《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購書》示范文本出臺———

結(jié)合2005年3月15日北京市即將實(shí)施的商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和登記管理辦法，北京市建設(shè)委員會、北京市工商行政管理局共同制訂了《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購書》的示范文本。今后，在實(shí)施的商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和登記管理時(shí)，開發(fā)商可使用《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購書》示范文本，也可依法自行制定相關(guān)文件，但必須要在申請預(yù)售許可證時(shí)提交北京市建委變更網(wǎng)上的合同文本樣式。與原有的合同相比，此次新版合同的出臺，旨在通過預(yù)售登記等相關(guān)措施增加購房過程中的透明度和對稱性。

■陽光銷售是新版合同變化

本次制訂的商品房預(yù)售合同部分為房屋交易的基本內(nèi)容，主要包括合同雙方當(dāng)事人情況，項(xiàng)目建設(shè)和預(yù)售依據(jù)、所售房屋層數(shù)、面積、戶型、分?jǐn)偟然厩闆r，抵押情況，計(jì)價(jià)方式，價(jià)款及付款方式等內(nèi)容。此部分內(nèi)容包括示范文本中的至六條，要求開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同時(shí)，與其申請預(yù)售許可時(shí)向政府提交的項(xiàng)目情況和樓盤表信息及進(jìn)行預(yù)售登記的相關(guān)信息相一致，從而增加預(yù)售商品房信息的透明度和對稱性。

合同示范文本第七條起側(cè)重雙方對房屋具體事項(xiàng)的約定，在原有條款的基礎(chǔ)上，增加了對商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能措施的約定；并對房屋交接、設(shè)計(jì)變更進(jìn)行單獨(dú)約定。該部分在不與相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定相抵觸的情況下，強(qiáng)調(diào)了雙方應(yīng)具體協(xié)商自主約定。另外，合同對商品房交付的條件進(jìn)行了細(xì)化，提供了多種方案供當(dāng)事人選擇。

按照建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》的規(guī)定，住宅工程質(zhì)量問題應(yīng)在銷售合同中明確。本次制訂的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本提示，開發(fā)企業(yè)建設(shè)商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，房屋質(zhì)量符合國家工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件的要求。開發(fā)企業(yè)交付使用的商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，購房人有權(quán)退房；開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)有其他問題的或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。

■節(jié)能措施居民將受益

能源問題是關(guān)系我國長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略問題。隨著房屋建設(shè)的快速增長和房地產(chǎn)市場的競爭激烈，節(jié)能建筑造價(jià)高。采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、電梯等在建筑中的能源消耗題越來越嚴(yán)重。因此政府推廣節(jié)能的作用很重要。通過合同來對節(jié)能措施做出約定，為實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，提高人們的節(jié)能意識有重要意義。同時(shí)對居民居住能源成本的節(jié)約大有益處。

增加了市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到使用條件的提示。開發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定的日期達(dá)到使用條件；公共綠地、道路、停車場、幼兒園、學(xué)校、會所、購物、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達(dá)到使用條件。

■繳費(fèi)是否愿意委托業(yè)主有自主權(quán)

在商品房交接環(huán)節(jié)中，增加了購房人是否同意委托開發(fā)企業(yè)代交相關(guān)稅費(fèi)的約定。購房人對開發(fā)企業(yè)入住時(shí)必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)，存在較大爭執(zhí)，甚至引起集體上訪。本次制訂的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本提示雙方在簽約時(shí)可就有關(guān)稅費(fèi)的繳納是否委托進(jìn)行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)的，購房人必須按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。當(dāng)事人雙方就交費(fèi)的具體事宜應(yīng)進(jìn)行約定。

合同中明確了開發(fā)企業(yè)辦理初始登記手續(xù)的責(zé)任，出賣人應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間完成該房屋所在樓棟的初始登記工作，取得該房屋所在樓棟的權(quán)屬證明。商品房交付使用后轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的辦理應(yīng)是購賣雙方共同的責(zé)任，雙方須按有關(guān)規(guī)定交納契稅、維修基金等稅費(fèi)，可以共同向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，購房人也可以委托他人辦理房屋所有權(quán)證，委托辦理的，相關(guān)費(fèi)用在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)約定。

本次制訂的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本約定開發(fā)企業(yè)應(yīng)明確所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，該物業(yè)企業(yè)必須已取得物業(yè)管理資質(zhì)，同時(shí)還需約定地上停車費(fèi)、地下停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

■認(rèn)購、定金問題做出明確規(guī)定

《北京市商品房認(rèn)購書》示范文本不僅適用于預(yù)售商品房，也可適用于現(xiàn)房項(xiàng)目的交易。該文本不是簽訂商品房購賣合同的必經(jīng)程序，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房購賣合同。認(rèn)購書對所認(rèn)購商品房的購受人進(jìn)行了約定。認(rèn)購書簽訂后進(jìn)行預(yù)售合同簽訂的，合同主體不得隨意變更。簽訂合同的購受人應(yīng)為認(rèn)購人本人或是認(rèn)購人在其同一戶籍內(nèi)的或是預(yù)定時(shí)已明確的其他人員。

認(rèn)購書對定金的約定。該示范文本對支付定金的期限、解除認(rèn)購書和返還定金的情況作了以下約定：

（1）認(rèn)購人逾期未支付認(rèn)購定金的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。

（2）認(rèn)購人未在約定期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房購賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。

（3）對商品房購賣合同相關(guān)條款未達(dá)成一致意見的，在約定期限內(nèi)本認(rèn)購書自動解除，雙方也可以協(xié)商解除認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。

（4）出賣人在認(rèn)購人支付認(rèn)購定金之日起至該認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認(rèn)購人雙倍返還定金。　　　　　(作者：/張正為)