【案例一】

房子被查封 開發(fā)商逃掉　

2003年10月4日，葉生與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房購賣(預(yù)售)合同》，葉生購購該房產(chǎn)公司開發(fā)的廣州市黃埔區(qū)X路X號A樓面積為102.4平方米的504室，并預(yù)交了50％的購房款，相方約定房產(chǎn)公司將于2004年3月8日把房子交付使用。交房后，葉生一家入住該房，但開發(fā)商遲遲未能幫其辦理該房房產(chǎn)證，葉生多次催告未果。2004年5月，該房產(chǎn)公司人去樓空，葉生卻得知其所住的房屋將要被拍賣，以償還開發(fā)商拖欠銀行的債務(wù)。葉生一團霧水，自己花錢購回的新房怎么就被別人拍賣了呢？

原來在與葉生簽訂購房合同之前，即2003年8月，開發(fā)商為籌集資金已經(jīng)與銀行簽訂了借款合同，并以黃埔區(qū)X路X號A樓作為抵押，還款日期為2004年2月30日。現(xiàn)在房產(chǎn)公司因無法履行債務(wù)，所以銀行申請拍賣該抵押物，以優(yōu)先償還該房產(chǎn)公司拖欠的借款。

本來以為購購了新房子就可以享受一番，但入住新房不到兩個月，喬遷的喜慶余溫還沒有過去，葉生一家就馬上面臨著無家可歸的窘?jīng)r，而已經(jīng)交付的房錢又怎么追回來，對此他非常無奈。

【律師分析】

房屋抵押情況有公示

岳成律師事務(wù)所袁雪律師分析指出，目前我國規(guī)范房地產(chǎn)市場相關(guān)法律法規(guī)還不十分完善，像葉生這樣的遭遇并不少見。房地產(chǎn)開發(fā)市場日益繁榮，但資金不足仍是制約房地產(chǎn)開發(fā)的一個難題，為籌集資金，許多開發(fā)商便以在建工程為抵押向銀行申請貸款，葉生的遭遇便是一個生動的案例。

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。根據(jù)《較高院關(guān)于〈擔(dān)保法〉適用若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，法院可認定抵押有效。”所以本案中開發(fā)商將在建工程抵押給銀行，簽訂抵押合同，并依法辦理了抵押登記手續(xù)，即雙方意思表示真實、合同形式合法，故該抵押合同有效?！稉?dān)保法》第五十三條規(guī)定“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！奔吹盅簷?quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。綜上所述，銀行主張拍賣作為抵押物的房屋、以優(yōu)先受償?shù)男袨槭呛戏ǖ摹?

開發(fā)商在與葉生簽訂商品房預(yù)售合同時，并未告知該房已經(jīng)抵押給銀行，存在過錯，需承擔(dān)責(zé)任。但現(xiàn)在開發(fā)商已人去樓空，葉生就無法從開發(fā)商那獲得賠償。其實抵押物的物權(quán)登記是具有公示作用，具體的說就是指將物權(quán)抵押的事實公諸于眾，特別是告知與抵押物有利害關(guān)系的第三人，使其依據(jù)抵押情況判斷能否為與抵押物相關(guān)的財產(chǎn)行為。

我國《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定了“登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印?！彪m然房產(chǎn)抵押登記的相關(guān)情況都可以到相關(guān)部門查閱，但葉生在簽訂房屋預(yù)售合同之前并未詢問、查閱相關(guān)情況，這使得其承擔(dān)了抵押權(quán)人可能行使優(yōu)先受償權(quán)的風(fēng)險。如今房屋被拍賣，而開發(fā)商逃之夭夭，葉生一家卻面臨無家可歸，于情于理其遭遇是值得同情的，但于法他的損失卻無法得到賠償?！　?

【案例二】

開發(fā)商一房兩賣 合同備案成關(guān)鍵

2003年5月3日，李生與某房產(chǎn)公司簽訂了《商品房購賣(預(yù)售)合同》，購購了該房產(chǎn)公司開發(fā)的廣州市海珠區(qū)X路X號，面積為72.9平方米的B樓205室，并預(yù)交了部分購房款，雙方約定：2004年3月8日房屋交付使用。之后李生滿以為很快就可以入住新居，卻沒有仔細詢問開發(fā)商是否已經(jīng)把雙方簽訂的購房合同拿到房產(chǎn)部門辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

由于資金周轉(zhuǎn)方面的問題，開發(fā)商使了心眼：2003年7月5日，再次將李生已經(jīng)預(yù)購的房屋即海珠區(qū)X路X號B樓205室賣與在李生之后也看上了這套房子的謝小姐。精明的謝小姐在簽訂了《商品房購賣(預(yù)售)合同》后，督促開發(fā)商辦理了預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

2004年3月該樓盤竣工并驗收合格，開始交付。李生歡天喜地準(zhǔn)備收樓時發(fā)現(xiàn)：自己的房子已經(jīng)住進了其他人。憤怒的他找到開發(fā)商理論，開發(fā)商卻以工作人員房號記錄出錯為理由勸其放棄。同時，已經(jīng)入住的謝小姐拿出了已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同拒絕搬出。入住新房的愿望落空令李先生十分惱火。

【律師分析】

可要求開發(fā)商雙倍賠償　

岳成律師事務(wù)所袁雪指出，其實預(yù)售合同的登記備案手續(xù)并不是預(yù)售合同生效的必備要件，《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對此做了具體的規(guī)定，即第六條“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。”可見，李先生、謝小姐與房產(chǎn)公司簽訂的兩份合同均是雙方真實意思表示且內(nèi)容和形式都合法，故均有效。

合同行為是一種債權(quán)行為，具有相對性，不得對抗任意第三人；而商品房預(yù)售合同的預(yù)售登記正是為了解決這個問題，使債權(quán)具有公示性，可以對抗第三人。李先生的遭遇便是一個很好的例子。李先生與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同未辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)，其合同不得對抗善意第三人，即不知道該房已經(jīng)預(yù)售的謝小姐。而謝小姐與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同除有效外還進行了登記備案，其依合同入住雙方爭議的房子是合法的。

袁雪律師認為，李先生可以依據(jù)合同違約要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、并賠償與李生已經(jīng)支付的房款等額的損失?！遁^高院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》對相關(guān)賠償數(shù)額作了規(guī)定，第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房購賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的購受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！薄　　　　?作者：陳筱嵐)