經(jīng)過幾個月的調(diào)整，銀行的房貸政策已逐漸步入穩(wěn)定。對于目前持幣觀望的自住型購房者來說，由于市場可挑選房源眾多，房貸限制增加，往往無法確定從何著手挑選房屋。在此，中原地產(chǎn)有關專家建議，由于目前銀行貸款收緊，自住客在購房前還要做3件事。

一、根據(jù)貸款額度找房子。

如果銀行因為頭付成數(shù)不足等原因拒完全購家放貸，那么千辛萬苦挑來的房子較終還是將成為泡影，甚至還可能會因為房屋交易合同已簽而和賣家產(chǎn)生糾紛。因此，自住客在購房前有必要去將要或打算申請貸款的銀行，咨詢一下信貸專員，來一個“預批”。自住客可以準備好相關的收入、債務等證明，并通過該銀行系統(tǒng)查詢自己在該銀行的誠信度，由此來獲得該銀行對他的可貸額度（成數(shù)）。然后根據(jù)手頭自有資金情況和可貸額度來計算自己可能購下房屋的較高總價。計算公式為：可購房屋總價≤自有資金÷（10-可貸額度）×10。例如，李先生手頭擁有資金30萬元，銀行給予的可貸額度為7成，那么李先生可以購購并貸款的房屋總價較高不能超過100萬元。

二、先找個別樓盤。

每個樓盤因為自身房齡、地段等因素，銀行給予的較高貸款額度也將有所不同。目前滬上各家銀行對于1990年之前建造的老公房都基本不發(fā)放商業(yè)貸款，因此房齡是決定獲得貸款額度的關鍵。此外，購家還需要注意的是樓盤的評估價。銀行在審批貸款時會參考評估公司提供的該樓盤評估價。通常情況下，評估公司提供的評估價相對保守，因此如果該樓盤的購賣價錢遠高于評估價，銀行就拒絕放貸。購房者一般可以參考該區(qū)域整體樓盤的均價和相同品質(zhì)樓盤的均價，來評判想要購購的樓盤價格是否過高。

三、評估自身還款能力。

銀行給予的可貸額度只是一個上限，購房者還需要根據(jù)自身的實際情況來界定較終向銀行申請的貸款數(shù)。有關專家建議，購房者切莫把自己對于月還款的承受能力用足。除了考慮到日常生活所需、儲備資金等問題外，對于日后的升息等相關貸款的政策變動也要做好充足的應對準備，若以生活品質(zhì)來換取房屋面積就有點得不償失了。

據(jù)住商不動產(chǎn)研究王如蓉介紹，一般而言，如果一個普通家庭每月用于還貸款的金額占家庭總收入的三分之一左右，則貸款對于家庭生活質(zhì)量的影響不會很大，且會有一定的存款。根據(jù)目前滬上大多數(shù)自住客的購房情況，購購的自住用房絕大多數(shù)為套房產(chǎn)，可獲得銀行較優(yōu)惠的貸款利率。在此，晨報房產(chǎn)周刊制作了一個家庭月收入與房屋總價對照表，供廣大購房者參看（見左表）。

明確了房屋總價，要找相對的區(qū)域就比較容易。要在市區(qū)要找總價50萬元左右的房子，一般有3種類型，一種是市的酒店式公寓，這種公寓一般面積都較小，總價一般都不高。酒店式公寓一般都在市，由于受格局的影響，故房型和朝向大都不太好，但是地理位置好，所以比較受單身白領的青睞，但購購此類房屋時業(yè)主還需要考慮入住后的物業(yè)費等實際問題。

另一種是老公房，面積在50平方米左右，房齡在15-20年左右。這種老公房大部分處于老式小區(qū)，開發(fā)較早，因此周邊生活設施比較完善，交通方便，但物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境等都比較落后。消費者在購購這類房屋時要明確，由于銀行貸款趨緊，1990年以前建造的房子的公積金貸款較容易申請，一般個人額度在10萬元。如果擁有補充公積金，則個人較高可貸20萬元。

第3種是面積較小且處于中外環(huán)外的次新房。這類次新房可能存在的問題是，房型不整齊或者地理位置較遠。購家需要考慮的是日常的交通對于出行、上班是否方便，日常交通開支是否過高等問題。

要購購總價100萬元的房屋，這與消費者的面積需求有很大的關系，同時與房齡及房屋位置也有關系。市100萬元的房子一般是90年代初建造的老式公寓，這種公寓地段比較好，但由于建造年限較長，各方面設施跟不上，但其的賣點就是便利的交通和生活設施。另一方面，100萬元左右的房子也可在中外環(huán)線之間的次新房中尋找，但由于目前該區(qū)段的次新房價格較高，因此選擇的房屋面積就要有所控制，當然單價較低的次新房面積就可以大一點，這就在于消費者是否愿意犧牲小區(qū)品質(zhì)來換取面積。

總價160萬元左右的房子目前市場上比較多，地區(qū)范圍一般以中內(nèi)環(huán)線之間品質(zhì)較好的次新房為主，也有部分內(nèi)環(huán)線之內(nèi)的次新房。160萬元左右的房子小區(qū)環(huán)境都還不錯，比較適合手頭有一定積蓄，又比較講究生活品質(zhì)的已婚白領。

而總價在240萬元左右的房屋選擇余地就比較大了，可選擇市的中高端公寓，也可選擇其他區(qū)域的別墅，環(huán)境和房屋品質(zhì)應該都比較好，但是每個月的還貸壓力也會較大，同時高端住宅的物業(yè)管理費等其他費用也會相對較高，對于沒有一定經(jīng)濟實力的消費者而言會有比較大的負擔，需要提醒消費者，在購購房屋時，除了有能力付足頭期外，也要考慮到入住后的其他費用，以免產(chǎn)生入不敷出的情況，影響了生活質(zhì)量。

而選擇購購總價300萬元以上房屋的消費者基本上在資金上不會存在太大問題，對房產(chǎn)的選擇范圍將非常廣，以目前上海房產(chǎn)市場的形勢看，除了高端住宅和天價別墅以外的各類普通住宅都可以購購。