在經(jīng)過春節(jié)短暫的修整之后，樓市又將迎來春季新盤上市新高潮，開發(fā)商的各種市場預熱活動現(xiàn)在也已全部展開。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，已于去年6月天津市房管局叫停的“先期預訂”、“內(nèi)部認購”等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變相的無證銷售商品房行為，如今又開始出現(xiàn)。

內(nèi)部認購變作咨詢

和去年禁令出臺前有所不同，目前市場中公開宣傳“內(nèi)部認購”的幾乎銷聲匿跡，一些開發(fā)商紛紛打起擦邊球，“內(nèi)部咨詢”成為新項目上市前較普遍的市場推廣名詞。

盡管很多售樓員表示其目前進行的“內(nèi)部咨詢”活動只是方便購房者提前了解自己的項目，并非是違規(guī)進行“內(nèi)部認購”，但記者卻發(fā)現(xiàn)，這些所謂的“內(nèi)部咨詢”有很多本質(zhì)上都是“內(nèi)部認購”的改頭換面：購房者交納數(shù)千至數(shù)萬元不等的費用，即可在項目未開盤銷售前選定自己中意的房屋，并享受一定的優(yōu)惠，如果購房者在開盤前不打算購購了，這些預訂費用還可退還。

主要目的提前造勢

開發(fā)商為何如此熱衷以“內(nèi)部認購”的形式推廣新項目呢？一些地產(chǎn)企業(yè)負責人表示，這主要是為了在新項目開盤前盡可能多地積累客戶。一般地產(chǎn)商開發(fā)一個樓盤都會經(jīng)歷前期準備、市場預熱、正式銷售、尾盤銷售四個階段，如今市場競爭越來越激烈，開發(fā)商都希望在項目正式銷售前能鎖定一部分有購購意向的客戶。只進行客戶登記對雙方都沒什么約束力，于是開發(fā)商便提出了“內(nèi)部認購”的營銷方式：購房者提前交一部分費用，開發(fā)商將購房者中意的房子預留下，待開盤后再簽訂正式合同。

戴德梁行研究顧問部經(jīng)理王紅認為，房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認購”的主要目的就是為了造勢，讓人覺得：房子已經(jīng)不多了，再不登記等開盤的時候想購也購不到了。王紅指出，一般房地產(chǎn)項目銷售，開發(fā)商的做法是推出預售房屋總量的一部分，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選較差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到較后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。開發(fā)商一般在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。另外，部分資金緊張的開發(fā)商也會借“內(nèi)部認購”的機會提前回款，加速資金周轉(zhuǎn)。

購房者苦衷一大堆

依據(jù)有關規(guī)定，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目未取得《商品房銷售許可證》之前，自行或委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，采取“放號”方式認(訂)購商品房或簽訂“認購卡”、“訂購卡”、“確認卡”、“派籌卡”等任何形式的認(訂)購協(xié)議，以及以任何名目向消費者收取包括“訂金”、“預訂金”、“誠意金”、“誠信金”等費用，都屬于違規(guī)銷售行為。

然而目前的現(xiàn)實是，每逢樓盤開始“內(nèi)部咨詢”時，售樓處總會人滿為患。購房者明知這種做法違背了有關規(guī)定，但仍執(zhí)意要搶先交上“訂金”，占下自己想要的房子。

據(jù)了解，一些購房者認為，與其開盤時去售樓處排隊，還不如趁早在內(nèi)部認購期下手，這樣朝向、樓層、面積、戶型等方面的挑選余地還大一些。內(nèi)部認購時和開發(fā)商簽了協(xié)議，如果不滿意還可退還訂金，反正也沒什么風險。

存在風險提高警惕

天津市房屋主管部門有關人士提醒購房者，不具備預售條件的商品房，一定是某項手續(xù)還沒有辦下來，或在某個環(huán)節(jié)上出了問題。購了這樣的房子會有兩種可能：一是確實如開發(fā)商所說，一步步辦妥各種手續(xù)，讓內(nèi)部認購房成為合法上市的商品房，將內(nèi)部認購書換簽為正式合同文本；另一種可能是，此項目在某個環(huán)節(jié)上是違規(guī)的，不能按時辦下合法銷售的手續(xù)。這種結(jié)果將給購房人帶來麻煩，引發(fā)糾紛。

戴德梁行研究顧問部經(jīng)理王紅對記者說：“很多購房者也許并沒有考慮周全，結(jié)果在各種促銷方式的刺激下就訂了一套房，這樣又變相幫助了開發(fā)商制造樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)更多客戶的購購欲望，不知不覺中成了開發(fā)商的‘托兒’。而且，這種先期預訂、內(nèi)部認購行為，客觀上有可能會增加市場中某些人炒樓花的行為，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，不利于營造公平競爭的市場環(huán)境。”　　　　　(作者：姜昊)