分兩條線來說明這個(gè)問題,一類是投資型房東,另一類是自住房或非初始投資二手房東.

　　投資型房東的二手房:

　　出貨的關(guān)鍵來自于市場(chǎng)的壓力與還貸的壓力,回報(bào)無(wú)法持續(xù).包括市場(chǎng)觀望導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格下降,相應(yīng)的降低了二手房的起步價(jià),而從緊的金融管制導(dǎo)致還貸壓力大增,貫穿其中的博弈是:

　　一，房?jī)r(jià)真跌還是假跌：字面上理解是在跌，真跌，能否蔓延，拭目以待。按道理政府既然不愿意出現(xiàn)大跌，自然行政干預(yù)存在可能。政府還保留了一手，就是加息周期。

　　二，房?jī)r(jià)下跌是個(gè)案還是普跌：有一點(diǎn)可以判定，普跌時(shí)也就是政府救市之始。

　　三，拉鋸階段出貨要求：時(shí)間速度還是賺頭，取決于以下類人群的分析判斷。

　　四，保有價(jià)值取決于資金鏈還是回報(bào)彈性：一旦沒有資金壓力而回報(bào)出現(xiàn)復(fù)蘇，就不存在人們寄望的二手房購(gòu)購(gòu)較佳時(shí)機(jī)之說。

　　顯然，可以做出理想的判斷，那就是主流投資客不會(huì)將前幾年的心血進(jìn)行相對(duì)性虧損出售，固然一套售價(jià)過萬(wàn)的房子，購(gòu)入價(jià)僅幾千元，但價(jià)差畢竟為市場(chǎng)所承認(rèn)，除非萬(wàn)不得已，誰(shuí)也不會(huì)用兩位數(shù)的虧絀來獲得逃生之路，因?yàn)橥顿Y客與開發(fā)商不同，投資客無(wú)所謂生死，只所謂多少。

　　再看看自住房或非初始投資二手房東的二手房：

　　大約分這么兩類，

　　一類是購(gòu)購(gòu)力型價(jià)格型房東，本身就只有一套或兩套房子，動(dòng)用了積蓄，無(wú)法從市場(chǎng)中套利，只能享受數(shù)字上的快感，這類房東出手二手房，面臨著是否可以從新房市場(chǎng)獲得舒適型新居，成本與回收現(xiàn)金是否等同；即使出貨獲得的現(xiàn)金用以在新房市場(chǎng)可以實(shí)現(xiàn)舒適居住目標(biāo)，也還面臨著對(duì)未來市場(chǎng)走向的一個(gè)判斷，也就是他們不會(huì)拿自己積蓄換來的東西，象投資客那樣，可多可少，盡快轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄兛梢猿钟?，也可以合適出貨后延遲再消費(fèi)行為。也就是說這類緊湊型的房東，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)出現(xiàn)輿論性拐點(diǎn)或真出現(xiàn)假大空而迅速出貨，因此從這類房東手上想淘得理想的二手房源難上加難。

　　另一類是非初始投資二手房東，這是指因?yàn)楦魇皆?，如九六年的灰色收入釋放，如零三年的?cái)產(chǎn)性收入整理，如近期的物權(quán)立法，都導(dǎo)致許多人們將積蓄轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)持有，動(dòng)機(jī)并不是為了吃利差，而是在通脹影響下不得已而為之，恰好市場(chǎng)變化讓他們成為了投資勝利者，相當(dāng)于一個(gè)成功的被動(dòng)投資客，這些人手中所持有的房子不下三套及以上，面臨著出貨的選擇，也面臨著少賺與多賺還是逃離風(fēng)險(xiǎn)是非之地的選擇。

　　我們可以從這些人的購(gòu)房收益來源分析，一般都是較少負(fù)債購(gòu)房，即使是負(fù)債購(gòu)房，以他們獲得購(gòu)房資金來源的忐忑，慎重，仔細(xì)分析來看，他們都會(huì)將未來的可能變化考慮進(jìn)來，銀根緊縮，貨幣從緊，房貸新政無(wú)法影響到這類人群的決策行為。先進(jìn)可能左右其出貨決策的是：一是應(yīng)急性開支，如出國(guó)定居或生意方面的救急；二是換購(gòu)，這些人早期都屬于有房戶，吃到了國(guó)家住房福利分配的紅利，可能將手中的政策性福利房出手置換成舒適房以做儲(chǔ)備型投資；三是預(yù)期非?？粗詷鞘?，緊急出貨以讓自己的積蓄與投資至少保值。

　　所以綜合分析，能導(dǎo)致出現(xiàn)二手房較佳購(gòu)購(gòu)時(shí)機(jī)的出現(xiàn)，先進(jìn)的因素就是認(rèn)定樓市持續(xù)下跌，從資產(chǎn)保有，保值，投資少賺，緩解資金支出壓力，躲避政策性金融管制等方面來促進(jìn)出貨。而上面的分析說明，這類人僅僅包括有還貸壓力的那類純投資客，以及認(rèn)定樓市由盛而衷的非初始投資客，有多少量呢，能否支持二手房市場(chǎng)？

　　還不要忘記，建設(shè)部明確表態(tài)，不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)急劇下跌，他們會(huì)袖手旁觀嗎？

　　與不要忘記，百年未遇的盛會(huì)即將召開，出租固然短暫，但回報(bào)卻是大大的，只要不是面臨困境，如多套按揭供款，如無(wú)法認(rèn)識(shí)樓市重歸正道，一般投資客也好，非初始投資客也罷，均不會(huì)盲目選擇出貨，因?yàn)閷?duì)投資性房產(chǎn)而言，過了去年十一月，就再?zèng)]有太過緊張的出貨時(shí)機(jī)了！

　　所以，不要輕信，當(dāng)前完全不是二手房較佳購(gòu)購(gòu)時(shí)機(jī)。

　　奧運(yùn)后呢？也許我們可以賭一賭，一旦持續(xù)高漲的CPI得到控制，一旦個(gè)案降價(jià)蔓延到普跌，劇跌，一旦金融緊縮導(dǎo)致開發(fā)商地震級(jí)別過大，生死面過寬，也許上面提及的部分措施會(huì)出臺(tái)，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)短暫的不應(yīng)期，政策不管用的時(shí)候，就是你購(gòu)入二手房的較佳時(shí)機(jī)。

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