當房屋開發(fā)商存在違約時，業(yè)主索賠違約金，計算標準是以個人現(xiàn)金支付的房款數(shù)額為限，還是以全部房款（包括銀行貸款數(shù)額）計算？在解約退房時開發(fā)商應(yīng)當賠償哪些損失呢？日前，北京市一中院對一起開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致業(yè)主索賠違約金的購賣合同糾紛案件做出終審判決。法院認定，雖有部分房款為貸款支付，但開發(fā)商已收到全額房款，應(yīng)按照全部房款計算違約金。

2002年9月17日，薛先生與北京榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房購賣合同》，約定薛先生向榮豐公司購購榮豐嘉園一套住房，購房款總計人民幣280312元，并約定榮豐公司于同年12月31日前交房。在出賣人逾期交房的違約責(zé)任的條款中還約定：出賣人逾期交房超過90日的，購受人有權(quán)解除合同，并按購受人累計已付款的1％向購受人支付違約金。

合同簽訂后，薛先生當日即支付了頭付款60312元人民幣。后薛先生與中國銀行北京市分行及榮豐公司共同簽訂了《樓宇按揭擔(dān)保借款合同》，辦理了按揭貸款手續(xù)。

但到2003年6月1日，榮豐公司才通知薛先生辦理入住手續(xù)，而薛先生自2003年1月開始一直在外租房住。薛先生認為，榮豐公司逾期交房的行為已構(gòu)成違約。雙方協(xié)商未果，薛先生向法院提起訴訟，要求解除《商品房購賣合同》，并索賠購房款、雙倍定金、違約金等共計人民幣37萬余元。

在案件審理過程中，當事人均同意解除《商品房購賣合同》及《樓宇按揭擔(dān)保借款合同》。但榮豐公司表示，違約金應(yīng)按購房人累計已支付房款的1％比例支付，而不是按照總房款的1％計算。

法院認為，榮豐公司逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。在違約金的計算方式上，法院認為，合同約定為按照“已交付房價額”計算，雖然房款大部分為銀行貸款支付，但開發(fā)商已實際得到合同約定的全部房款，因此應(yīng)按照全部房款計算違約金。

同時，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，違約金不足以賠償損失時，當事人可以請求增加。法院認為，薛先生的損失應(yīng)包括：因逾期交房5個月給薛先生造成的房租損失，貸款利息損失，保險費損失及印花稅損失，共計18000余元。扣除已支付的2000余元違約金后，榮豐公司還應(yīng)一次性給付薛先生損失賠償金1550..26元。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(作者：郭京霞)