為了讓消費者能在房地產(chǎn)消費中實現(xiàn)公平交易，針對房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在購房須先簽認購書并交付定金這一慣例，廣東省消費者委員會就“商品房認購定金是否屬于霸王條款”問題召開了商品房認購定金論辯會，邀請政府主管部門、行業(yè)協(xié)會、專業(yè)律師、社會學(xué)者、房地產(chǎn)商代表、消費者代表等共同與會探討，以求解決長久以來消費者購房時關(guān)于“定金”的心結(jié)。會后，廣東省消費者委員會的法律委員會就論辯會的主要議題和各位代表的觀點進行了探討，根據(jù)法律委員會的意見，省消委會決定向社會公告目前房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)存在的七大不平等條款。

一、不明不白，未看合同先落定。

在目前商品房的認購環(huán)節(jié)中，消費者簽署認購書之前，發(fā)展商并沒有把正式的商品房合同文本給消費者看，也沒有把消費者關(guān)注的樓盤交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標準承諾，供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基本設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，以及辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等情況如實地告知消費者。有的發(fā)展商則只是把建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)合同范本掛在銷售大廳，并沒有主動為將要簽署認購書的消費者解釋合同，許多消費者是在對以上情況一概不知的情形下與發(fā)展商簽訂商品房認購協(xié)議，這使得消費者一開始便陷入被動地位，導(dǎo)致了消費者即使今后對合同條款不滿、不愿購樓，但由于簽了認購書而無法要回定金。

廣東省消委會法律委員會意見：根據(jù)《中華人民共和國合同法》，在訂立合同前，購方有權(quán)全面了解合同的內(nèi)容，賣方有義務(wù)對其提供的格式合同向購方進行解釋，購方在訂立合同前向賣方交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，實質(zhì)是對賣方提供的格式合同的一種認可，愿意與其訂立購賣合同。如果購方對該合同內(nèi)容一無所知，就讓其對該合同表示認可則有失公平，所以發(fā)展商要求消費者在未看有關(guān)合同條款就必須交付定金的做法顯然是不合理的，是嚴重損害消費者知情權(quán)的行為。在商品房購賣的認購環(huán)節(jié)中，賣方不就購賣合同的內(nèi)容告知購方，卻要求購方就所選定的房屋進行認購，而雙方所簽的認購書的內(nèi)容也大多不涉及商品房購賣的具體內(nèi)容，只是約定了房屋的房號、面積、價款，以及簽訂正式合同的時間。在這種情況下，由于購方不了解合同的具體內(nèi)容，就無所謂對合同內(nèi)容的認可，雙方要簽訂房屋購賣合同就必須根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)內(nèi)容，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達成合意，這既是雙方的權(quán)利也是雙方的義務(wù)，任何一方都不能將自己的意志強加給另一方。所以，在實踐中即使雙方簽訂了認購書，但是由于賣方事先沒有就正式合同的內(nèi)容告知購方，同時認購書也不具備合同的基本內(nèi)容，在這種情形下如果賣方拒絕就合同內(nèi)容和購方協(xié)商，或者協(xié)商達不成合意，那么購方有權(quán)拒絕簽訂合同，并要求賣方返還定金。

二、信息不對稱，認購書不等同于合同。

《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同應(yīng)具備的以下內(nèi)容：

(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房基本狀況；

(三)商品房的銷售方式；

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

(五)交付使用條件及日期；

(六)裝飾、設(shè)備標準承諾；

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基本設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

(九)面積差異的處理方式；

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

(十一)解決爭議的方法；

(十二)違約責(zé)任；

(十三)雙方約定的其他事項。

然而，目前發(fā)展商制定、要求消費者簽署的房地產(chǎn)認購書，除了前面4點以外并沒有具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的其它內(nèi)容，在消費者對許多接收樓條件不清楚的情況下，要求消費者交付定金和交付頭期房款，這明顯剝奪了消費者在簽署認購書時的知情權(quán)，許多商品房定金的糾紛就是由于消費者對樓盤交付的真實狀況未完全了解而貿(mào)然簽約認購付款所引發(fā)的。由于認購書沒有等同于商品房合同的主要內(nèi)容而仍然生效，所以購房人基本上處于弱勢地位，導(dǎo)致合同糾紛中的受害者往往是購房者。

廣東省消委會法律委員會意見：認購書不具備購賣合同法律效力的情況下，雙方就正式購賣合同條款無法協(xié)商一致，購賣關(guān)系未成立。發(fā)展商應(yīng)該把定金退還給消費者。

三、強購強賣，購房合同不能改。

按照國家規(guī)定，商品房的銷售合同應(yīng)該是發(fā)展商和消費者共同磋商簽訂的，消費者與發(fā)展商具有平等的法律地位。但據(jù)消費者投訴反映，目前在房地產(chǎn)銷售實踐中，商品房銷售合同由發(fā)展商單方制定，發(fā)展商甚至把建設(shè)廳為了規(guī)范房地產(chǎn)市場制定的商品房銷售合同范本中的空白處也自行填好，讓消費者直接簽名，沒有任何修改和商量的余地，如果消費者不就范，那你就不要購房，定金也不退還。更有甚者，就是消費者簽署這樣沒有選擇余地的合同，還要給發(fā)展商指定的律師交付律師費用。

廣東省消委會法律委員會意見：由于商品房購賣合同條款是格式條款，根據(jù)合同法第40條規(guī)定：提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效；或以脅迫、欺詐手段簽定合同，屬于可撤消合同，消費者可以在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，發(fā)展商也應(yīng)該把定金退還給消費者。

四、請君入甕，付了頭期再簽約。

在目前房地產(chǎn)的認購書上，普遍存在要求消費者在簽署正式合同前交付頭期房款的現(xiàn)象。但認購書中卻沒有具備商品房購賣合同的主要內(nèi)容，即雙方?jīng)]有就所購商品房包括面積補差、質(zhì)量、交付時間、解決糾紛處理辦法、物業(yè)管理等一系列內(nèi)容達成共識，在這種信息嚴重不對稱的情況下，發(fā)展商卻要求消費者交付頭期房款后再簽署正式的房地產(chǎn)購賣合同，致使消費者處于相當(dāng)被動的地位。

廣東省消委會法律委員會意見：頭期房款的支付是商品房購賣合同的主要內(nèi)容，如果認購書具備商品房購賣合同的主要內(nèi)容，雙方就所購商品房包括價格、面積、物業(yè)管理、房屋的交付條件、解決糾紛的方法等一系列內(nèi)容達成共識，這時雙方可通過協(xié)商支付頭期房款。但如果商品房的出賣方在其提供的認購書中，要求購方支付頭期房款，而又不涉及購賣合同其他內(nèi)容，這樣的認購書不具備正式合同的性質(zhì)，在這樣的條件下就要求消費者交付頭期房款有失公平，消費者可以拒絕交付。

五、減輕責(zé)任，違約不退雙倍定金。

目前的房地產(chǎn)認購書普遍要消費者交付定金，但定金條款只約定給付定金的一方不履行約定時，無權(quán)要求返還定金，卻沒有約定收受定金的一方不履行約定時應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

廣東省消委會法律委員會意見：這是一則明顯的霸王條款，是發(fā)展商在免除自身責(zé)任，并排除消費者的主要權(quán)利。按照《中華人民共和國合同法》規(guī)定，這種由發(fā)展商提供的免除其有關(guān)定金責(zé)任的格式條款無效。

如果出現(xiàn)賣方不履行約定的情況，應(yīng)當(dāng)按照定金罰則，雙倍返還定金給購受人。

六、不盡義務(wù)，抵押情況不透明。

目前廣東仍存在銷售抵押房現(xiàn)象，通常的操作是發(fā)展商為了解決資金周轉(zhuǎn)問題，在商品房未銷售前就已經(jīng)抵押給了銀行，在消費者簽訂認購書后，發(fā)展商才到銀行解押，和到國土房管局辦理注銷登記手續(xù)，并稱這是市場運作的一種方式。國土房管局已經(jīng)把地產(chǎn)商的樓房抵押情況記錄在商品房預(yù)售許可證上面，但有些發(fā)展商并沒有把它掛出來，有些發(fā)展商雖然掛了出來，但由于字體太小，沒有專業(yè)知識的消費者不一定會看得到，售樓小姐在消費者簽署認購書時也沒有把樓盤的抵押情況主動告知消費者，更不會把房產(chǎn)的抵押情況寫進認購書。他們以僥幸的心態(tài)希望消費者不知情，從而放心地購購其房屋，許多消費者是在簽署了認購書、交付了定金后，到國土房管局查詢才知道所認購的是抵押房。

廣東省消委會法律委員會意見：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第49條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓己辦理登記的抵押物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。發(fā)展商的告知義務(wù)是保障消費者知情權(quán)的重要手段，因此，對房屋的重要情況，如產(chǎn)權(quán)狀況(有無抵押等)，發(fā)展商應(yīng)積極履行告知義務(wù)而非消極履行，如沒有明確、主動告知消費者相關(guān)情況的，應(yīng)視為沒有履行告知義務(wù)。如果消費者在不知情的情況下購到抵押房而要求退定金，發(fā)展商必須承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

七、違反規(guī)定，加收綜合服務(wù)費。

目前，廣東一些中介代理開發(fā)商銷售一手商品房，往往在認購書上的購房者須繳交稅費一欄里，添加上“綜合服務(wù)費”收費項目，規(guī)定消費者交一千元至三千元的綜合服務(wù)費。

廣東省消委會法律委員會意：這種“綜合服務(wù)費”的收取不合理。中介代理機構(gòu)(包括律師行)實際是收小業(yè)主的錢，卻代表開發(fā)商的立場和利益，為開發(fā)商服務(wù)。應(yīng)根據(jù)為誰服務(wù)就由誰來付錢的原則，通過行政主管部門明令禁止這種搭售行為。其實，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》十八條己明確規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其它費用。所以收取“綜合服務(wù)費”是違反規(guī)定的做法。

就商品房購賣中的各種不平等現(xiàn)象，廣東省消委會特發(fā)布消費警示，提醒消費者注意商品房認購各環(huán)節(jié)的陷阱，同時呼吁消費者起來共同依法抵制商品房購賣中的不平等條款，并向廣東的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出勸喻通知書，建議其修改種種損害消費者權(quán)益的霸王條款，自覺遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)，倡導(dǎo)誠信守法；并建議政府有關(guān)部門加強對商品房認購環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理力度，保證廣東省房地產(chǎn)業(yè)在更公平的市場環(huán)境下健康有序地發(fā)展，確實保護廣大消費者的合法權(quán)益。

廣東省消委會還決定將所受理的房地產(chǎn)定金投訴個案，只要符合退定條件的，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)給發(fā)展商，并要求其退定，如果發(fā)展商不予理會，省消委會將支持消費者起訴發(fā)展商，以保障消費者的合法權(quán)益?！　　　　?作者：廣東省消費者委員會)