“CBD”這個概念，意味著繁華、密集、濃厚的商業(yè)氛圍，圍繞這個區(qū)域的項目也無不借CBD這張牌造勢。記者了解到，借“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，泛CBD區(qū)域?qū)⒂蠧BD傳奇、東恒時代二期等新項目推出，包括其他在售項目，小戶型產(chǎn)品的總建筑面積將達到200萬平方米左右。眾多項目“爭食CBD”概念，其市場前景到底如何？

小戶型“圍攻”CBD

2005年6月19日，總建筑面積80多萬平方米的沿海賽洛城以6800元/平方米的價格開盤，并請來皇馬助陣，吸引了眾多目光，而近期位于西大望路的CBD傳奇也即將入市，同時，東恒時代二期即將開盤，后現(xiàn)代城、珠江帝景、蘋果社區(qū)、青年匯等都在熱銷中。這些項目有一個共同特點，那就是都有較大體量的小戶型，或者直接以小戶型為主打產(chǎn)品，并且距離CBD不遠，都借“CBD”這張牌造勢。據(jù)了解，這些在售和即將入市的項目總體量達到200萬平方米左右，對CBD形成了“圍攻”之勢。

作為商務核心區(qū)，CBD的土地稀缺性越來越明顯，土地價值越來越高，到2005年，區(qū)可以開發(fā)利用的土地可謂鳳毛麟角，并且大都為寫字樓或商場，高端公寓供應量幾乎為零。這時，可以到市場流動的房產(chǎn)主要有兩類：一是開發(fā)商自己持有的物業(yè)，比如酒店式公寓；二是投資者用于出租的房子。但是這兩類產(chǎn)品的供應量畢竟有限，并且由于位于核心區(qū)，都價格不菲，那么，這些工作在CBD、生活在CBD的白領應該去哪里置業(yè)呢？答案就是泛CBD區(qū)域的小戶型產(chǎn)品。

出現(xiàn)小戶型“圍攻”CBD的現(xiàn)象并非偶然。北京世嘉行營銷策劃有限公司副總經(jīng)理龔宇明表示，CBD發(fā)達程度高，土地稀缺，價格高昂，其周邊自然就會發(fā)展起來，正如一句話所說：“發(fā)展了CBD，火了周邊?！?

圍繞著CBD，目前市場上已經(jīng)有很多大戶型的高端公寓和城市別墅類產(chǎn)品，而小戶型產(chǎn)品的發(fā)展則稍晚一些。比如在西大望路區(qū)域，就有樂成國際、珠江帝景、PEKINGHOUSE等高端項目，而目前還比較缺乏小戶型產(chǎn)品，北京中力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理鄔漢華表示，CBD傳奇定位于小戶型城市公寓就填補了這一市場空檔。同時，記者從其他幾個小戶型項目了解到，推出小戶型的初衷也都是尋找市場空白，面向在CBD工作、生活的白領。

“CBD蝸居一族”鐘情小戶型

業(yè)內(nèi)人士表示，白領在泛CBD區(qū)域置業(yè)有很多好處，他們年青、時尚、國際化，他們需要滿足自我空間的追求，需要較低的頭付門檻，也有的需要在置業(yè)時尋找一個過渡產(chǎn)品，而小戶型剛好滿足了他們這些需求。

趙小姐在四惠一家媒體工作，此前一直過著居無定所的租房生活，自從去年在西大望路購了套40多平方米的小一居之后，生活就變了一個樣。“小雖小，但至少有了一個屬于自己的私人空間，回到家可以換一種心情?！彼硎荆刻斓墓ぷ髅β?，節(jié)奏快，所以希望浪費在上下班的時間少一些，但尋找了一圈，發(fā)現(xiàn)附近的房租都不便宜，并且在租房過程中老是遇到各種麻煩，拿起計算器一算，發(fā)現(xiàn)如果購套小一居，每個月的月供也就相當于房租，籌齊頭付款，趙小姐就此過上了按揭購房的生活。

“既可以享受城市的繁華，又可以有自己的一方天空?！壁w小姐這樣形容自己居住在西大望路的感覺。她表示，較愛在下班之后與朋友去街上走走，或者去咖啡廳聊聊天，晚上回家再安安靜靜看會兒書。而如果住得太遠，這些都是享受不到的，而住在區(qū)倒也不太可能，一方面房價太高，另一方面亦無必要。

同時，趙小姐還是一個非常有投資意識的白領，她表示，再過幾年，自己有條件了就可以實現(xiàn)置業(yè)升級，目前的這套房子就拿來出租，以租養(yǎng)貸?！霸谂R近CBD的位置，租房的人多，周邊商務氛圍也很不錯，我很看好未來的?！?

通過采訪，記者發(fā)現(xiàn)，在泛CBD區(qū)域置業(yè)小戶型的客戶大都是年輕一族，而他們選擇這些項目的理由與趙小姐的大同小異。同時，在泛CBD區(qū)域購房的人群中還有很大一部分就是直接用于投資的。齊先生就是投資者的代表，他在CBD周邊購置了三處房產(chǎn)用于出租，目標群體為單身白領。除去月供、物業(yè)管理費等，這三套房產(chǎn)的租金每月能為自己凈賺3000元左右，所以對于未來的投資前景，他亦非?？春?。

CBD小戶型后市隱憂

眼前，泛CBD區(qū)域的小戶型在熱銷，不斷有新的小戶型在借“CBD”概念出牌，同時喜人；近到CBD的附屬區(qū)西大望路，遠到東四環(huán)外以及通州地區(qū)，小戶型銷售都取得了不錯的效果；同時，購房者也購得開心、住得開心，但有業(yè)內(nèi)人士指出，在看到眼前利好的同時，也應該仔細分析一下利好背后的隱憂：

， 集中放量會不會影響到房產(chǎn)價格。龔宇明表示，產(chǎn)品價格較容易受供求關(guān)系的影響，供大于求必然導致價格下跌。那么，在泛CBD區(qū)域小戶型放量的情況下，市場的真實需求到底有多大？如果供大于求，價格下降，必然拉低CBD的區(qū)域價值，對周邊的房產(chǎn)項目來說也是不利因素。

， 對于購房后再出租的投資者來說，目前這一區(qū)域的租金水平比較可觀。記者從鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司了解到，今年季度和季度泛CBD區(qū)域的普通住房租金都呈上漲趨勢，而二手公寓的租金卻呈小幅下降的趨勢，有的保持平穩(wěn)狀態(tài)(詳見表2)。

但是，作為投資者，在看到目前市場狀況的同時，還必須了解潛在的供應量，如果潛在供應小，對于現(xiàn)有的投資者來說是利好，如果潛在的同類產(chǎn)品供應很大，那么投資者的風險就會增加。從二手房購賣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，這一區(qū)域二手房的供需矛盾減弱(詳見表3)，如果供應繼續(xù)增加，投資者的風險也會同步增加。

一位長期從事經(jīng)紀行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，在出租市場上，同一區(qū)域不同檔次、不同品質(zhì)的新房租金相差較大，而隨著時間的推移，租金的區(qū)域特征越來越明顯，產(chǎn)品差異性越來越小，同一區(qū)域的房租水平相差不遠。泛CBD區(qū)域的投資者應好好考慮。同時，龔宇明表示，投資者較容易受政策影響，在政策不鼓勵投資和投機性購房的時候，更應該仔細考慮。在區(qū)域內(nèi)大量產(chǎn)品集中釋放時，區(qū)域交通問題也將更加凸顯。

第三，對于純自住的購房人來說，居住舒適度是他們頭先應考慮的問題，而如果投資者過多，項目的整體環(huán)境和品質(zhì)就比較難以保證，所以購房者在決定購購之前還應盡量多了解這些信息，為自己創(chuàng)造一個安全、舒適的環(huán)境。

　　　　　(作者：冷翠華)