該項目一期開盤時王先生就參加了搖號，卻未能搖中。從開發(fā)商那里了解到該項目二期擬定在今年3、4月份開盤，對該樓盤綜合品質(zhì)相當滿意的王先生便把希望寄托在了二期上，就此苦等。“2月份的時候接到開發(fā)商發(fā)來的短信，告知項目二期開始排號，需要10萬元個人存款證明書即可按照先后順序排號選房。”王先生表示，他接到短信后時間趕到售樓處詢問辦理，結(jié)果了解到的情況卻讓他對能否購上該樓盤更加惴惴不安。

　　銷售人員告訴王先生，該項目二期開盤將不再進行搖號選房，而是采用排號選房的方式，共分為A、B、C三種。A類為全額付款的排號，B類是50%以上頭付的排號，C類為50%以下的排號方式。屆時，A類將優(yōu)先選房，A類購房者選完后才輪到B類購房者選房，以此類推，較后為C類。

　　本來還預(yù)算頭付兩成的王先生一聽說這樣的規(guī)則，猶豫再三較終還是選擇按照50%以上頭付參加排號?！岸陂_盤均價預(yù)計在16000-18000元/平方米左右，要一次性付全款的話按較小的戶型算總價也得一百五、六十萬，已經(jīng)遠遠超出了我的經(jīng)濟能力?！蓖跸壬硎荆幢闶穷^付款50%以上對他而言也已經(jīng)是極限了。

　　“即便這樣還不一定能選上房，銷售人員告訴我，排號的消息從放出來到今年，一次性付全款的已經(jīng)排到近150多號，和我一樣選擇頭付50%以上的有300多人。這次二期開盤所放出的房源總共也就300多套，交了排號費的人就有800多人，能挑到我心儀的戶型機會更是微乎其微。”王先生苦惱地表示。

　　無獨有偶，位于東南四環(huán)附近的某商住公寓項目從年初開盤以來就一直執(zhí)行著這樣一條硬性“規(guī)定”—— 只接受一次性付全款的購房客戶，總價在75-130萬元/套之間的頭批房源共450套，目前僅剩100套左右?！百彿咳巳恳笫且淮涡愿犊??！北緢笾码娫擁椖吭儐枙r，得到銷售員十分肯定的答復(fù)，而據(jù)了解，該項目已經(jīng)“爛尾”多年，目前僅剩不到40年產(chǎn)權(quán)。此外，位于朝青板塊的某待開盤商住項目主打精裝修超小戶型，產(chǎn)權(quán)僅剩30年，雖然價格還未較終公布，但是開發(fā)商也已經(jīng)定下了“必須全款購購”的“鐵律”。

　　開發(fā)商：

　　大打政策“擦邊球”

　　只為保證穩(wěn)定資金鏈

　　對于眼下部分項目按照付款“成數(shù)”決定排號選房“次序”的銷售方式，本報在咨詢北京市住建委時一位負責人表示，“有錢者得”、“高頭付優(yōu)先”這樣的銷售方式此前并不多見，由于沒有相關(guān)法規(guī)進行限制，因此也還不能就此界定為“違規(guī)”。

　　“現(xiàn)在銀行信貸都收得很緊，不管是個人房貸還是針對開發(fā)商的開發(fā)貸、土地出讓金控制要求都很嚴格，開發(fā)商也是急于掌握更多的現(xiàn)金流，手里有錢心中不慌。畢竟資金鏈太過吃緊的話會對整個項目的運轉(zhuǎn)產(chǎn)生系列連鎖影響。所以在客戶積累量比較大的情況下，要求全款或者高頭付也是開發(fā)商比較愿意采用的方式。試問購購任何一件商品，商家恐怕都愿意顧客一次性付款?！蹦巢辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商表示。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，按照一般的流程，銀行必須等到項目封頂才能發(fā)放按揭貸款，從開盤到封頂，這一時間段大概在6-9各月之間，此前如果是按揭貸款，開發(fā)商在項目封頂之前只能拿到購房者的頭付款。從開發(fā)商的角度看，一次性付款購房，對項目現(xiàn)金流的重要性不言而喻。

　　而上文提到的東五環(huán)項目相關(guān)負責人私下透露，由于目前在樓盤排號的客戶已經(jīng)遠超該項目能提供的房源，如按照以往搖號的方式依然會有很多人選不上房，開發(fā)商也是希望通過這種方式進行篩選，讓更多實力型購家在此聚集，為后期銷售制造更熱烈的氛圍。同時，他也承認，“一次性付款與按揭貸款相比，前者縮短了現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，而按揭貸款各個環(huán)節(jié)需要開發(fā)商去配合，增加了不少的工作量。”

　　專家：

　　利用心理吊胃口

　　此種方式不值得提倡

　　“對那些經(jīng)濟實力相對有限的普通購房者而言，動輒上百萬的全款或者高頭付壓力巨大，的確有失公允。”北京易居房地產(chǎn)研究院副院長牟增彬接受采訪時表示，這樣的操作手法，實際上是開發(fā)商在打政策的擦邊球，從目前了解的信息看并不違規(guī)，不過可以變相地掌控市場的動向。而且意圖也很明顯，就是為了加快資金的回籠。

　　采訪中多位行業(yè)人士均表示，“頭付高者得”的排號、購房方式眼下正逐漸成為一些熱銷項目開發(fā)商樂于采用的銷售手段。頭先不排除由于目前房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，下半年的樓市存在變數(shù)，開發(fā)商通過改變銷售方式，加快資金回流，防范風險的考慮。但是也很容易給人留下“以錢取人”、“嫌貧愛富”的不良印象，并不值得提倡。而個別項目在很大程度上也是在利用心理，制造熱銷場面吊足購房人，因此在選擇此類項目時，專家也告誡購房人還是應(yīng)該睜大眼睛，量力而行，避免因負擔過重為今后生活帶來壓力。

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